평택시 지제동 지제역더샵센트럴시티 아파트 수익률 분석 보고서(동일 가격대 아파트와 비교)

✅아파트명

지제역더샵센트럴시티

✅나의 투자 결론(매수 여부): 매수하면 안됨(현재 시점)

직장: A

교통: C

학군: C

환경: B

공급: C

✅위치(지도)

✅입지평가

• 지제역 도보 10분거리로 KTX, SRT, 1호선 접근성이 좋으며 GTX A,C 노선 개통예정
• 삼성전자 평택캠퍼스와 자차 10분 내외이며 삼성전자, SK하이닉스 용인반도체클러스터 자차로 출퇴근 가능한 위치
• 현재보단 2030년 이후 입지의 이점이 돋보일 곳(도로 및 GTX노선 건설중)

1. 직장: A

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

사업체 수: 63,346개

종사자 수: 288,463명

2. 교통: C

3.학군 C

세교중학교 성취율 76.9% (2.3km 거리까지..)

4. 환경 A

이마트 1분거리

종합병원 5분거리

초품아(지제초등학교)

5. 공급 C

최근 3년 이내 APT 입주물량 23,586세대

적정수요의 2.5배 수준(+ 2030년대 콤팩트시티 입주)

지제역근방 2km 이내 입주물량은 없으나 전세가 급락 요인

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2022년 준공 후 매매, 전세가 변화 없음. 분석 의미 X

현재 가격: 매매 7억 3500만원 / 전세 3억 5000만원(47.6%)

현재 계절: 가을 ~ 겨울

5년 내 고점 매입 시 

2023년 6월 매매 8억 2900만원 / 전세 3억 4000만원(41.2%)

5년 내 저점 매입 시 

2026년 3월 매매 7억 3500만원 / 전세 3억 5000만원(47.6%)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1. 저평가 : X

현재 가치 7억 8천만원 부근

비슷한 가격대의 아파트를 기준에 맞춰 비교했을 때 

현재기준 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 모든 면에서 우월한 아파트가 많음.

1)  인창동 인창1단지 주공(1229^ 1997y)

2) 동탄 반송동 시범한빛마을동탄삼부르네상스(732^ 2007y)

3) 수택동 한성(240^ 1994y)

4) 용인 수지구 죽전동 벽산타운1단지(612^ 1997y)

5) 평촌 관양동 한가람신라(1068^ 1992y)

6) 동탄2 영천동 동탄역반도유보라아이비파크2.0(999^ 2016y)

번외) 지제역 아파트 현황

2. 환금성: O

• 1999세대, 수도권(끝자락), 지역 대장아파트

   

3. 수익률 : X

• 준공 후 4년간 시세 변화 X

   

4. 원금보존 : △

• 입지독점성 있음(지제역과의 거리)
• 공급물량 매우 많음

• 전세가율 48%

   

5. 리스크 대비: 무조건 역전세 발생함

• 금리 인상 확률 높음(전쟁 장기화, 매파 한국은행 총재, 환율급등)
• 주변 공급량 적정수준의 2.5배
• 다른 지역 같은 가격의 매력적인 아파트가 더 많음

나의 투자 결론(매수 여부): 지금 사면 안된다.

주변 공급 상황, 개발 진행 상황, 부동산 시세 동향(금리) 등을 모니터링하며 신중히 타이밍을 잡아야 함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 현재 나의 나이, 직장, 생애최초 여부, 미래의 가치 등을 생각했을 때 충분히 매력적인 아파트
• 2026년 ~ 203X년까지 공급 폭탄으로 인한 전세가 하락 가능성 매우 많음
• 평택 지제는 실거주보다 투자자들의 비율이 높은데 전세가 하락 및 금리 인상이 매매가 하락 견인 가능성
• 미래 시점에서의 입지독점성 및 대표성은 매우 좋다
• 3~4년 내 가격을 보고 매수 들어가고 싶다.