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2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 미식이 입니다^^
1~2주차인 너바나님의 부자가 되기위한 마인드셋을 배웠다면,
이번 주우이님 강의에서는 너바나님이 알려주신 저환수원리의 적용방법과 아파트의 가치를 판단하기 위한 핵심가치 를 가르쳐주시는 소중한 시간이었습니다!
가장 기억에 남는 부분은, 많은 아파트가 전고점을 넘어가고 있고, 전고점대비 빅세일을 하는 단지는 많지 않기 때문에
전저점 대비 충분히 오른 단지들의 가치평가 방법과 수익률을 판단하는 방법이었는데요,
아직 한참 모르는부분이 있구나 라는걸 깨달았습니다 ㅎㅎ
주우이님, 소중한 시간을 저희와 함께 하시면서 나누어주신것에 너무 감사드립니다!
1. 현재 시장은 여전히 기회가 있는 시장이다
‘상대적으로 좋은 것이 먼저 오르기 때문에 아파트 상승 속도가 다른 시장입니다.’
‘비슷한 가격이지만 가치는 다른 아파트가 혼재되어 있는 시장입니다.’
- 주우이님의 말씀에서 -
주우이님께서 해주신 말씀에 “시장은 항상 기회를 주고 있구나” 라는 생각을 하게 되었습니다
과거 시장에서도 항상 정책, 공급, 금리와 같은 변동성 때문에 어려운 경우가 있지만
지금 시장에서도 그런 어려움 속에서 충분히 저평가된 단지를 찾아서 매수할 수 있는 기회가 있다는 점에서
나는 어떤 시장 상황에서도 저평가된 가치의 물건을 찾는 노력을 게을리하면 안되겠다는 생각을 했습니다.
느낀점 : 정책의 방향으로 인해 시장이 ‘똘똘한 한채’로 수요가 몰리게되는 상황이 결국에는 가장 좋은 것부터 사람들이 몰리게 했지만, 상대적으로 가치가 떨어지지 않거나 조금 떨어지는 단지들도 기회를 줄 수 있는 시장이다.
적용점 : 지금 시장에서 먼저 오르는 단지들은 상대적으로 좋은 것이기에 비교평가를 열심히 해보자. 가치판단에 도움이 될것 같다.
2. 비슷한 돈으로 더 높은 수익률을 얻기 위해서 하는 “수익률보고서”
맨 처음 강의를 들으면서 “수익률보고서가 정말 효과가 있을까?” 라는 생각을 정말 여러번 했던것 같습니다.
어떻게 작성해야할지도 모르겠지만, 어떻게 아파트의 현재가치와 미래가치를 알고 수익률을 판단할 수 있는것일까?
이런 생각만 많이 했던 기억이 났지만, 재수강을 하며 듣다보니 결국 주우이님의 말씀에서 다시한번 깨닫게 되었습니다!
‘가치를 알고 투자하는 것이 중요합니다.’
- 주우이님 말씀에서 -
결국 수익률 보고서는 그래프를 보고 여러가지 지표가 되는 수치를 보는게 아니라 아파트의 가치를 판단하기 위한 분석 도구인 것이라는 것을 깨달았습니다.
수익률보고서에 여러가지 등급, 수치를 넣는것도 중요하지만, 내가 발을 밟고 가서 직접 보며 단지에서 느끼고 사람들이 좋아하는 요소와 비선호 요소를 찾아내는 것. 그리고 다른 비교대상과 비교해보는것. 이것이 수익률보고서를 통해서 저평가를 판단할 수 있는 것이라는 점에서 수익률보고서는 정말 중요하다는 점을 알았습니다.
느낀점 : 수익률보고서는 가치를 판단하기 위한 분석 도구.
적용점 : 결국 많이 가보고 써봐야 비교평가를 할 수 있다.
3. 가치평가에 중요한 지표, 입지평가
1) 직장 : 아파트 투자와 직장의 상관관계
- 직장의 규모는 각 지역마다 크게 변하는게 없지만, 어떤 때는 대기업 직장과 대규모의 직장이 들어오면서 그 지역의 수요가 급증해서 주변의 아파트에 대한 수요가 증가하는데, 주우이님께서는 그 예로 마곡지구를 설명해주셨습니다. 예시단지를 설명해주시면서 과거의 가격 흐름에 비해서 현재 가격 흐름의 차이를 보니 원래 직장이 드물었던 지역에서 양질의 직장이 대규모로 들어옴으로 인해서 그 지역은 직주근접이 가능한 환경으로 변하면서 아파트 값도 상승한다는 것을 깨닫게 되는 부분이었습니다.
- 반대로 직장이 사라지면서 가치가 떨어지는 경우도 있었는데, 주우이님은 부평GM공장을 예로 설명해주셨습니다. 양적/질적으로 직장이 사라지면 결국 사람의 수요도 줄기에 집의 가치도 떨어지는 것을 알게되었습니다.
느낀점 : 이처럼 일자리와 아파트의 상관관계는 밀접한 관계가 있다.
적용점 : 가치판단에서 직장 변화가 있는 곳은 잘 체크해두어야겠다. (가치변화의 가능성)
2) 교통 : 아파트와 교통의 상관관계
- 결국 교통을 보는 이유는 직장과의 접근성인 것을 마곡지구를 통해서 알 수 있었는데요, 대부분의 사람들이 서울에 살고싶어도 살지 못하는 여건으로 인해서 결국 “업무지구로 빨리 갈 수 있는 곳”으로의 수요가 교통과의 밀접한 연관이 있다는 것을 알려주셨습니다.
