제네시스박의 부동산 세금 트렌드

조만간 광역시 매수를 검토하는 과정 중에 세금이 궁금해져 구입하게 된 책이다. 다소 복잡한 내용이 많았지만 나의 상황을 빗대어 보면서 어떤 게 도움이 될까 꼼꼼하게 읽었던 책이다. 책 후반부에 증여 상속 등의 내용은 복잡할 뿐만 아니라 아직 나에게 중요한 내용은 아니라 판단돼서 내용만 간단하게 훑어보았다.

1. 책 제목 : 제네시스박의 부동산 세금트렌드

2. 저자 및 출판사 : 박민수 / 경이로움

3. 읽은 날짜 : 26년 3월 5일 ~ 3월 15일

4. 핵심 키워드 : #다주택자 양도세 중과  #취득세 중과 제욈

5. 저자소개 : 박민수

연세대학교에서 경영학을 전공하고 동 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 국내 유수의 대기업에서 직장 생활을 하면서 부동산 투자를 병행했는데, 그 시작은 내 집 마련이었다. 평소 숫자를 다루는 것을 좋아했는데 이를 부동산 투자에 접하니 자연스레 부동산 세금에 관심이 가게 되었고 블로그에 부동산 세금 관련한 글을 하나씩 올리게 된 것이 지금의 제네시스박을 만들었다. 투자자의 관점에서 솔직하고 편안하게 알려주는 이야기에 입소문이 더해져 어느새 21만 명이 넘는 구독자를 보유한 유튜브 패널 제네시스박을 운영하고 있다. 네이버 프리미엄콘텐츠 제네시스박의 부동산 절세노트는 부동산 세금 분야 1위 채널이다. 이 외에도 서울머니쇼플러스, 연세대학교 경영대학 상남경영원, 서울시민대학 등에서 세금 전문가로 활동하며 서울은 물론 전국을 대상으로 사람들에게 유용한 부동산 절세 지식과 정보를 전달하고 있다. 그 과정에서 사람들이 부동산 절세에 대해 관해 잘못 알고 있는 점을 바로 잡고 합법적인 방법으로 절세하는 게 가장 좋다는 것을 알리기 위해 부동산 투자 무작정 따라 하기, 제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026을 집필했다.

6. 본 것, 깨달은 것

- 계약일에는 비조정대상지역이었는데 잔금일에 조정대상지역으로 지정되면 어떻게 되느냐는 것이었다. 주택의 취득일은 계약일이 아닌 잔금일이다. 따라서 잔금 시 조정대상지역인지를 원칙으로 규제지역으로 보고 세법을 적용해야 하나 선의의 피해자를 막기 위해 예외적으로 계약일을 기준으로 해서 적용을 하기도 한다.

- 양도세 중과와 회피법 : 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역에 위치한 주택을 매각하는 것이다. 이때 주택수는 전혀 문제가 되지 않는다. 아무리 여러 채를 보유하고 있더라도 비조정대상지역에 위치한 주택을 매각할 때에는 양도세 중과에 해당하지 않는다.

- 다주택자일수록 취득세 중과가 적용되는데 이때 주택수는 세대 기준이다. 따라서 함께 살고 있는 가족의 주택수 사전 체크는 물론, 매수 시 가급적 좋은 것 하나를 매수하는 것으로 끝내는 게 좋다.

- 두 번째로 취득한 주택이 조정대상지역에 있으면 8%, 비조정대상지역이라면 1~3% 기본세율이 적용된다. 처음 매수하는 주택은 규제지역 상관없이 1~3% 기본세율 적용이므로 이를 최대한 활용하는 것이 유리하다.

- 재산세는 보유세 중 하나로 7월에는 건물분 재산세를, 9월에는 토지분 재산세를 부담한다. 또한 고가 주택을 보유하거나 주택 수가 많은 경우, 보유하는 주택의 공시가격이 9억 원 혹은 12억을 초과할 때에는 종부세를 내야 한다. 

- 종부세 세율에 따르면 개인이 보유한 주택 수가 3채 이상이고 공시가격 합에서 공제금액 9억 원을 차감하고 공정시장가액비율을 적용한 종부세 과표가 12억 원을 초과하는 경우에는 여전히 종부세 중과세율이 적용된다.

- 취득 당시 비조정, 이후 양도가액 12억 이하 비과세 → 2년 거주 전혀 필요 없음

  취득 당시 비조정, 이후 양도가액 12억 초과 비과세 → 2년 이상 거주 유리

  취득 당시 조정, 이후 양도가액 12억 이하 비과세 → 2년 거주 반드시 필요

  취득 당시 조정, 이후 양도가액 12억 초과 비과세 → 2년 거주 반드시 필요 + 2년 이상 거주 유리

  여기에서 중요한 점은, 취득 당시 조정대상지역이었다면 중간에 비조정대상 지역으로 변경되었다 하더라도 비과세를 위한 2년 거주 요건은 끝까지 적용된다는 것이다. 반대로 취득 당시 비조정대상지역이었다면 추후 조정대상지역으로 지정되더라도 2년만 보유하면 비과세가 된다.

- 매각 당시 2 주택, 다주택이니까 양도세 중과 아닌가? 반드시 그런 것은 아니다. 중과 요건을 정확히 이해하는 것이 중요하다. 다주택자 양도세 중과는 1) 매각 당시 세대 기준 다주택이고, 2) 해당 지역이 조정대상지역에 있어야 하고, 3) 별도의 중과배제 사유에 해당하지 않아야 한다. 이 세 가지 요건을 모두 맞아야 양도세 중과가 되는데 하나라도 해당하지 않으면 중과되지 않는다.

2년 거주는 취득 당시(양도 당시가 아님) 조정대상지역 주택을 비과세 받기 위함으로 비과세가 아닌 일반과세로도 충분하다면 굳이 거주할 필요가 없다. 2년 보유만 하면 되겠다.

- 보유 중인 주택이 3 주택 이상인데 해당 주택의 시가를 모두 더한 값이 40억 원을 넘지 않는다면 일반 종부세 중과는 신경 쓰지 않아도 된다는 것이고 만약 40억 원을 넘는다 하더라도 2 주택이라면 종부세 중과는 해당되지 않는다. 이는 2 주택자만의 특권이라고 볼 수 있다.

- 종부세는 인별 과세이기 때문에 명의를 잘 선정하면 종부세 중과를 피하면서 추가 주택을 구매할 수도 있다. 이는 합법적인 절세 방법 중 하나다. 가령 남편 1 주택 + 아내 1 주택 → 추가 주택 공동명의라고 한다면 종부세 기준 남편 2 주택(기존 주택+추가 주택지분), 아내 역시 2 주택(기존 주택+추가 주택 지분)이므로 종부세 중과는 피할 수 있다.

7. 적용할 것

다주택자에서 집을 매도할 땐 비조정지역에 주택을 먼저 매도한다.

세번째 주택 계약은 먼저 하더라도 잔금 전에 두번째 주택을 매도하면 취득세 중과를 피할 수 있다.

지방 주택 매수에 망설이지 말자.