안녕하세요, 이번에 경기도 소재(규제지역) 소형 아파트를 약 4억 원(실거래가 3억 9,500만 원)에 매수하려는 예비 매수인입니다. 현재 자금 흐름과 관련하여 잔금일 설정 및 최근 정책 변화에 대해 궁금한 점이 있어 조언을 구합니다.
1. 현재 상황 및 자금 계획
- 매수 예정가: 3억 9500만원 (4월 2일 계약 예정)
- 자금 확보: 현재 보유 현금으로 중도금, 계약금 30%를 마련하고, 70%는 대출을 받으려고 합니다. 내년(2027년) 2월경 전세 보증금 약 1억 8,000만 원을 회수할 예정이며, 부족분은 주택담보대출로 충당할 계획입니다.
- 전세 퇴거: 임대인 사정으로 계약기간 만료일인 2026년 2월 17일까지 유지해야함.
- 고민 지점: 자금 흐름상 잔금일을 계약일로부터 약 10개월 뒤인 내년 2월로 잡고 싶습니다. (희망사항으로 매도인과 협의만 된다면 최대한 늦게 등기를 하고 싶습니다.)
요약: 생애최초 e보금자리론 청년 대출 70%, 보유현금 30% 계약 완료 후 전세 계약 만료시점에 최대한 가까이 등기 하고싶음.
2. 질문 사항
- 등기 기한 관련 정책 확인: 오늘 부동산에 문의하니 "정책이 바뀌어 계약 후 3개월(7월 말) 이내에 등기까지 완료해야 한다"는 답변을 받았습니다. 이것이 규제지역에 새롭게 적용되는 강제 사항인가요?
장기 잔금 설정의 실무적 가능성: 매도인과 합의만 된다면 계약일부터 잔금일까지 10개월 이상의 기간을 두는 것이 실무적으로 가능한가요?
잔금일을 최대한 늦춰야 하는 상황이라 전문가분들이나 비슷한 경험이 있으신 분들의 조언을 부탁드립니다. 감사합니다.
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댓글
안녕하세요, 부동산 왕초보님 혹시 왕초보님께서 무주택자이시고, 매도인이 다주택자이며, 매수하려는 물건에 현재 임차인이 살고 있는 상태일까요? 해당 경우에만 실거주 유예가 가능하고, 다른 모든 경우에는 가치님이 앞서 말씀 주신대로 허가 이후 4개월 이내 입주하여 실거주 의무를 이행하여야 합니다. 계약서를 4월 2일에 작성하신다면 이미 약정서 쓰시고 토지거래허가가 나온 상태지요?~ 그렇다면 현 임대인에게 양해 구하고 최대한 4개월 이내에 다른 임차인을 맞춰야 될 것 같습니다 ㅜㅜ 매도자와 합의하에 약정서 쓰고 토지거래 허가 신청을 늦게 넣는 방법도 있으나, 4월 2일 계약서를 쓰신다하여.. 이미 거래 허가가 나오면 어려울 것 같습니다. 또한 내년 2월 입주 가능하시다면 약정서를 묵혀 두었다가 9월에 허가 신청을 넣어야하는데.. 앞으로 6개월 후의 기간이다보니 매도인이 협조해줄지도, 혹시나 가격이 많이 상승하면 계약 파기 가능성도 있기 리스크가 커 보입니다.. 아무쪼록 원하시는 대로 입주와 잔금까지 잘 진행되었으면 좋겠습니다! 화이팅입니다~~
안녕하세요 부동산왕초보님 현재 토지거래허가구역(규제지역)내에서는 부동산 사장님 말씀처럼 매수시 허가를 받아야하고 허가후 4개월 이내에 반드시 입주해야한다는 조건이 있습니다. 예외를 인정해줄 수 있는지는 해당 지자체 부동산정보과에 한번 더 문의를 해보셔야 할 것 같아요~!
안녕하세요 내집사자2님 부동산사장님께서 3개월 이내에 등기를 완료해야 한다는 말씀을 하신 것을 보면 해당 매물은 다주택자 매물이 아닐 가능성이 높을 것 같습니다. 매도자가 다주택자인 경우와 다주택자가 아닌 경우 전입의무에 관한 기한이 달리 적용되기 때문에 먼저 매도자의 지위를 명확히 확인하시는 것이 좋겠습니다. 그리고 다주택자의 물건을 매수하기 위해서는 내집사자2님이 무주택상태여야 가능함을 주의하셔야 할 것 같습니다. 만약 다주택자가 아닌 경우 관할구청으로 허가를 받은 후 4개월 내에 전입을 완료하셔야 합니다. 이에 다주택자가 아닌 경우 말씀하신 계획대로 잔금을 늦추는 것은 어려울 수 있으니 이 또한 주의하셔야 할 것 같아요. 매도자의 지위를 먼저 확인하시고 그에 맞는 규정에 따라서 실행방안을 고민해 보시는 것이 좋을 것 같습니다! 상기 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다!! ^^
