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열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요!!!
될 때까지 끝까지 해내는 투자자
부자엄마유니 입니다~❤️
전세에 대한 모든 것!!!
열중에서만 들을 수 있는 양파링님의 전세강의!!!
두고두고 펼쳐보며 전세셋팅의 바이블이 될 것 같아요~
전세셋팅
전세셋팅은 투자의 핵심 실행 단계로
투자금을 회수하고
현금흐름을 최적화하여
투자 수익률까지 연결하는 중요한 과정입니다.
투자는 집을 사는 행위 자체가 아니라
집을 사서 전세를 놓는 것 까지가 투자라
전세셋팅이 안정적으로 마무리 됨이 중요합니다.
대표적인 전세 셋팅유형은
일반적인 전세셋팅 유형인 매매잔금은 전세잔금으로 치루는 유형,
특수한 전세 셋팅 유형인 주전세, 세안고 유형이 있었고,
매매 잔금후 전세 잔금을 받거나,
매매 잔금때까지 전세입자가 안 구해지는 최악의 상황을 막기위해
매수후 전세 셋팅에 집중해야겠습니다.
지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅
현재 시장에서 전세 셋팅을 어렵게 만드는 상황은
조건부 전세대출을 제한하기 때문인데요
대출실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출을 해주지 않는 겁니다.
임차인에게 받은 전세대출금으로 잔금을 치루는 것을 못하게 하는 거예요.
실거주 목적이 아닌 투기적 수요를 억제하기 위함이 가장 큰 이유인 것 같아요.
그러면 이러한 시장상황에서 우리는 어떻게 해야하느냐
전세대출을 안받거나
전세대출을 가능하게 하거나
현금전세로 대출없이 임차인 자금으로 입주할 수 있고,
세낀 상태로 소유권을 이전하면 전세대출을 안받아도 됩니다.
우리집에 들어오는 임차인이 문제없이 전세대출을 받으려면
3개월은 소유권이 유지되어야 하기 때문에
3개월동안 소유자 변경 여부를 꼭 확인해야 합니다.
이러한 세낀 물건을 매수할 때 주의할 점은
다음 세입자가 전세자금 대출시 집주인이 3개월은 유지되어야 하기 때문에
기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아 있는게 좋습니다.
가계약을 넣기전에 반드시 확인해야하는 진짜 진짜 중요한 내용!!!
주인전세도 전세대출을 안받아도 되어 유리합니다.
주인전세도 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 남아 있어야
다음 세입자가 전세자금대출을 받을수 있기에 확인이 필요합니다.
주인전세는 근저당이 얼마나 남아있으냐에 따라 수월한지 어려운지 판단할수 있고,
주인전세가 끝나는 시점에 다시 전세 셋팅을 해야하므로 공급물량 확인도 중요합니다.
이러한 매매특약과 전세특약은 모두 가계약 전에 사전 합의 가 되어 있어야 한다고 하셨어요.
전세대출을 가능하게 하려면
매도자가 내 세입자와 전세계약을 해주고
세입자가 전세대출 받아 이사 온 뒤
남은 매매잔금하고 소유권을 이전할 수 있습니다.
세낀 물건과 동일한 효과가 있어 잔금리스크가 있는경우 유리할 수 있습니다.
마지막으로 전세대출을 가능하게 하는
잔금치고 전세를 셋팅할 수 있습니다.
이때는 잔금 후 전세입자가 들어올때까지
월이자, 중도상환수수료가 발생할 수 있지만
인테리어 등으로 임대 경쟁력을 높혀
최고가 수준의 전세가를 만들수 있다고 합니다
현재 시장에서 전세를 놓을 수 있는 5가지 유형에 대해
총정리하며 디테일하게 배울수 있어서 너무 좋았습니다.
또, 나에게 맞는 전세 셋팅 유형을 선택할 수 있다는 점도 유익했습니다.
BM 조건부전세대출에 따른 전세셋팅 유형별 특징과 셋팅과정, 주의 사항 숙지하기!!
