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2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
인트로
안녕하세요, 순자산 10억 달성하고, 또 10억 쌓고, 또 10억 쌓을 또지또규입니다.
3강에서 주우이님께 수익률에 대해 제대로 배울 수 있었습니다. 전에 들리지 않던 내용도 들리는 신기한 경험이었습니다.
수익률의 함정
수익률 개념을 처음 접했을 때의 짜릿함이 생각납니다. 막연히 돈을 벌 수 있다는 생각에서 ‘얼마를 벌 수 있다’라는 구체화가 일어났습니다. 혼자 이 단지, 저 단지 계산해보고, 몇 년 뒤 내가 예상한 수익을 얻은 뒤의 모습을 상상하며 혼자 황홀해 했습니다.
계산은 생각보다 복잡하지 않습니다. 수익률은 결국 들어간 돈과 내가 얻은, 혹은 얻을 수익만 넣으면 되니까요. 그러나 경험이 조금 쌓이고 투자를 해본 지금 주우이님의 말씀 중 다른 부분이 크게 들렸습니다. 바로 수익률의 함정입니다.
A단지와 B단지가 같은 시기에 같은 투자금입니다. 그리고 어떠한 이유로 A단지를 선택했습니다. 그랬더니 현재 가격 기준으로 A단지는 4억이 올랐고, B단지는 7억이 올랐습니다. 그럴 경우 ‘내가 수익률 계산을 잘못했구나.’, ‘더 좋은 단지를 골랐어야 하네.’라는 반성과 복기를 하게 됩니다.
하지만 최악의 선택이 하나 숨어 있습니다. 바로 어느 단지도 사지 않는 것입니다. 수익률을 공부하고 익히는 과정에서 우리는 끊임없이 선택에 따른 둘, 혹은 세 단지의 수익률 차를 보며 더 수익률이 높은 단지를 고르는데 애를 씁니다. 문제는 정답이라고 여겨지는 최고의 수익률을 보장할 단지를 찾아야 한다는 강박에 빠지기 십상이라는 것입니다.
‘이 단지가 진짜 수익률이 더 높을 단지 맞나?’
‘내가 모르는 더 좋은 단지가 있지 않을까?’
이런 불안 때문에 존재하는지도 모를 최고의 단지를 찾다 투자 기회를 놓쳐 버리는 것, 그것이 수익률의 함정입니다. 제 주변에도 ‘확신이 없어서’, ‘예전보다 수익률이 줄어 들어서’ 투자를 미루다 황금 기회였던 24-25년 장을 놓쳐 버린 동료가 꽤 있습니다. A단지를 투자하면 어때서요? 7억보다 적지만 4억이란 수익이 났는데 말입니다. ‘던지지 않은 슛은 무조건 노골이다’라는 명언처럼 투자를 하는 것이 더 중요합니다.
하지 않은 투자의 수익률은 0%라는 것을 잊지 말아야겠습니다.
내가 수익률 100%가 될 상인가?
처음 수익률을 공부했을 때는 ‘수익률이 얼마가 되었는가?’를 계산해보는데 초점을 맞추었습니다. 왜냐하면 수식에 넣고 감을 익히는 데도 급급했기 때문입니다.
‘아, 이 단지는 현재 가격이 얼마니 수익률 00%구나. 이런 단지를 사고 싶다.’
이 생각이 지배적이었습니다. 그러나 이번에 들을 때는 기대 수익률을 계산하는 부분이 더 인상적으로 들렸습니다.
우리는 어느정도 일정한 수익률을 기대하고 투자합니다. 그 수익률은 내 비전 보드에 적힌 금액을 이루기 위해 필요한 연 수익률 이상일테고요. 그런데 과거 투자의 수익률을 계산하는 것과 미래의 기대 수익률을 가늠해보는 것은 천지차이입니다. 왜냐하면 이 아파트 가격의 변화를 예측해야 하기 때문입니다.
주우이님은 두 가지 방법을 알려 주십니다. 가격을 고정하고 같은 가격대에서 더 좋은 단지를 찾는 법, 그리고 가치를 고정해 여러 앞마당에서 비슷한 가치를 가진 단지의 가격을 비교하는 법.
저는 한 가지가 더 떠올랐습니다. 2강에서 너바나님께서 알려주신 매매가 예측 방법입니다. 가치 있는 수도권 아파트에 투자할 경우 적정전세가율을 대입하면 향후 전세가의 변화를 예측할 수 있습니다. 아울러 거기에 상응하는 적정 매매가를 추산할 수 있고요. 그걸 기반으로 내가 목표로 하는 수익률을 달성할 수 있을지 추정해볼 수 있습니다.
예를 들어 현재 서울에 있는 매매가 10억, 전세가 6억인 아파트를 가정해보겠습니다. 이 아파트는 10년 뒤에는 전세가가 두 배가 될 가능성이 높으므로 전세가 12억을 예상할 수 있습니다. 그렇다면 적정 전세가율 60%를 대입하면 매매가 20억을 예상할 수 있습니다. 그러면 현재 투자금 4억과 매매차익 10억을 비교해보면 250% 수익률을 기대할 수 있는 것입니다.
가치 고정, 가치 고정, 매매가 전세가 변화 예측 세 가지를 모두 활용해 수익률을 계산해보겠습니다.
벌고 싶은 만큼 일하라
월급쟁이는 부자가 되기 힘듭니다. 왜냐하면 받는 만큼 일한다는 마인드가 강력하기 때문입니다. 그러나 이런 수동적인 관점에는 부가 존재하기 힘듭니다. 우리는 ‘월급쟁이’ 부자가 될 수도 있고, 월급쟁이 ‘부자’가 될 수도 있습니다. 그러나 결국 ‘부자’가 되어야 한다고 생각합니다.
너바나님도 꾸준히 강조하셨습니다. 월급쟁이 마인드를 버리고 사업가 마인드를 지녀야 한다고. 월급쟁이는 받는 만큼만 일합니다. 더 하는 것이 손해라고 생각하기 때문입니다. 더 해봤자 나에게 돌아오는 이득이 없다고 판단하기 때문입니다. 하지만 투자로 정말 성공하고 싶다면, 돈을 벌고 싶다면 임대’사업가’가 되어야 합니다. 그래서 내가 벌고 싶은 만큼 인풋을 넣어야 합니다.
최근 월부에서 ‘이렇게 까지는 하지 말라’는 기조가 느껴집니다. 투자의 성과를 내려면 이 시장에 오래 살아 남아야 하기 때문이라고 생각합니다. 그러나 그것이 ‘열심히 하지 말라’는 의미는 아니라고 생각합니다. 저는 제가 벌고 싶은 만큼 더 노력하고 나아가겠습니다.
B.M Point
- 수익률 계산할 때 매매가 전세가 변동 예측 넣어 보기
- 비교평가 제대로 하기
