[체다치즈사랑] 2강 후기_ 안전과 성장은 공존할 수 없다.

 < 부동산 가격이 결정되는 핵심 기준 >

• 비전보드

   - 다른 사람의 화려한 비전보드를 따라하는 것이 아닌 정말 내가 원하는 삶을 그려볼 것

   - 삶의 목표: 커리어, 건강, 경제력(근로소득→자본소득), 인간관계(나보다 뛰어난 사람 6명 곁에 두기), 취미(독서)

• 부자되는 방법 알기(숲→나무)

    - 나는 일 년에 얼마나 모을 수 있는가?(연봉 / 저축액)

    - 나의 적정 수익률은 얼마인가?

      (알파베타투자 / 투자실력 / 독강임투복인 → 어떤 단지를 투자했을 때 수익률이 높은가?)

    - 나는 몇 년을 투자해야 하는가?(장기투자) → 투자자가 되는 방향(시간관리: 1만 시간, 주 20시간)으로 갈 것.

    * 문제에 포커스하지 않는다. 행동(목표)에 포커스한다. 

    * 주변에 영향 받지 않는다. 가치를 본다. 

    * 알파투자자는 저평가가 중요함.

    * 5년, 10년을 보고 올랐으면 좋은 투자다.

1. 안전마진 = 실사용가치 = 전세, 실물경제. 통화량은 빠지지 않는다. 

   10년 사이 통화량 2배 증가했음(2015→2025)

   주택 매수는 필수,,변화하는 것 보다 변하지 않는 것을 보고 집중해야 함.

   매매가격= 전세가 + 투자가치 => 원금보존된다면 산다.

    

2. 원금 보존하려면?

   첫째, 이 물건은 내 목표 수익률에 적합한가? 

   둘째, 이 아파트 값은 떨어지지 않을까?

   셋째, 최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?(=적정 전세가율은 얼마지?)

   넷째, 이 물건의 안전 마진은 얼마인가? 이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가? 수요 많고 입지독점성=가치?

   다섯째, 전세가가 빠질 수는 없을까? 단기 입주물량은 적정한가?

    

• 가치 있고, 전고점 대비 20~30% 하락 또는 10% 은 괜찮다.
• 매수 시 → 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까? 얼마까지 빠질 수 있을까? 생각!

                      적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다. → 아니면, 거품일 수 있음

                      앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

                      수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다(가치)

      보유 시 → 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다.

• 원금보전은 하락기에 부동산의 가치를 판단하고(시장의 전망을 무시하며) 존버하는 게 중요

  3. 리스크 관리(*가장 큰 리스크는 역전세 !)

• 전세가는 5년은 상승 =>3 년 보합 => 2년 하락(리스크 관리 필요)

• 전세가는 시세 대비 싸게 또는 시세 정도 내놓는다. 욕심내지 않는다.

   

 4. 우리의 대응방안

• 파도이론

< 너바나 멘토님 BM > 

1. ‘저환수원리’ (교집합)투자 기준으로 투자 물건 뽑기 (+미래가치)

   1) 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가? 

   2) 연평균 투자 수익률은? 

   3) 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가? 

   4) 최악의 상황에서 플랜B가 있는가? 

    

2. 전망하지 않는다. 내가 이 안에서 할 수 있는 것. 통제할 수 있는 것이 뭘까를 고민할 것. 대응한다.