내집마련 질문

안녕하세요 좀슐랭님 토지거래허가구역에서 세낀 물건을 매수시에 절차에 관해 궁금하신 것으로 보이십니다. 토허제 지역에서 매수시 먼저 허가를 받기 위해 관할구청에서 승인을 받으셔야 되세요. 그리고 승인을 받고 난 후 4개월 내 입주를 하셔야 합니다. 해당 물건의 입주가 12월에 가능하기 때문에 8월에 약정을 하고 허가를 받은 후 매매계약을 체결하자고 말씀하시는 것 같아요. 그리고 8월이 되려면 아직 4개월이 넘게 남았기 때문에 약정에 관한 계약을 체결하자고 말씀하시는 것 같습니다. 해당 물건의 가치와 가격에 대해서는 좀슐랭님께서 많이 알아보셨을 것이라고 생각이 들어요. 그런데 8월에 약정할 수 있는 물건을 현재 약정에 관한 계약만 하실 경우 그리고 이후 8월까지 가격이 급격히 상승될 경우 매도인은 배액배상을 하고 약정을 취소할 수도 있음을 주의하셔야 할 것 같습니다. 만약 이러한 상황이 발생할 경우 좀슐랭님께서는 오리알 신세가 될 수 있기 때문이예요. 저 같으면 조금 더 넓게 보고 계약과 입주가 보다 자유로운 다주택자 매물을 공략할 것 같습니다. 가격에 대한 협상도 다주택자 매물이 훨씬 편할겁니다. 양도세 중과를 피하기 위해서는 5월9일까지 계약을 체결해야 하는데 이제 시간이 얼마 남지 않았기 때문에 분명히 매도를 하고 싶은 매물이 어딘가에는 있을 것입니다. 다만 현재 무주택자만이 다주택자 물건을 접근가능함을 알고 계시면 좋을 것 같습니다. 부디 충분히 비교 및 고려해 보시고 내가 할 수 있는 가장 좋은 물건에 등기치시길 진심으로 응원하겠습니다 ^^ 빠이팅입니다!!

안녕하세요. 좀슐랭님~! 가족의 내집마련을 돕고 계신 상황이신 것 같네요. 먼저 5월 9일 이전에는 계약금 입금과 계약서 작성이 완료되어야 하기에 구청에서 세입자가 있지만 12월에 입주하는 조건으로 허가를 내주기에 계약금을 넣어야하는 상황이신 것 같은데요. 8월에 약정을 넣으라고 하신 건 주담대 이야기를 하신 것 같아요. 보통 대출 승인 후 3개월 내에 입주해야하는 규정 때문인데, 12월 입주라면 8~9월쯤 대출 신청 하시는게 시기상 맞기 때문에 이야기해주신 부분인 것 같습니다. 근데 문제는 집주인이 양도세 중과 대상자가 아니시라는 건데요. 이게 생각대로 이번 특례(실거주 거주 의무 유예)를 적용받지 못할 가능성이 높을 수 있어요. 5.9일까지 한시적으로 허용해준 토허제 내 실거주 의무 유예는 팔려는 사람이 다주택자(양도세 중과 대상)이어야 한다는 거에요. 만약 집주인이 1주택자라서 양도세 중과 대상이 아니라면 정부 입장에서는 매도인분께 실거주 유예를 줄 이유가 없기에 원칙적으로 현재 유예를 적용받지 못할 수 있습니다. 그렇다면 5월 9일 특례를 믿고 계약금을 넣을 때, 만약 매도인이 1주택자라면 12월 입주 조건으로 구청에 토지거래허가를 신청했는데 구청에서 매도인이 중과 대상이 아니라 특례 적용이 안되고 12월 입주는 너무 멀어서 허가가 안된다고 하시면 계약은 무효가 되는 상황이 올 수 있어요. 계약하시기 전에 매도인의 상황을 명확히 알아보셔야할 것 같아요. 그리고 혹시 모르니 관할 구청에 매도인이 1주택자인 경우에도 실거주 유예가 되는지도 미리 전화해서 확답을 들어보시면 좋겠어요. 가족을 도우시려는 마음, 너무 잘 알기에 마음이 급하실 수 있겠지만 조금 더 확인해보시고 안전하게 진행하셨으면 좋겠습니다. 진심으로 응원하겠습니다.

좀슐랭님, 징기스타입니다 많이 알아보셨을거라, 상황은 아실 것 같습니다. 제가 보기에도 쉽게 말해 매도인이 배를 쨀 수 있는 상황이기에, 그걸 방지하는 특약(배액배상은 기본)을 넣어볼 것 같습니다. 예를 들어, 체결 의무(사실 당연한 것이지만..)나 매도협의금지 특약을 넣는것이죠. 임차인 퇴거 책임도 명학히 하실것이라 봐서 따로 적지는 않겠습니다 홧팅임다 슐랭님!