✅아파트명
호수공원역 센트럴시티
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
경기도 화성시 종사자수 564,646 /사업체수 109,971
2. 교통
3.학군
청림중학교/서연중학교/방교중학교 동1은 확인이되는데 동2가 확인이안돼요 ㅜㅠ,,
외고진학율은 청림중이 높음.
4. 환경
1km이내에 대형마트 및 대형병원 없음. 트레이더스 동탄점(자차 9분), 한림대학교성심병원(자차16분)
5. 공급
동탄역대방엘리움시그니처 464세대
동탄신도시금강펜테리움7차 662세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 kb시세가 정확하게 안나와서 chat GPT를 이용한 추정금액이용.
✅현장사진
추후 분위기입장하며 업로드예정
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
입지평가
직장-S
교통-C
학군-자료가 안나와 알수가없음
환경-C
입주물량-S
1) 저평가 : 비교군이 없어서 아직은 알수가 없음,
2) 환금성 :
1000세대이상아파트/저층(123층) 탑층을 안한다면 환금성이있음
3) 수익률 :
전세레버리지투자
향후 내가원하는 수익율인 100% 생각했을때(연평균10%) 10년후 87810+41477= 129,287의 금액까지 갈수있을것인지 생각해봐야함. 현재는 저점은 아니고 전고점을 넘지는 못하였지만 상승으로 변하고 있음
4) 원금보존 :
-공급물량이 적음.
전저점의 전세금을 (적정물량 인구*0.5)
동탄구인구 42만명*0.5=적정물량 21만 현재는 1200세대 공급예정.
호수공원센트럴시티 전세가율52.8% 경기도의 적정전세가율60%에는 미치지않음
5) 리스크 대비:
기준으로보아 약 14000까지의 역전세를 난다고 할시 현금흐름을 만들수있는가 고민해볼것.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재는 나의 앞마당이 1개도 없기에 비교평가를 할수가 없어서 투자하지 못함.
하지만 아직은 전고점을 넘지 못하고 상승세를 타고있기에 돈이되는 아파트이긴 하지만 최선의 선택은 알수가 없음
✅ 작성하면서 느낀점 :
아파트라에 영향을 미치는 다양한요소들 .
처음 작성하는 가장 기본의 수익률 보고서여서 시간이 오래걸린 것 같다. 맨 처음 월부를 알기 전에는 이정도까지의 성장도 할수 없었을 텐데라는 생각도 들며, 좋은보고서는 아니어도 마침표를 찍은 보고서를 한장썼다는 것에대해 만족감을 느낀다.
항상 되뇌이는 말
가치가 같다면 싼가격에,
같은가격이라면 가치가 높은것을.
편입견을 가지지말자.
