후끈했던 서울 5일장 참여후기 [여행전날]

안녕하세요.

여행전날의 설레임을 간직한 행복한 투자자가 되고 싶은 여행전날입니다.

10.15대책이후

누군가는 서울 5일장이라고 재미있게 이야기하셨지만

투기/조정대상구역 지정전 2주택 취득세 3.3%→8.4%피해 계약하기 위해

관악구에 어느 부동산은 15일 저녁 12시전에 계약하느라 불이 켜져있을정도였고

10월20일전까지 토허제(매수후 6개월내 실거주2년)를 피하기 위한 

주말임에도 부동산마다 여러팀이 앉아 있는 모습을 보며

뜨거운 현장의 모습을 직접 느낄수 있었습니다.

저 또한 그중에 한명이었지만 

하지만 10월18일 2호기 투자까지 연결하지는 못했습니다.

그 이야기를 남겨보겠습니다.

분위기와 심리

부동산의 가격을 결정하는 요소로

입지

공급과 수요

시장상황(금리,통화량)

심리

저는 이번에 이번주 매임을 하면서 이 심리가 어떻게 투자랑 연관있는지 

몸으로 느낄수 있었는데요.

매도자/매수자/부사님할거 없이 전부 다

조급함을 숨기지 못했습니다.

하지만 맘만 급할 뿐 매도할 수 있는 저평가된 물건은 몇 안되었고

시간에 쫒겨 매도자도 매수자도 분위기에 쓸려 매도매수를 결정하는 모습을 볼 수 있었습니다.

이 기간동안 누군가는 기회를 잡고

누군가는 치명적인 실수를 하게 됩니다.

•  여러팀과 보고나서 먼저 매수의사를 이야기했지만 정작 자기 집 매도도 하지 않고 이야기한 경우

• 매도자가 몇억씩 깎아준다고 하지만 매수자가 없는 경우 (실거래 << 매도호가)

• 상승분위기에 편승해서 매수하려고 하자 가격을 올리는 매도자

• 매도자가 갈아타기를 하겠다고 했지만 정작 갈아타기 할 곳 가격도 몰랐던 경우

• 매도자가 양도세를 계산 안해보고 물건을 내놓은 경우

이번 수도권5일장에 참여하면서 

‘이번이 서울투자 막차이지 않을까?(불안)’

‘괜찮아 보이는데 투자해도 되지 않을까?(자기합리화)’

‘25년내 2호기 투자한다며 10월이다. 지금 아니면 할 수 있겠니?’(조급함)'

정말이지 작년 8월 분위기와 너무나도 비슷했습니다.

자꾸만 잊어버렸던 투자기준을 다시한번 떠오르게 됩니다.

저평가된 가치있는 물건을 오래 보유하는 것

저평가되어있지 않은 물건을 시간에 쫒겨 사려고 했던 마음을 아오마메 튜터님 덕분에 투자기준 잊지 않을 수 있었습니다.

복기 

저는 2호기로 25년 서울투자를 위해 올초부터 달리고 있었습니다.

사실 얼마전 자산재배치를 통해 투자금이 조정되면서

새로운 단지들을 찾고 있었는데요. 

그렇게 5순위 단지를 정리해서 매임을 하던 중 10.15대책을 맞게 됩니다.

현재 지방실전반을 하고 있는 중이기에 평일에 서울 매임을 하고 있었는데요

2급지에 괜찮은 물건을 찾아 매임을 하게 되었고

네고를 고민해보겠다는 말에 가슴이 또 콩닥콩닥 뛰었습니다.

그런데 리스크가 있는 case였고 투자금 또한 감당가능하지만 조금은 무리를 해야 했습니다. (대출 x)

매임 후 감정이 앞서는거 같아서 엑셀에 장단점을 정리해보았고

리스크가 있고 네고를 받아줄지 모르는 상황이었기에

주말 지투실 임장을 가려고 했었습니다.

그런데 잠들러 침대에 누워있는데

제가 뽑아놓은 5순위물건 중 눈에 밟히는(?)녀석이 있었습니다.

현 임장지 단임 vs 2호기 서울 투자 매임

현임장지 단임은 다음주에 해도되지만 

2호기 서울 투자매임은 오늘내일 아니면 못하기에 

이후에 후회가 될거 같다는 생각에

다음날 새벽 단임대신 튜터님과 조장님에게 양해를 구하고 이 물건들을 보러갔습니다.

결론부터 이야기하면

매임 후 매도자가 가격을 올리는 경우

매도자가 갈아타기를 하겠다고 했지만 정작 갈아타기 할 곳 가격을 몰랐다며 물건을 걷어들이는 경우

매도자가 양도세를 계산해보고 매도를 걷어들이는 경우 이 경우들이 하루만에 그것도 점심시간이후 1시간만에 일어나면서 투자를 진행하지 못했습니다.

이번에 놓친것들

1. 주전세로 3-4개월 계약시에도 이후 갱신권(2년)을 사용할 수 있다는 점

리스크 측면에서 돈이 최소2년 더 묶일수 있었음. 이번에 매수를 했을 경우 가능성 높았음

2. 싸지 않은 물건

세금(취득세 8.4%)까지 고려해도 전고점보다 낮지만 확신을 가지지 못하는 물건

 서울 2호기 투자라는 맘으로 자기합리화하려했던 점

이때 도움이 되었던 글입니다.

밥잘 멘토님 감사합니다. 

현재 할 수 있는것에 집중하려고 합니다.

현 임장지를 확실한 앞마당으로 만들고 

지방 앞마당들을 전수조사해서 지방 투자5순위 물건들을 뽑아 

이번에 지방에 투자할 수 있는 물건들 또한 만들어 놓겠습니다.

또한 다음달 실전반에 도전하고

ㄱㄹ를 앞마당으로 만들려고 합니다

아오마메 튜터님의 투자 할 곳은 많다는 이야기에 힘을 얻어 

더 저평가되었고 더 가치있는 물건을 찾아보려고 합니다.

오늘은 투자를 하지 못했지만 다음투자를 위한 과정이라고 생각합니다.

아쉬움이 남지만 후회없는 5일이었습니다.  

25년 아직 2개월반이 남았습니다.

끝날때 까지 끝난게 아니다. ^^

화이팅입니다.