안녕하세요. 으으음입니다
오랜만에 글로 인사드리는 것 같습니다.
오늘 이렇게 글을 쓰는 이유는 최근에 매도한 지방 부동산에 대한 이야기를 하기 위해서입니다.
저의 경험담을 풀고, 그 경험을 통해 잃었던 것, 얻었던 것, 그리고 그에 대한 저의 생각을 최대한 솔직하게 적어보려고 합니다.
2021년, 지난 부동산 상승장의 꼭대기.
정점을 찍고 있을 때였습니다. 너도나도 영끌해서 집을 사고 서울 수도권 지방 할 것 없이 전국이 규제로 묶이던 시장이었습니다.
그 해에 저는 월부에서 부동산 공부를 시작했습니다.
고작 26살, 일을 시작한지 2~3년 밖에 되지 않은 사회 초년생이었고 제가 가진 돈은 적었습니다.
열심히 공부하고 배워서 2023년 초, 저도 드디어 첫 집을 가지게 되었습니다. 지방 중소도시에서 800만원으로 첫 투자를 해낸 뿌듯함은 이로 말할 수 없을만큼 기뻤습니다.
그리고 1년 뒤, 열심히 모은 돈으로 두번째 집을 지방광역시에서 가지게 되었습니다. 4500만원을 가지고 1호기보다는 더 좋은 2호기를 가지게 되어 뿌듯했던 기억이 납니다.
지방에서만 30년을 살고, 지방에만 자산을 보유한 제가 위 투자들을 해오면서 경험한 것들, 최근 0호기(부모님 집)와 2호기를 매도하고 1호기 매도를 준비하면서 느낀 것들을 종합했을 때 지방 투자는 이런 장단점이 있었습니다.
지방 투자의 단점
리스크가 존재한다 (하락, 역전세)
1호기를 800만원으로 투자했지만, 저는 이내 3600만원의 역전세를 맞았습니다. 투자금을 줄이기 위해 전세가를 높게 받았고 전세가가 떨어졌을 때 역전세로 직격탄을 맞았습니다. (그나마 이것도 협의로 방어한 금액입니다)
전세를 다시 맞춰야 하는 시기에 대량 공급이 예정되어 있었고 지방에서 공급량은 전세 가격과 철저하게 반비례하기 때문에 쓴 맛을 볼 수밖에 없었습니다.
1호기를 투자하고 보유하는 3년의 시간 동안 가격이 계속 하락했습니다. 제가 전세로 준 금액 수준까지 매매가가 떨어졌다가 보합하고 이제서야 조금씩 제값을 찾아 오르고 있습니다.
그 3년의 기간 동안, 내꺼는 왜 안오르냐, 1호기 잘못 투자한 거 아니냐 하는 생각이 이따금씩 들기도 했습니다.
지방 투자의 장점
적은 돈으로, 적지 않은 돈을 벌 수 있다.
저는 2호기를 팔면서 200%의 수익을 얻었습니다. 월급으로 환산해보니 2호기를 보유한 2년동안 월에 320만원 정도의 부수입을 얻은 것과 같았습니다. 말 그대로 부동산과 맞벌이를 한 것입니다.
1호기 만기가 올해 말에 예정되어 있습니다. 위에서 이야기한 것 처럼 사자마자 가격이 하락하고 보합하던 3년의 시간을 견뎠습니다. 이제는 단지의 최저가가 제가 산 매수가보다 높습니다.
제가 가진 자산의 가치를 가격이 따라갈 때 까지 저는 기다린 것입니다. 2호기만큼은 아니지만 (역전세 가격을 포함한 투자금의) 100% 정도의 수익은 기대해 볼 수 있을 것 같습니다.
저는 2021년부터 지금까지 수많은 동료들을 떠나보냈습니다. 지방에 투자하는거 아니다, 지방 투자해서 돈을 번게 없다 등등 지방투자에 대한 부정적 이야기를 많이 들었습니다.
글쎄요.. 저는 잘 모르겠습니다.
저는 지방에서 단 한푼도 잃지 않았습니다.
아니요. 오히려 돈을 벌었습니다.
지방에 투자 안 한다고요?
이 이야기를 하기 전에 글을 읽으시는 분들께 질문합니다.
서울 수도권을 매수할 자금이 있고 상황이 받쳐주시나요?
그럼 서울 수도권을 매수 하십시오.
그게 아닌데 그냥 지방이 별로라서 지방에 투자하기 싫어서 몇년 더 돈 모아서, 무리해서 대출 받아서 투자하겠다고 생각하시는 분들이라면 이제부터 드리는 이야기에 집중해주세요.
최근 서울 수도권 부동산의 가격이 참 많이 올랐습니다. 언젠간 가격이 또 내릴 수도 있겠죠. (아닐 수도 있고요) 알 수가 없습니다. 이러나 저러나, 우리는 언젠가 서울수도권 자산을 가지겠다는 목표가 있습니다.
