[열중 49기 8조 독서왕이 되고싶다면 8로미조 쎈타인] 나의 투자에 전세가 가지고 있는 힘의 크기란 얼마일까~?(열중반 3강 후기)

안녕하세요. 세상의 중심이 되고픈 쎈~사람 쎈타인입니다. 이번 강의는 월부 강의를 통틀어서 유일한 ‘전세세팅’에 대한 강의였습니다. 무려 7시간이 넘는 긴 강의 시간을 자랑하는 강의이며, 이 강의는 오로지 전세 하나에 대해 강의 제목처럼 A부터 Z까지 전세에 관련된 모든 것을 다루고 있는 강의이기도 합니다. 열중반 강의를 세 번째 듣는 입장에서 제가 놓치고 있었던 부분과 이번 강의를 통해 어떤 점을 적용해야 할 지까지 강의를 듣고 난 후에 들었던 생각들을 정리해보도록 하겠습니다. 

부동산 투자의 과정이 한 번이라도 쉬웠던 적이 있었을까~?

월부를 만나고 첫 앞마당을 만들기 위해 분위기 임장을 하던 때가 생각납니다. 그 때 아마 4만보는 넘게 걸었던 것으로 기억하고 있습니다. 발도 몹시 아팠고, 무엇보다 무릎이 욱신거려서 다음날 일할 때 고생했던 기억이 남아 있습니다. 그렇게 1년 반이라는 시간 동안 임장하고 임보쓰고, 부동산에 전화하고, 매물을 보며 하나씩 앞마당을 늘려나가고 있던 중에 저의 투자 범위에 들어오는 물건을 발견하고 첫 투자를 진행하게 되었습니다. 그 과정은 정말 순탄치 않았습니다. 그리고 전세라는 것이 없었다면 저는 아직도 1호기 투자는 커녕 아파트 투자 자체를 포기했을지도 모릅니다. 

이번 강의에서 양파링 튜터님께서 알려주신 전세는 단순히 전세 레버리지를 통한 투자 방법을 논하는 강의가 아니었습니다. 아파트 투자의 전과정을 들여다보고, 내가 어떻게 행동해야 할 지 그 방법을 하나하나 뜯어보고, 각자가 처한 다양한 상황에서 그 각각의 상황에 맞는 맞춤형 방법을 알려줌으로써 이 열중반 강의를 듣는 수강생 모두가 적용할 수 있는 방법과 노하우를 알려주는 강의라는 생각이 들었습니다. 

내 상황에 맞는 전세가는 얼마이고, 그 상황에 맞는 임대기간은 어떻게 설정해야 할까요~?

이번 강의의 핵심질문 중 하나였습니다. 전세 세팅은 단순히 세입자 구하기를 말하는 것이 아닌 우리가 현재 하고 있는 아파트 투자의 핵심 실행단계이고,  그렇기에 이 과정을 모르고 투자를 진행한다면 큰 위기에 직면할 수도 있다는 것입니다. 투자를 위해 메타인지가 반드시 필요하듯이 이 전세세팅을 모른다면 불구덩이에 그냥 뛰어드는 것과 다를 바가 없다고 보아도 무방하다는 것을 이번 강의를 통해 깨달을 수 있었습니다. 

결국 가장 중요한 요소는 가격이고, 그 가격을 설정하기 위해선 나의 상황과 시장의 상황을 정확히 인지해야 한다고 튜터님은 말씀하셨습니다. 이것은 단순히 아는 것이 다가 아니었습니다. 메타인지가 필요한 이유는 내가 할 수 있는 방법이 무엇인지 찾기 위함이라는 것입니다. 

이 강의 안에서 나에게 맞는 방법이 있을까요~?