- 하지만 수도권의 사람들이 마곡지구만 간다는 보장도 없기에 결국에는 직장의 규모가 가장 많은 강남3구(서울의32%)로의 접근성이 가장 중요한 지표가 된다는 것을 알게 되었습니다
- 주우이님께서는 수지구에 신분당선 개통 후의 가격변화를 그래프로 설명해주셨는데, 시장상황이 안좋아서 신분당선의 개통시점에도 가격은 변화가 없었고, 시장의 분위기가 상승장으로 돌아설 때, 그 가치변화의 효과는 엄청난 가격변화를 이루었다는 것을 알게 되었습니다.
- 여기서 중요한 것은 신분당선 개통이라는 호재가 아니라, 입지의 가치가 저평가되었는지 볼 수 있도록 해야한다는 주우이님의 말씀을 잊으면 안되겠다는 생각을 했습니다!
느낀점 : 수도권 직장인은 출퇴근 조건이 좋은 지역을 우선적으로 볼 수밖에 없다.
적용점 : 직장과 더불어 내가 보는 단지의 교통여건을 우선적으로 판단해보자.
3) 학군 : 거주선호도 판단의 기준, 실거주가치
- 학군의 가치는 결국 가족 중에 아이가 있는 부모의 선호에 따른 수요인 것
- 주우이님께서 기사를 보여주시면서 중학교에서 서울대를 가는 일반고 출신이 많아지고 있다는 것을 보여주시면서 결국 좋은 대학을 보내기 위해서는 고등학교를 잘 가야하는데, 그 바탕이 되는 학업성취도가 그만큼 거주수요에도 영향을 주겠다는 생각을 했습니다!
- 이 거주수요는 결국 실거주에 대한 가치이기에 전세가에 영향을 준다는 것을 주우이님께서 말씀해주셨는데요,
결국에는 전세가는 아파트 가격에 큰 영향을 주고, 하락장에서는 가격방어/상승장에서는 가격상승 견인에 도움이 되는 요소이기에 매우 중요하다는 것을 다시한번 깨달았습니다.
느낀점 : 교통도 중요하지만 보유하고 운영하는 측면에서 학군만큼 탄탄한 수요가 없겠다는 생각이 들었다.
적용점 : 기왕이면 학군이 있거나 면학분위기를 만드는 거주수요가 있는 곳을 투자하도록 하자
4) 환경 : 구매력은 소득, 즉 집값의 수준과 연관이 있다
- 주우이님은 강의에서 백화점의 매출 수준과 그 백화점이 입점한 지역의 대표 주거단지와 비교하여 말씀해주시면서
구매력(소비)는 소득과 연관이 있고 구매력이 높은곳은 집값도 매우 높은 수준이라는 것을 확인해주셨습니다..!
- 실제로 매출수준이 높은 곳의 집값은 대체로 고가 아파트가 대부분인 것을 알수 있었기에 백화점은 아무곳에나 들어가는겟 아니라는 것을 알았습니다.
- 해당 지역에 백화점이 있다는 것은 결국 그 지역의 구매력이 받아주는 수준이라는 것을 알 수 있는 중요한 지표라는 것을 생각했습니다.
느낀점 : 구매력은 집값과도 연관이 있다.
5) 공급 : 리스크와 기회가 공존하는 순간
- 주우이님께서는 공급은 투자자에게 기회이자 리스크라고 말씀해주셨는데요, 동시에 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 위상을 높이는 역할을 한다고도 해주셨습니다.
- 이 말씀을 하실때 최근에 환경의 변화가 컸던 광명시가 떠올랐는데요, 광명시의 집값이 올라가는 것을 보면서 광명의 가치가 매우 높아진게 이런 영향이겠다는 생각을 해봤습니다.
- 주우이님께서는 헬리오시티의 사례를 들어서 대규모 입주장에서 전세가격 하락이 얼마나 큰 영향을 주는지, 리스크를 알려주셨습니다.
느낀점 : 수도권에서 공급이 있다는 것은 어쩌면 재건축/재개발로 인해 환경의 가치가 상승한다는 의미가 크지 않을까?
적용점 : 공급이 많을때 리스크헷지를 위한 노력을 하고, 동시에 기회가 있음을 알고 있자.
4. 수익률 계산의 변화
- 요즘 시장에서는 전고점을 넘은 단지들이 서울 안에서, 그리고 입지가 괜찮은 수도권에서 종종 보이는데요,
예전에는 안전마진으로 생각했던 전고점이었지만, 이제는 전고점을 넘어서 기대 수익을 남길 수 있을 것인가를 판단해야 한다는게 저에게는 매우 어렵게 느껴졌습니다..!!
1) 가격을 고정하고 같은 가격의 아파트를 많이 보면서 그중에서 가치가 우선하는 단지를 찾아보기
2) 입지를 고정하고 그 안에서 가치대비 가격이 저렴한 단지를 찾기
- 미래에 대한 기대수익을 계산하기 위한 가장 중요한 한가지는 결국 가치평가라는 것을 깨닫게됩니다.
느낀점 : 가치평가를 잘해야 기대수익에 대한 판단도 쉽게 할수 있겠다
적용점 : 앞마당 만들면서, 시세트래킹 하면서 일주일에 한번씩은 비교평가 꼭 해보기
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