적정 전세가 설정
내 물건의 적정 전세가를 설정하는 방법은
단. 생. 공
단지안에서 내 평형에 맞는 가격 수준을 확인하고
생활권에서 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지
공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인해서 설정할 수 있습니다.
단지내에서 비교할 때는
상위평형과 하위평형의 전세가를 보면서
상위평형보다는 싸게, 하위평형과는 비슷하다면 가격 경쟁력이 높아질수 있지만
지금 시장에서는 무조건 타이트하게 보지 않아도 된다고 하네요^^
생활권내에서 비교할때는
비교평가 양식처럼 정리해서 보니
비교가 수월하더라구요.
그리고, 어떤 의사결정으로 비교해야하는지
양파링님의 줄글 내용을 보면서 이렇게 생각의 흐름을 맞추면 되겠구나 싶어
어렵지 않았어요^^ 디테일하신 양파링님 최고!!!
마지막으로 공급물량을 볼때는
현재 시점의 공급물량 뿐만아니라
2년뒤 재계약 시점의 공급물량과
2년전 2000세대 이상의 신축물량도 확인해서
전세가를 설정하는 부분이 인상적이었어요!!
매우 이후 전세 셋팅에 따라
총투자금이 달라지고
투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정하기에
적정 전세가 설정은 중요하다고 볼 수 있습니다.
BM 1. 공급물량을 통해 2년뒤 재계약 시점과 2년전 2000세대이상 신축물량을 확인해보지 못한것 같다.
다시 꼼꼼히 살펴보자.
2. 단지내에서 평형에 맞는 가격수준을 확인했지만 생활권으로 넓혀 비교평가 하듯 단지의 가격을 살펴보며
생활권내에서의 전세가도 비교해보자.
임대기간 설정
임대 만료일에 따라 투자금 회수가 지연되고,
재투자 할 수 있는 기회가 상실되므로
임대기간 설정이 중요합니다.
공. 수. 포
공급에 따라 전세 빼는건 괜찮은지
운용하는데 리스크는 없는지 살펴볼수 있고,
투자하는 지역, 단지, 평형의 수요 특징을 아는게 중요하고
보유주택수가 늘어날수록 임대포트폴리오로 재계약 시기를 분산함으로써
리스크를 줄일수 있다고 합니다.
BM 1. 현재 2개의 임대물건 임대 종료 시기가 비슷하므로 재계약시 분산하기!!
지금 시장에서 알아야 할 전세셋팅
지금 시장에서 수도권 비규제, 규제지역, 지방 소액투자에 따른
전세셋팅 방법에 대해 실제 매물로 시뮬레이션 해주셔서
실제로 어떻게 적용해야할지 직접적으로 배울 수 있어서 좋았습니다.
수도권 비규제지역에서 세낀물건을 투자로 검토할때
전세보증금을 확인하고
임대만료일을 확인하고
갱신요구청구권 사용을 확인해서
투자로 검토할 수 있다고 알려 주셨어요.
실제 제가 최근에 투자한 지역의 매물로 설명해 주셔서
이해가 더 쉬웠던 것 같아요.
여기서 묵시적 갱신의 위험성을 알게 되었는데요
6년, 8년도 살수 있다고 하니
계약 만료일을 잘 챙겨야겠다고 생각이 들었어요.
BM 1. 임대 물건들 계약만료일 잘 체크하기.
2. 각각의 매물들 조건을 잘 뜯어보면서 투자후보 가능단지 파악해보기.
양파링님의 어마무시한 전세강의를 들으면서
내가 알고 있었던 내용은 복습이 되어 좋았고,
알고 있다고 생각했는데 헷갈렸던 부분은 다시 공부가 되어 좋았고,
새롭게 알게 된 내용은 다시 익힐 수 있는 시간이 되어 좋았습니다.
전세강의를 다 듣고나서
너무 작은 것에 일희일비 하지 않고
정말 무리한 요구가 아니라면 들어드려야겠다고 생각했네요.
내 집에 살고 있는 감사한 임차인분께서
안전하게 잘 사실 수 있는 발판이 되어야겠어요^^
긴시간 좋은 강의 해주신 양파링님 감사합니다~❤️❤️
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