물론 그 방법은 강의에서 알려주었고, 심지어 저(쎈타인)에게 맞는 방법이었습니다. 앞에서도 언급했듯이 이 강의를 듣는 월부인의 상황은 모두 다를 것이고, 그 각각의 상황에 맞게 튜터님께서는 전세 세팅을 유형별로 구분하여 세분화 해주셨습니다. 감히 예상컨데 이 강의에서 나온 각 상황별 예시의 범주에서 벗어나는 월부인은 없을 거란 생각이 들었습니다. 그리고 내가 앞으로 겪게 될 상황이기도 하였기에 그 어느 것 하나 소홀히 듣고 넘길 수 없었습니다. 

저는 다른 후기에도 늘 언급했 듯이 올 해 1호기 매도와 2호기 매수를 계획하고 있던 저에게 이번 강의는 반드시 필요한 강의였습니다. 예전에 들었던 강의였고, 1호기 경험도 있던 터라 부족한 내용만 보완하면 되겠다 싶은 생각이 들었지만 이것은 저의 큰 오산이었습니다. 생각보다 제가 전세에 대해 아는 내용이 별로 없었던 것입니다. 

저는 잔금 여력이 없습니다. 잔금 여력이 없는 제가 과연 투자를 진행해도 되는 걸까요~?

이런 고민은 저같은 소액 투자자라면 대부분 해보았을 것이라 생각합니다. 저 역시 1호기를 매수할 때 이 잔금이라는 부분 때문에 투자에 대한 고민이 깊었습니다. 심지어 잔금이 부족한 것도 제대로 체크하지 않아서 부랴부랴 소액대출을 알아 보았는데 시간이 촉박해서 낭패를 겪을 뻔 하기도 했습니다. 다른 어떤 투자보다 큰 돈이 들어가는 것이 부동산 투자이고, 매도자와 매수자 간에 법률로 정해진 계약을 진행해야 하는 것이기에 이 과정에서 어느 한 부분이라도 틀어지면 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 여기서 발생한 리스크로 인해 금전적 손해는 물론이고, 시간과 기회비용까지 날리게 될 수도 있다는 것입니다. 

그리고 무엇보다 이 모든 과정은 당사자인 내가 직접 행동하면서 처리해야 하기 때문에 더더욱 이번 강의의 중요성은 크게 다가왔습니다. 이 전세세팅은 전세 레버리지 투자를 하는 모든 소액 투자자에게 반드시 필요한 내용이고, 그 안에서 발생할 일에 대한 모든 가능성을 열어두고 대비를 해야 리스크를 줄일 수 있다는 것입니다. 

6.27 규제로 인해 소유권 이전 조건의 전세 대출이 중단되었다고 하는데 과연 전세를 맞출 수는 있는 걸까요~?

결론부터 말씀드리자면 튜터님께서는 충분히 전세를 맞출 수 있다고 하셨습니다. 이런 규제 안에서 전세 세팅을 할 수 있는 방법은 5가지나 되었습니다. 그 각각의 방법은 해당 지역의 시장 상황과 들어올 세입자의 상황, 그리고 전세를 맞추려는 매수자(임대인) 본인의 상황까지 모두 고려해야 한다고 했습니다. 여기에서도 메타인지가 필요했고, 그것의 기본이 전세대출 구조의 이해였습니다. 그리고 이 과정에서 규제정책이 어떻게 적용되는지 여부와 대출이 진행되기 위해 필요한 기간 또한 얼마나 걸리는지도 알아두어야 했습니다. 

여기에 대한 이해가 수반되지 않는다면 매수는 물론이고, 매도 또한 어려워 질 것으로 보였습니다. 이렇게 우리가 간과하기 쉬운 부분도 짚어주시면서 전세 세팅 방법에 대한 개념과 계약으로 이루어지는 방법까지 상세히 알려주셨습니다. 그리고 만에 하나 발생할 수도 있는 변동사항에 대한 내용도 빠짐없이 체크해주셨습니다. 

나에게 가장 맞는 전세가는 과연 얼마인가요~?

