*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
: 광주 서구 치평동 상무sk뷰
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 종사자수: 167,123명 (B)
- 사업체수: 39,773개
2. 교통
- 기아 오토랜드 자차 11분 / 대중교통 22
3.학군
- 상무초(도보 21분/학급당 19명) , 상무중(65%)
4. 환경
- 마트/백화점 : 신세계 광주점, 롯데마트 맥스, 이마트 광주점
- 종합병원 : 상무병원, 광주한국병원, 서광병원
5. 공급
- 운암동 운암자이포레나(2026. 4월) 3,240세대
- 풍암동 위파크더센트럴(2026. 8월) 695세대
- 삼각동 위파크일곡공원(2026. 10월) 1,004세대
- 매곡동 힐스테이트중외공원(2026. 12월) 1,466세대
- 풍암동 중앙공원롯데캐슬(2027. 8월) 2,772세대
- 송하동 송암공원중흥s클래스(2027. 12월) 1,575세대
✅수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세 : 상무sk뷰 34평 현재 매매 5.95억, 전세 4.2억
- 5년 내 고점 매입시 : 21년 12월 8.55억 / 전세 5.5억
- 5년 내 저점 매입시: 지금…?
- 저점에 매수 시 수익률 = 148%
- 저점 매수 시 순수익 = 2.6억
- 전세 상승분 = 1.3억
✅현장사진 (by 호갱노노)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : -30% 이상 빠지면서 저평가는 맞다고 생각한다. 계속 트래킹하던 단지 중 하나인데, 그동안 6억대를 유지해 왔는데, 올해부터 민간공원 대규모 공급이 계속되면서 10년차인 이 단지 가격이 더욱 빠지는 거 같다. 내가 실거주할 광주집을 고른다고 해도 새로 분양될 아파트 중에서 고르지(위파크마륵공원은 5-6억대, 운암자이 7억대).
굳이 여길 먼저 보진 않을거같다. 그럼에도 싸다! 과거 상승장때는 이 단지가 서구 대장이었던 걸 생각하면 절대적인 저평가 구간은 맞는 거 같다.
2) 환금성 : 서구에서 중상위 구간에 해당하는 단지라 환금성은 좋은 편인거 같다. 다만 지난 상승장에는 상위 선호도 단지들이 많진 않았는데 지금은 상센자, 염포, (예정)중앙롯캐 등 새로운 단지들이 많이 진입한 점은 알고 있어야 할 거 같다. 그럼에도 중심(기아쪽)과 가까운 준신축급 단지, 상무 학원가 이용 가능하고, 나름 역세권(?)이므로 환금성 중상!
3) 수익률 : 현재가 저점이다! 과거 고점까지는 회복한다고 보고 계산했을때 150%에 가까운 수익률이 나오므로 괜찮은 편인 거 같다.
4) 원금보존 : 전세가율이 70%이므로 원금보존은 될 거 같다. 입지독점성은 낮고, 공급 또한 올해 내년까지는 많은 상황임.
5) 리스크 대비: 올해, 내년은 공급이 많지만 28년부터는 공급이 거의 없다. 올해 전세 맞추고 2년 뒤 28년에 전세물량이 많지 않다면 역전세 리스크는 많지 않을 거 같다.
나의 투자 결론(매수 여부):
1.75억에 여길 사는게 최선인가? 더 좋은 단지들 많은데? 여길 꼭 사야하는 이유가 있나? NO!!!
광주에 실거주할 집한 채 사고 싶다면? 공급물량 쏟아지는 시기에 사면 좋은 기회가 될 거 같다!
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서를 작성하는 지금이 저점일 수도 있다라는 조원분들의 말을 듣고 실제로 조사해봤는데,, 정말이었다.
아무래도 공급 영향이 큰 거 같다. 그동안 6억대 밑으로 떨어지지 않던 단지가 5억대로 내려오는걸 보면서 공급 앞에 장사없구나 생각도 들었다. 다른 단지들에도 더 기회가 있을 수 있다는 생각이 들어 한번 더 전수조사 해봐야겠다는 생각이 들었다.
