🌸지투28기 국송이 튜터님이 가꾼 아홉송2 꽃이 만7ㅐ했조 강꼬빌딩🌸 1강 강의 후기

강의 후기

1. 본것 깨달은것

현재 지방의 대출 규제 상황과, 양도세 계산, 단기적으로 100% 수익률을 불릴 수 있는 지방투자.

  1. 내 투자에 적용할 것

지방투자에 대한 불확실성이 있었다. 지방 출신이고 지방 거주를 하는 사람으로써 인구가 없어지는 것이 느껴지며 친구들은 지방을 떠나고, 수도권과 지방의 격차가 점점벌어지는 것을 보고 수도권 투자가 옳다고 생각해왔으나 강의를 듣고 더 좋은 투자를 위한 내돈 2배불리기를 이용할 수 있겠다는 생각이 들었다. 현재 첫주택의 실거주를 생각하고 있지만 시세대로 받는 것을 제안해보고 돈을 마련할 수 있다면 1억가까이 되는 돈으로 지방투자를 노려보는 것도 방법이라는 생각이 들었다. 다만 튜터님에게 물어보았을때 위험한 부분이 있다고 하여 그 방향성은 다시 한 번 고려해봐야할 듯하다. 두번째 1호기 실거주로 들어갈 집을 파는 조건으로 생각을 해보았다. 매도를 목표가격에 했을때 양도세가 일반과세라 하더라도 1억가까이 계산되어, 대출을 부담없는 선에서 저축금액(60%)로 셋팅해도 위로이동이아니라 옆으로이동이라는 생각이 들었다. 문제는 나와 예비신부의 소득이 작았을 뿐만 아니라 현재 다주택자 새로운 주택구입시 주택담보대출이 제한되어 불가능 했다. 그렇다면 세번째 월세를 살면서 7천만원으로 투자할 수 있는지 알아보았다. 실거주를 한다면 월 130만 원리금상환을 내며, 월세를 거주한다면 110정도 월세가 나갈 듯 하다. 원리금상환이 내돈을 갚는다는 개념을 없이 생각한다면 2년이 지났을 경우 모을 수 있는돈 차이가  별로 안난다. 다만 7천을 투자해서 2년 보유 후 100%수익을 낼 수 있다면 세금을 제외하고 떨어지는 금액은 약 6천만원 정도로 계산된다. 다만 3주택 보유세가 얼마나 될지 모르겠지만 종부세 관점에서 아내 명의로 했을때 방어가 되고 보유세 기준도 현재기준 3배생각한 2년 내야하는 금액 1천만원을 빼면 5천만원정도 수익이 예상된다. 세금을 내더라도 돈을 버는 구조이기에 예비 신부를 설득해볼만하며 7천정도로 투자금을 잡고 이번 앞마당을 결론낼 것을 다짐했다.

본것, 깨달은것

2. 가치, 가격, 투자금으로 내는 결론에서 리스크를 추가한 지방투자 의사결정과정 3단계( 저, 투 리)

적용할 것

2. 결론을 낼때 의사과정을 조금 쉽게 해야할듯하다. 리스트에서 1차선별을 가격을 맞춘상태에서 가치로 평가하며 (전화임장으로 실제 가격을 대입해야한다 투자금 라인에 있는 단지라면) 동시에 투자금으로 셋팅하여 더블체크하고, 2차선별에서 지역의 전세분위기를 파악할것이고, 수도권투자가 아니기에 조금은 로얄매물을 봐야함으로 너무 가격을 올려서 보지 않을 것이다. 또한 최근 2호기때 실수한 나의 전세 셋팅에서 느낀 것처럼 전세가를 보수적으로 셋팅하며 근처생활권의 상 중 하를 보고 정확한 가격을 기입하는 것이 중요해 보인다.(실거래가 기준) 이번 임보에서 결론낼때 적용해볼 것.

본것, 깨달은것

3. 도시마다 주요 가격 결정 요소가 다르다(선호요소가 해당지역 사람들마다 다르다)

적용할 것

3. 수도권을 보듯이 강남과의 위치, 교통, 환경균질성 등을 보는 것이 아닌, 그지역 사람들의 수요를 판단해서 복합적으로 선호도를 평가하기에 더욱어려울듯 보인다. 또한 그러기 위해서 전화임장과 매물임장의 중요성이 대충 그려진다. 전화임장의 중요성을 느꼈으니 튜터님이 시킨대로 전화임장 원씽을 해볼것. 또한 전화임장의 스킬을 찾아보고 실행해야겠다는 생각이 들었다(주말에 할것). 단지임장까지 돌고 난후 시세를 딸때 전화임장을 적극 이용할 것을 다짐(다음주).

본것, 깨달은것

4. 시세트레킹을 줄이는 방법

적용할 것

4. 항상 시세트레킹의 시간이 너무많이 걸렸다. 트레킹을 뽑을 때 선호 신축, 선호 구축, 중간 신축, 후순위 구축을 배경으로 거래가 많은 단지를 골라서 5개 정도만 해볼 것. 특히 작은 중소도시는 정말 저렇게 해도 될듯하다.

잔쟈니님 강의 많은 것을 배웠습니다. 소액투자에 확신을 심어주시고 잠자고 있는 의지를 깨워주셔서 감사합니다.

1달동안 성장하는 투자자가 되겠습니다.

좋은 강의 감사합니다. 국송이튜터님이 가꾼 아홉송이 조 화이팅!