[열반스쿨 기초반 90기 13조 따뜻한 3월조 심플클레어] 가락동 헬리오시티_아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

송파구 가락동 헬리오시티 (2018년, 9510세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 S

2. 교통 A

  강남31분 / 여의도44분 / 시청52분

3.학군 C

4. 환경 A

롯데마트(송파점), 이마트(수서점)

5. 공급 S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개만으로 판단할 수 없음. 비슷한 조건의 대단지아파트 비교해 볼 것(올림픽파크포레온, 엘스, 리센츠 등)

2) 환금성 : O (9,500세대로 저층/탑층 아님)

3) 수익률 : 전세 레버리지 투자금 19.7억, 연평균10%수익률 계산 시 10년후 50.8억으로 현재 21년 전고점가격보다 비쌈. 싸게 사는 건 아니므로 시간이 필요할 것 

4) 원금보존 : X (입지독점성 있지만 전세가율이 37%로 낮은 편)

5) 리스크 대비: O (향후3년내 공급물량 없고, 역전세 확률 낮음) 

나의 투자 결론(매수 여부): 투자금 과다로 매수 불가

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1. 9,510세대라는 압도적인 규모 덕분에 환금성만큼은 걱정 없겠다는 확신이 들었지만 37%라는 낮은 전세가율을 맞닥뜨리니, 이게 바로 '강남권 상급지의 높은 벽'이구나 싶었습니다. 매매가는 천장을 뚫고 있는데 전세가는 그 속도를 못 따라가니, 결국 내 돈 19.7억이라는 어마어마한 현금이 묶여야 한다는 사실이 조금 허탈하기도 했습니다.

2. 10년 뒤 연평균 10% 수익률을 가정해서 계산해 보니 50.8억이라는 숫자가 나왔을 때가 가장 놀라웠는데 이 가격이 21년 불장 때의 전고점보다 높다는 사실을 확인하니, 지금 가격이 결코 '싸지 않다'는 결론이 자연스럽게 내려지게 되었습니다. 지금 사서 수익을 보려면 정말 긴 인고의 시간이 필요하겠다는 실무적인 판단을 하게 되었습니다.

3. 직장, 교통, 환경까지 송파구 헬리오시티가 가진 인프라는 완벽에 가깝고 향후 3년 내 공급 물량이 없다는 점은 큰 메리트지만 투자금 대비 효율을 생각하면 이 돈으로 다른 곳을 보는 게 맞겠다는 냉정한 결론에 도달했습니다.

4. 막연하게 "헬리오시티는 좋은 아파트니까 사두면 오르겠지"라고 생각했던 과거의 나를 반성하게 되었습니다. 직접 수익률 시뮬레이션을 돌려보고 비슷한 대단지들과 비교해야한다는 결론을 내리면서, '좋은 집'과 '투자하기 좋은 집'은 엄연히 다르다는 것을 뼈저리게 느꼈습니다. 결국 지금 내 상황에서 이 정도의 과다한 투자금을 투입하는 건 무리라는 결론을 내리니 오히려 마음이 홀가분해지네요.