[열중반 49기 27조 _ GOD부] #12 결국엔 오르는 집값의 비밀

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영, 한국경제신문

읽은 날짜 : 3/30

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #수요 #공급 #전세율, 전세수급지수

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8.9

본것/ 깨닫는 점/ 적용점

20쪽 

부동산의 전세가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고, 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다.

전세 가격이 올랐을 때 이를 월세로 전환한다면 더 높은 수익을 낼 수 있습니다. 현금이 흐름이 좋아졌다 할 수 있습니다.

67쪽 

인구수는 같은데 왜 공급이 다를까? 

환경에 의한 수요 

각 지역마다 중심에 있는 도시의 경우 그 도시의 기능 때문에 수요가 생겨남. 

관광이 활성화되어 있는 도시나 산업활동이 활발한 곳들이 특히 일시적 수요에 의해서 인구소와 가구수 대비 공급량이 조금 더 필요해짐. 

여러가지 환경으로 인해 만들어진 수요가 가장 잘 반영되어 나온것이 거래량임.

93쪽 

그해 공급량이 중요한 것이 아님. 3년간 누적된 공급량이 얼마인가가 중요! 서울 수도권과 달리 지방은 3년 공급량만 이해해도 반은 성공!

103쪽 

부동산 사이클 공급이 만든다! 

가격 하락→ 공급 줄어듬→ 가격 상승→다시 공급→ 가격하락 

이런 반복 사이클 

이 과정에서 수요와 공급이 균형을 찾아가게 됨. 

106쪽 

무엇이 진짜 공급일까? 

현재 시점에 나오는 주거 가능한 공간만을 공급이라고 생각한다. 

매도물량과 신규 입주물량만 공급의 범주에 넣는다. 

108쪽 

신규주택의 공급이 시장에 미치는 영향이 훨씬 큼 

때문에 공급량과 매매가격의 상관관계를 분석할 때 3년 연속의 입주물량이 중요한 것

지방의 경우 신규 입무물량은 현시점에 바로 영향을 주는 것이고, 서울 수도권에서는 신규 입주물량이 점차 매도 물량이 되어가면서 여향을 준다고 할 수 있음. 

121쪽 

제가 가장 중요하게 보는 것은 

서울 수도권-전세가율

지방-전세 수급지수 

전세가율과 전세수급지수는 공급의 부족 혹은 과잉을 가장 잘 보여주는 통계이기 때문! 

지방의 경우 이미 높은 전세가율이 형성되어 있기 때무네 좋은 투자환경이 마련되어 있다는 의미도 됨. 그래서 전세가격 상승을 통한 높은 전세가율을 다시 만들 필요는 없음. 

그러므로 공급이 부족하면 전세물량 부족이라는 한 가지 이유만으로 매매가격 상승이 일어나게 됨.

이처럼 지방은 전세수급지수와 전세가율이 동반해서 움직이며 매매가격에 바로 영향을 미침

127쪽 

소멸이란 사라진다는 뜻이 아님, 성장하지 못해 도시의 활력이 점차 떨어진다는 것

우선 전세가격의 성장은 

인구증가, 가구수증가, 도시가 가지고이쓴 성장환경에서 비롯 

성장환경이란? 일자리, 관광, 학군 같은 요소-새로운 수요가 생겨날수 있는 것! -도시의 경쟁력이기도함!

성장도시와 소멸도시를 판별하는 또한가지 지표는 

“자가보유율”

즉 어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요! 자가보유율이 낮으면 외부 투자가 많은것! → 강남, 해운대, 수성구 등 

자가보율이 높은 곳은 외부자자가 적은 도시, 성장이 잘 안되는 곳 

131쪽 

지방 소도시 중 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 봐야할 것이 지역의 경쟁력! 

같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 곳인지 비교! 

→ 평균 매매 거래량을 확인→ 이런 경쟁력을 갖춘 곳이라면 인구가 감소하는 곳이라도 여전히 기회가 있는 것

139쪽 

지역의 특성에 따라 성장하는 아파트 선택→ 성장 아파트의 중심은 신축아파트가 될 가능성이 매우 높을것으로 판단! 더불어 위치가 좋은 곳! 

159쪽 

성장률이 낮은 상품들은 리스크가 큰 만큼 월세수익률이 높게 형성, 임대시장이 월세화 된다는 것은 주택시장에서 매매가격 상승이 어느정도 성숙하는 단계에 들어섰음을 뜻함. 

또한 소득이 전세가격을 따라깆 못할 때 월세가 늘어나게 됨. 

소득이 전세가격을 따라가지 못해 수요가 줄어들면 임대인은 점차 반전세→월세로 이동하게 됨

201쪽 

공급량 중에서도 앞으로 다가올 3년 입주물량이 가장 중요한 통계

209쪽 

도 단위에 있는 작은 도시들은 벌써 신축 선호 현상이 나타나고 있음. 인구감소가 먼저 일어나고 있는 도시들이 신축을 중심으로 더 높은 상승률을 보인다는 것은 높은 주거 품질로 수요가 몰리면서 나온 결과

작은 도시일수록 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택해야 함.

211쪽 

끊임없이 수요가 들어오고 그 수요에 의해서 기대수익이 올라가는 환경에서 투자자가 지속적으로 들어오며 만든 것이 낮은 자가 보유율→ 투자수요가 들어온 결과 

225쪽 

성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알수 있음. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가, 도시가 가지고있는 성장환경에서 비롯, (성장환경: 관광, 일자리, 학군) 이러한 요인들로 전세 가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됨. 

265쪽 

중소도시 부동산 분석 

작은 도시들은 반드시 확률을 높이는 전략이 필요! 

인점한 도시나 도 전체의 부동산 환경이 어떻게 진행되고 있는지 같이 보는 것이 바로 확률을 높이는 방법