[열중49기 다독왕과 mvp에 4활을 건 조_여행전날] 3주차 강의후기 - 전세전략

안녕하세요.

여행전날의 설레임을 간직한 행복한 투자자가 되고 싶은 여행전날입니다.

 전세전략

투자전에 들은 강의와 

투자후에 들은 강의는 

내용도 의미도 다 다르게 들렸습니다.

그런데 그것은 저 뿐만이 아니라 대부분의 분들도 그러신거라는 것을

조모임을 통해 알 수 있었는데요.

매수도 안했는데 전세는 그 이후라는 생각에

먼이야기로 치부하곤 했었습니다.

하지만 전세는 다른 말로 ‘보이지 않는 리스크’ 였습니다.

아무리 저평가된 물건이더라도 전세를 맞추기 힘든 물건이라면 

향후 리스크로 돌아올 수 있는 가능성이 농후하다는 것을 미리 알고 대응해야 합니다.

특히나 세낀 물건인 경우 리스크가 낮다고 생각하지만

만기 시에 주변 공급으로 인해 전세를 맞추기 위해

생각지도 못했던 투자금이 더 들어갈 수 있게 됩니다.

더군다나 수리가 안되어있는 구축인 경우에는 더욱 더 힘들수 밖에 없습니다.

그렇기에 매수시 전세전략이 있어야 합니다.

첫 투자는 이미 세낀 물건이었기에 전세를 맞추는 경험을 할 수 없었지만

두번째에서는 제대로 된 전세맞추기를 하였는데요.

약간의 수리가 필요했고 대단지이지만 전세가 2개 밖에 없는 상황이었기에

현재 전세가의 상황과 적정 전세가 설정을 직접 해볼 수 있었습니다

다른 부동산들과 주변 경쟁단지들의 물건들 전세가를 확인해서 경쟁력을 확인할 수 있었습니다.

전세가가 전세전고점대비 1.5억이나 낮은 상태였기에

수리 후 시세보다 좀 더 높게 전세가를 설정하였습니다.

왜냐면 제가 자산재배치를 하면서 전월세시장의 상태를 확인하였던 경험도 한몫했습니다.

운이 좋게도 내놓자마자 그날 계약이 되었습니다.

앞으로 어떤 일들이 펼쳐질지

두려움 반 , 기대 반 입니다.

 임차인의 종류

여러 임차인들이 있지만 그 중 법인은 뭔가 알듯 모를듯 했기에

두려움이 앞섰었는데 이번 강의를 통해 정리를 할 수 있었습니다.

하지만 결국 장단점을 알고 있으면 두려워 할 필요가 없는 것이었습니다.

전세권설정을 해야 한다는 것과 여러사람들이 모여 살다보니

관리를 신경써야 한다는 단점이 있지만

전세가 협상의 원활함과

임대차 3법(계약갱신청구권, 임대료5%제한,전월세신고제) 적용 받지 않는 점은 

장점입니다. 결국 아는 리스크는 리스크가 아닌 것입니다.

대응을 할 수 있습니다.

 적용할 점

리스크를 줄일 수 있는 전세전략인 3호기 이후 포트폴리오 짜기

앞마당 전월세 시세 및 거래량/매물수 확인하기