[열중반 49기 독서하고 자산모아 26할조 배당받는도비] 3주차 강의 후기

안녕하세요 배당받는도비입니다.

양파링님의 전세 강의를 두번째 수강하였는데요

머리론 알고 적용하지 못했거나,

새로 알게된 내용을 적어봤습니다

#1. 현금 전세

저는 현금전세는 아무런 리스크가 없다고 생각했는데

내가 현금 전세만 받아야 하는 상황이라면,

대출이 가능한 전세보다 전세가를 내려야 경쟁력이 있다는 것을 배웠습니다

그래서 신축 입주 때 어떤 전세는 가격이 매우 쌌는데

그게 집주인이 세입자의 전세금으로 분양 잔금을 치르려다보니 

현금 세입자밖에 구하지 못해 전세가가 싸다는 사실도 알게 되었습니다. 

#2. 잔금일 기준 3개월 이상 

세안고 물건 또는 주인전세 물건을 사더라도,

만기가 3개월이 채 안남으면

다음 세입자가 전세대출을 받을 수 없는 경우도 있기 때문에 

최소한 만기가 3개월 이상은 남아있어야 한다는 것을 새로 배웠습니다

특히, 만기가 얼마 안남은 세낀 물건을 볼 때,

무턱대고 세안고 살 것이 아니라

기존 세입자가 시세 이상으로 계속 살 수 있는지 

만기 때 나간다면 주인이 전세계약을 치르고 

승계를 받는 식으로 고민해보겠습니다.

#3. 단,생,공 + 전화임장

적정 전세가를 계산할 때,

단지와 생활권의 전세까지 살펴보긴 했지만

공급까지 면밀히 살펴보거나, 

전화임장을 적극적으로 시도하진 않은 것 같습니다.

이번에 2호기 투자후보 물건의 적정 전세가를 판단할 때,

공급 파악과 함께 전화임장까지 꼭 시도해보겠습니다.

#4. 재계약 VS 매도

내년에 1호기 전세만기가 다가와 매도를 진행하고자 했습니다.

매도 사유는 오르고 있는 시장에서 

제 단지는 다소 후순위에 속하기 때문입니다.

다만, 양파링님 말씀을 듣고 다소 선호가 떨어진다는 이유로 

매도하는 것은 아닌지 다시 되짚어볼 수 있었습니다.

해당 시장은 이미 가격이 오른 상태이고,

중단기 보유 목적으로 매수한 물건이며,

내년에 종잣돈과 합쳐 1억으로 더 좋은 자산을 갈아탈 계획으로

1호기를 매도해야한다는 확실한 기준이 있어야 한다는 것입니다.

#5. 구축이라 안팔리는데 인테리어를 해야하나?

제 1호기 물건도 어느 정도 연식이 되어 빠른 매도를 위해

세입자를 내보내고 수리를 해야하나 고민이 되었습니다.

인테리어를 한다면 당연히 빠른 매도에 도움은 되겠지만,

인테리어에 소요된 비용을 매매가에 적용하면서

그에 따라 양도세가 증가한다는 것을 알고

인테리어를 하는 선택이 맞는지 저울질할 필요가 있다는 것을 배웠습니다.

또한, 내가 하는 수리가 필요경비로 인정되어 양도세 산정에서 공제되는 항목인지도

잘 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다.

적용할 점

이번 산본 앞마당을 만들고,

투자후보물건에 대해 단.생.공+전화임장 적용하기!