사실 이부분에 대해 크게 고민해본 적이 없었습니다. 하지만 이번 강의를 통해 이런 생각이 얼마나 위험한 생각이었는지 절실히 깨달았습니다. 그리고 내가 매수하고자 하는 물건의 전세가를 설정한다는 것 자체가 현 시장상황에 대한 인식이 수반되므로 반드시 필요한 과정이라는 것을 제가 직접 해보고 나서야 깨닫게 되었습니다. 

전세가격 설정은 ‘단지, 생활권, 공급’ 이렇게 세 단계로 나눌 수 있었습니다. 그리고 이 과정을 튜터님께서 강의에 설명하신 방법대로 직접 실천하는 과정을 조모임을 통해 진행해 보았습니다. 저는 늘 그렇듯이 강의에서는 고개를 끄덕이며 이해했다고 생각하고 넘어갔던 것이 결국은 제대로 이해한 내용은 거의 없었다는 것을 이번 강의, 특히 전세가격 설정 파트에서 확실히 깨달을 수 있었습니다. 이 과정을 실행하는 데에는 한 지역 당 10~15분이면 충분하였습니다. 내가 선택한 물건에 대해 전세가격을 얼마로 정해야 적정한가를 따져보는 행동 하나만으로 그 지역의 전세 흐름까지 알 수 있었습니다. 전세 가격을 통해 선호단지와 비선호단지까지 구분 또는 비교할 수 있었습니다. 

결국 모든 강의에서 최종적으로 해야 할 것은 실행이다~!

전세가격을 최종 결정하기 전에 반드시 해야할 행동으로 전화임장을 말씀하시면서 부동산 사장님께 어떤 질문을 해야 할지까지 정리해 주셨습니다. 어쩌면 굉장히 복잡해 보이는 내용일 수도 있는 부분을 저희의 눈높이에 맞춰서 하나하나 짚어주시고, 어떻게 행동해야 할지 그 방법까지 상세히 알려주는 부분에서 남은 것은 정말 실행밖에 없다는 생각이 들었습니다. 

임대기간 설정 역시 3단계로 나눌 수 있었고, 전세가 설정과 더불어 반드시 체크해야 하는 항목은 ‘공급’이었습니다. 이것은 월부에서 이야기하는 ‘저환수원리’에서 ‘리(리스크)’에 해당되는 내용으로 이 부분을 간과(看過)함으로써 발생할 수 있는 상황까지 알려주셨습니다. 이것을 과거의 흐름과 비교하면서 리스크를 가볍게 생각하고 투자한 결과가 얼마나 큰 손해로 이어지는지 이번 강의를 통해 다시금 깨닫게 되었습니다. 

이렇게 배운 내용을 다시 정리하면서 튜터님께서는 실전에서 어떻게 적용해야 할 지까지 상세히 알려주셨습니다. 저의 2026년 한 해 가장 중요한 원씽인 ‘2호기 갈아타기’를 위해 이번 강의는 반드시 필요한 강의였습니다. 그리고 이전에 들었던 강의와는 다르게 ‘이번엔 진짜 내 것으로 만들어야 겠다’는 마음가짐으로 강의를 들었습니다. 물론 이 수많은 내용을 한 번에 내 것으로 만들기는 어려웠지만 튜터님께서 마지막에 최종 정리해주신 내용을 바탕으로 제가 직접 실행에 옮길 것을 다짐하면서 이번 강의를 제 것으로 체득하도록 노력하겠습니다. 적용할 점 3가지만 정리하면서 이번 3강 강의후기를 마치도록 하겠습니다. 

• 적용할 점 3가지

  1. 내 앞마당 안에서 매수하려는 단지 하나를 선정하여 전세가 설정을 직접 해본다.

  2. 전세가를 설정하고 난 후 강의에서 설명한 방법을 토대로 임대기간 설정도 직접 해본다. 

  3. 앞의 2가지 내용을 마지막 조모임에서 독서모임 전 조원분들과 직접 실행해본다.