[열중49기 열중듣고 독서하며 오를자산 투자하조 미니드리밍]#3.월급쟁이 부자로 은퇴하라. 독서후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너너위/ 

읽은 날짜 : 3.29

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #저평가 #리스크 #조급함

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

: 이 책은 나의 워너비 멘토님 너나위님의 부동산 투자, 마인드, 우리가 앞으로 나아가야 할 방향성에 대해서 써주신 책이다. 부동산 투자를 하는 사람들이 꼭 읽어야 할 바이블과 같은 책으로 이번 투자를 고민하면서도 많이 도움이 되었다.

2. 내용 및 줄거리

: 1장. 왜 투자를 해야 하는가
-노후준비는 선택이 아닌 필수다.

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향
p93. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

-우리가 투자를 하는 이유는 수익을 얻고 이를 우리의 자산을 키우는 데 보탬이 되게 하기 위함이다. 그런데 내가 그동안 해왔던 주식투자는 부동산 투자이외에는 수익이 조금만 나면 매도해버리는 투자를 하고 있었다. 물론 수익이 아예 안난 것은 아니지만, 조금만 올라도 떨어질까 무서워서 팔아버리는 나는 정말 인플레이션 헷지 수단으로 주식투자는 안 맞다는 생각이 들었다. 내가 좀더 공부하고, 확신이 있어야 하는 데 그렇게 하지 않아서 인 듯 하다.

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
p120. 경험상 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 5번 정도 하기까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보투자자라면 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

-첫번째 투자, 두번째 투자 모두 주변의 도움이 없었다면, 잘 해내지 못했을 것 같다. 튜터님, 동료들, 이름도 모르지만 답변 달아주시는 월학선배님들.. 나도  실력을 많이 쌓아서 후배님들에게 또는 동료분들에게 도움이 되는 사람이고 싶다. 월부의 이런 돕고 돕는 선순환 구조가 월부를 더 공부하기 좋은 환경, 투자하기 좋은 환경으로 만들어주는 것 같다. 

p122. 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐'하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다.

-1호기는 싼지 비싼지도 모르고, 투코, 매코를 거쳐 통과 했으니까.. 투자한다는 마음으로 투자했었고, 

2호기는 투자를 위해 저환수원리에 맞는지 하나하나 빈 칸을 채워넣었는데  다 충족되어 투자할 수 있겠다. 라는 마음으로 2호기를 투자했던 것 같다.

지금 3호기는 가치 대비 저평가 되었는지를 자꾸 확인하게 되는 것 같다. 부천보다 구리가 가치대비 저평가되어 있다고 판단되고, 가격은 좀 올랐지만 아직은 싼 상황이라는 생각이 든다. 부천의 A단지 00억(직장B, 교통B, 학군A, 환경A) 다산의 B단지 00억 (직장C,교통A,학군C,환경C)신축, 초중고 밀집 : 부천의 가장 선호생활권 상위단지와 다산의 중위 생활권 선호단지가 가격이 비슷하다면, 교통이 강남역13분, 시청역18분 더 빨리갈 수 있는 교통이 더 좋은 곳이다. 다산의 B단지가 교통이 다른 입지가치에 비해 압도적으로 좋기 때문에 다른 학군,환경이 떨어져도 전고점도 그렇고 가격이 더 높게 치고 가는 것 같다. 그런데 지금 내가 00억에 매수 할 수 있다면? 확실히 저평가된 것이다.

p138. 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하면 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다.... 그런 자세로 임하니 가격을 내려달라는 요청에 난색을 표하던 매도자도 결국 그 대신 관례보다 많은 액수의 계약금을 바로 송금하겠다는 나의 제안을 받아주었다.

-0호기 매도 과정에서 타협점을 찾지 못한 건, 첫번째, 가계약금 입금 받을 당시, 잔금일을 특정하지 않았기 때문과 그 사이에 서로 좁혀지지 않는 줄다리기 같은 싸움 때문이 아니었나 라는 생각이 든다. 내가 무언가 하나를 내주어야 상대측에서도 하나를 포기하는 상황이 오리라 생각된다. 내가 지금 3호기를 매수할 수 있게 된 상황도 그 매수자가 아니었으면 못할 상황이었는데.. 내가 너무 손해보지 않으려는 이기심때문에 이렇게 계약이 지연된 게 아닌가 하는 생각이 든다.. 이 계약을 빨리 마무리하고 다음 스텝에 집중하는 게 나에게는 더 좋은 선택이기 때문에.. 내가 양보할 수 있는 것 재산세와 잔금시기를 몇일 뒤로 미뤄서 매수인도 매도할 수 있는 시기를 좀 더 주는 것!

몸에 힘을 빼고 협상에 임하니, 내 마음도 편안해지고, 내 얘기를 들어주시는 부사님 말투도 너그러워 지신 듯 하다.

역시,, 매도는 너무 어렵다.. 욕심을 내려놓아야 한다..

p147. '임장후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

--시세트래킹과 과거 시세 그래프로 흐름을 분석하는 것을 단지분석에 적어보라는 주우이님 열중4강 강의내용이 떠오른다. 이거 다음 임보때 바로 실천해 봐야겠다. 

p150. 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건을 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저렴한지 그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다. 물론 입주 분량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜 시간이 걸리고 최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니까. 다만 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고, 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다.