그런데 돈이 없나요? 그럼 돈을 버셔야합니다.
꼭 부동산이 아니어도 됩니다. 주식, 코인, 부업 무엇이든지 괜찮습니다. 그런데, 적은 돈이지만 부동산으로 돈을 벌고자 마음 먹고 공부하셨다면 지방 투자만큼 좋은 투자가 없습니다.
(위에서 말씀 드린 것처럼 월에 300이상 버는 겁니다)
지방 광역시 대장 단지들은 10억이 넘습니다. 심지어는 40만 도시 세종시 대장도 10억이 넘습니다. 지방에도 좋은 곳은 누구나 가고 싶고 살고 싶어하는 니즈가 있으며 그 곳에 들어가기 위해 경쟁하고 발악하며 살아가기도 합니다.
지방도 서울이랑 똑같이 사람 사는 곳입니다. 부동산을 공부한 우리가 매수할 곳이라면 언제나 ‘수요’가 있는 곳이라는 말입니다.
저는 30년동안 지방에 살았고 지금도 여전히 지방에 살고 있습니다. 지금 부동산 정책으로 서울 수도권은 시끄럽죠? 지방은 조용합니다. 아무도 관심없어요.
연신 뉴스에서 규제가 어쩌구 부동산이 어쩌구 떠들어대도 ‘응~그렇구나~ 난리라더라~‘ 하고 신경도 안 씁니다. 지방 살길 다행이다~ 라고 생각하는 사람들도 있습니다.
왜냐? 가격이 여전히 싸기 때문입니다. (아닌 곳도 더러 있지만요. 대부분 쌉니다.)
지방에 직장이 있고 가정이 있는 2500만 인구에게 서울은 그냥 서울입니다. 나중에 가야할 곳도, 가고 싶은 곳도 아닙니다. 수요가 있는 지방의 곳곳엔 여전히 돈 벌 수 있는 좋은 기회가 심어져 있습니다
지방 투자를 ‘잘’하기 위한 방법
제가 지방 투자를 하면서 이렇게 했다면 더 ‘잘’한 투자가 되겠다고 느꼈던 3가지가 있습니다.
1 싸게 사세요
지방 투자는 싸게 사는게 정말 중요합니다.
1호기는 아주 싸게 사지는 못했습니다. (가치보다 싸게 산 것은 맞습니다) 하지만, 2호는 많이 싸게 샀습니다.
확실히 노력해서 네고하고 싸게 산 물건을 보유할 때, 그렇지 않은 물건을 보유할 때보다 마음이 편하고 안정됩니다.
다른 것들에 더 집중할 수 있는 마음가짐과 기반을 다질 수 있습니다.
싸게 사면, 하락하는 사이클이 오더라도 내가 산 가격보다 더 내려가는 일이 덜합니다. 그리고 떨어졌다 올라올 때도 내가 산 가격을 빨리 회복할 수 있습니다.
무엇보다, 싸게 사면 많이 벌 수 있습니다.
2 욕심 내지 마세요
1호기를 살 땐, 투자금을 줄이기 위해 높은 전세가에 계약을 했습니다. 그 당시 800만원 밖에 없었다면 할 말이 없겠지만 그렇지 않았습니다. 지방 투자를 위한 5000만원 정도를 가지고 있었기에 800만원 투자금을 위한 전세가 상향은 어찌보면 욕심이었던 것 같습니다.
사이클이 짧고 수급 상황에 정직하게 반비례하는 지방 시장에서는 항상 리스크를 고려하고 무리하지 않는 선에서 매수하는 것이 잃지 않는 투자의 핵심입니다.
3 확신을 가지고 기다리세요
확신을 가지고 기다리세요. 라는 말에서의 포인트는 ‘기다리라‘는게 아니라 ‘확신을 가지라‘는 겁니다.
기다리기 이전에 확신을 가질만큼 임장하고 매물을 털고 네고를 하라는 말이고, 흔들리지 않을만큼 스스로의 재정상황을 파악하고 리스크를 고려해서 투자하라는 말입니다.
확신을 가질만한 투자를 했다면 내 자산의 가격이 가치를 찾아갈 때 까지 기다려서 수익을 얻을 수 있게 될 것입니다.
지금 지방은 투자하기 좋은 시장인 곳이 많습니다.
가격은 떨어졌다 오르지 않았는데, 앞으로 공급이 없어서 상승의 기반을 다지는 곳이 많습니다.
전세가 하나도 없고 대장 단지들부터 스믈스믈 오르기 시작하는 곳들이 있다는 것을 조금만 찾아봐도 아실 수 있을 겁니다.
공급이 많아서 투자하기 어려웠던 지역 중에도 앞으로 1~2년 후면 공급이 정리되는 곳도 많습니다.
5년 전, 돈 없는 사회 초년생 싱글 투자자였던 저와 비슷한 재정적 상황에 놓여 있으신 분들께서 지방 투자의 기회를 놓치지 않으셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
