[열중반 49기 27조 GOD부] 실전에도 강해지는 전세세팅 방법! by 양파링님

이제 전세세팅에 대해 어느정도 알아~ 라고 생각했지만 

막상 현실에 부딪혔을때 전세연장계약 순서부터 막혀서 이렇게해도 되나? 저렇게 해도 되나? 

1~10까지 궁금증이 생기는 나를 보며 아직 멀었구나..ㅎㅎ 알긴 뭘 알아.ㅎㅎ 

하나 씩 다시 찾아보고 두드려 보는 나를 발견하였다!

이게 법적 문서이고 나혼자 하는것이 아니기에 작은부분도 신중해 지는것 같다 ㅠㅠ 

그래서 꼭 필요한 강의가 바로 ‘전세세팅’강의라고 생각한다. 벌써 3번째 들음 ㅎㅎ

특히 실전! 1호기 투자하시는 분들, 갈아타기 하실 분들, 임대놓으실 분들, 매도하실 분들 모두다 

이 전세와 연결되어 있기 때문이다!

인상 깊은점! 

# 임대리스크 줄이기! 

임대를 놓을때도 조마조마하고, 내 물건이 잘 나가길!! 그래야 투자의 완성이 되기 때문이다. 

그리고 다시 갱신할때도 역전세에 대비하기 위해 

방심했던 주변 입주 공급, 인근 지역 공급을 면밀하게 살펴보자.

그리고 계약갱신청구권은 무조건 들어줘야 할까? 

임대차 종료 6~2개월 전이라면 

새로운 임대인이 들어왔서 실거주 의사를 명확히 밝힌다면 

갱신을 거절할 수 있다는 점이 주요 포인트다! 

지금 나의 상황인데 ㅠㅠ 집이 안나가고 이 사실을 매우 늦게 알았다. 

마냥 계갱권을 요구하면 수긍해야 되는줄만 알았다. 

이런 구체적인 포인트를 알았다면 6개월 전부터 적극적으로 나섰을텐데 ㅠ 내가 너무 안일했다.

그냥 부동산만 믿고 내놨던 것인데,,

 이 사실을 인지한게 지투기 매물임장하면서 부사님들과 이야기를 주고 받는과정에서 캐치했다! 

그리고 적극 매도에 나서고 있지만 조금만 더 일찍 알았다면 적극 대응했을텐데 하는 아쉬움이 있다. 

이 부분을 파링님 강의에서도 언급해 주셔서 다시한번 명확해 졌다! 

나에게 마스터키가 한게 더 생긴기분이랄까? 

아는게 많아지는 만큼 대응 영역이 넓어진다. 

그래서 계속 공부해야 되나보다. 

그래야 나의 갈아타기 플랜이 빨리 지기 때문이다!

# 지방 소도시 주의점 전세보증보험 한도 넘지 않기! 

지방중소도시는 전세가율이 높게 올라오는 경우가 많기에 전세보증보험 한도에 넘지 않도록 주의한다! 

특히 시세가 변동될 수 도 있기에 특약사항에 그럴 경우 다시 재계약한다는 부분을 넣어서 리스크를 헷지한다! 

이런 꿀팁들이 계속 나오는 전세강의! 실전에서 매우 중요한 부분이다!

#지금 시장에서 알아야할 5가지 전세셋팅법! 

• 현금전세

• 세낀물건

• 주인전세

• 매도자 전세계약 후 승계 

• 잔금치고 전세 셋팅 

여기서 내가 1호기를 할 때 고려하고 있었던 셋팅법이 주전과 매도자 전세계약 후 승계법이었는데 

주전은 단순히 주인만 살아주면 끝나는 간단한 부분이라고만 생각했는데 

양파링님 강의를 듣고 ‘아차차 중요한 부분을 놓칠뻔 했구나!’ 라는 생각이 들었다. 

바로 주인전세하는 사람의 근저당을 확인하고 상환능력까지 확인해야 된다는 점. 

그리고 주인전세 후 전세만기 시점도 중요하기에 만기시점의 공급 물량도 꼭 확인해야 한다. 

왜냐하면 주전을 하는 사람들의 경우 입주 아파트를 기다리는 사람들도 많기 때문이다. 

그리고 내가 선택했던 방법은 매도자 전세계약 후 승계인데 

나는 운이 좋게?도 부동산 사장님께서 진두지휘를 착착 해주셔서 크게 신경쓰지 않고 넘겨 받을 수 있었는데 

이번 강의를 들어보니 주의하고 신경쓸 점이 있구나! 하고 배우는 시간이었다. 

확인포인트!! 

• 전세대출 이후 소유권 변경여부를 확인하는 은행인지 확인! 

  “집주인이 집을 팔 수도 있는데 집주인이 바뀌면 전세대출에 이상이 있나요?” 먼저 문의한다! 

  혹시나 확인한다면 은행을 다시 알아보던지 집주인 거주기간을 늘려서 계약한다!

  다만 매도자의 이사가 급하지 않아야 한다는 조건이 있을수 있다!

   

  잔금치고 전세 세팅!! 포인트!! 

  이 부분도 잔금치면 다 된거 아니야? 라고 생각했지만 다 순서가 있었다! 

  매매 잔금 후 임차인 이사까지 3개월을 매수자가 소유한 후 

  전세를 받아야 임차인이 전세 대출을 받을 수 있다는 것! 

  그래서 3개월동안의 기회 비용(월이자, 중도상환수수료, 관리비 등)을 부담할 부분도 계산해야 한다! 

   

  그 밖에 너무도 중요한 부동산 계약시 특약사항, 등기부등본에서 확인할 부분, 단지/생활권/공급, 공급/수요/포트폴리오 등등 너무 많지만 정말 중요한건 실제 투자에서 이부분을 적용하는 것이기에 내가 가진 물건들을 보고 시물레이션을 계속 돌리고 포트폴리오를 잘 짜서 성공적 매도와 전세를 놓을 수 있도록 해야겠다! 

   

  이렇게 월부에 지역분석 강의 뿐만아니라 전세계약 및 매도실전에 도움이 되는 강의가 더 많아 졌으면 좋겠다.

  양파링님 좋은 강의 감사합니다 ^_____________________^