-다산 왕숙지구에 올해 말부터 공급폭탄이 예정되어 있다. 26년말-27년초, 28년말, 29년말에 공급폭탄이 예정되어 있다. 다만, 여기 교통이 너무 불편하고, 거주민들에게 시골에 외지다는 인식이 있어서 9호선 연장이 되기까지는 많이 불편하고, 상권(10년완성)도 빈약할 것으로 생각이 된다. 그렇다면, 역세권에 업무지구 접근성이 좋은 단지들에게 아예 영향이 없다고 할 수는 없지만 그래도 초중고 가족세대, 직장 출퇴근 수요를 잡아두고 있는 단지라 10%역전세를 준비는 해야 겠지만, 타격이 크지 않을 수 있겠다는 생각이 든다. 투자 못할 건 아니다! 가치있다!

p157. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면 재평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

-매코에서 두개의 타켓 물건이 통과되어 쥐고 있으니 협상에서 조급하지 않고, 버틸 수 있는 힘이 있는 것 같다. 또한, 지금 정부의 양도세 중과유예가 끝나고, 보유세 인상에 대한 언급으로 시장이 어수선한 상황이라 투자자들이 선뜻 달려들지 못하는 시장이어서인지..조급함이 덜 하다는 생각이 든다. 

p161. 공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 '가치투자의 본질'에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.

-왕숙 공급물량이 쏟아지는 시기를 피해 전세를 셋팅할 수 있어 혹시 모를 역전세 리스크를 조금은 피할 수 있지 않을까 하는 생각이 든다. 최악의 경우를 대비해야 실제 그 상황이 닥쳐도 감당할 수 있을테니까…

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

p245. 절대 무너지지 않을 리스크 관리법 

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 

둘째, 신규 주택 입주량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 

넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

5장. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼
p312. 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재처럼 비칠 것이다. 이렇게 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다.

-지금의 정책적인 변화 예고로 인한 어수선한 시장이 어쩌면 투자자에게 주는 기회일 수 있겠다는 생각이 든다.

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
p334. 투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면 지금은 저만치 앞서 가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 '그래? 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라....인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고, 그렇기에 더욱 조급할 필요가 없다.

-열중 4강 주우이멘토님 강의에서 10억달성 로드맵에 대해 실제 물건을 가지고 예를 들어 설명해 주셨다. 

내가 10억을 달성하려면, 적어도 10년이 걸린다는 게 실제 시나리오를 통해 눈에 보이니까 뭔가 조급한 마음이 절대 도움이 되지 않겠구나! 투자를 하고 지속적으로 종잣돈을 모으면서 환경안에 있으면서 자산이 제가치를 찾아갈 때까지 기다려야 겠다는 생각이 들었다. 그래서 멘탈 다잡아 주시고 방향성 제시해 주시는 튜터님, 멘토님들께 너무 감사하다.

p346. 아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께 할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것 여기서 말하는 좋은 사람이란 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다... 내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어주면 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다.

-아직 보잘것 없는 실력이지만, 그래도 나의 경험이 누군가에게 도움이 될 수 있다면, 내가 조장을 지원해서 초보 조원분들을 도울 수 있다면, 그것만큼 보람된 일도 없을 것 같다. 멘토님, 튜터님, 선배님, 동료분들도 나를 도와주셨고, 

나도 그분들을 도울 수 있는 환경,, 그 안에서 성장할 수 있다는 게 너무나 감사하다. 나의 제일 친한 동료 5명의 평균이 나라는 말.. 월부라는 환경이 내 주변 환경을 좋은 사람들로 채워준 것 같아서 그 또한 너무 감사하다.

p357. 당신이 결혼을 했다면 거기에 아이까지 있다면 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어줄 시간이란 걸 잊어서는 안 된다. 회사의 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫번째 단계라는 걸 잊지 말자.

-작년부터 연속으로 이어온 투자 때문에 남편의 힘듦이 조금씩 더해지고 있는 듯 하다. 임장가서, 혼자있는 시간에 임보쓰고, 과제할 때, 나는 이 시간을 정말 허투루 쓰면 안된다. 우리 가족들이 나에게 만들어준 시간이기에.. 임장가서는 하나라도 더 배우려고 노력하고, 임보를 쓸 때는 어떻게 하면 더 지역에 대해서 잘 알 수 있을까 고민하고, 생각 적고.. 가족의 희생으로 빚어진 시간들 정말 소중하게 잘 써서 원하는 목표를 조금 더 일찍 달성할 수 있으면 좋겠다. 그러면 내가족의 고생도 그때부터는 덜어질테니..

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 25년 9월에 이어 자산재배치와 연속 투자를 이어가면서 내가 놓치고 있는 부분, 내 투자에 적용할 부분이 무엇이 있을까 고민하면 읽으니, 이전과 다른 부분들이 눈에 들어왔고, 달리 해석되는 게 느껴졌다.

그래서 후기를 적으면서도 내 투자와 연관지어 생각하게 되고.. 하나의 책이 다양한 투자에 적용될 수 있는 마법!!

그래서 너나위님께 더욱 감사하다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 투자할 때마다 꼭 다시 재독해야 하는 책이다. 그 때마다 적용할 것들이 달리보일 것 같다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

:  나는 부동산과 맞벌이 한다.

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)