이번에 토지거래허가를 직접 준비하면서
그동안 들어도 들어도 헷갈렸던 토지거래허가에 대해 조금은 알게 되었습니다.
잊어버리기 전에 정리도 하고, 초보 입장에서 쉽게 설명 드리고자 합니다.
그리고 5. 9. 계약서를 작성하려면 4. 13.까지는 약정서를 쓰셔야 하는데, 그 이유도 아래에서 말씀드리겠습니다.
=>2026. 4. 9. 국토부 발표에 따라 2026. 5. 9.까지 구청에 신청하면 된다고 발표되었으나 5. 9.은 토요일이므로 실질적으로는 5. 8. 금요일까지 가능할 것으로 보입니다.
가장 중요한 부분부터 말씀드리면,
매수인이 토지거래허가 신청 접수한 날 기준으로 무주택 자격이어야 한다는 개념을 이해해야 합니다.
기존 매매 경험으로는 잔금을 보내고 등기가 이전되는 날 기준으로 무주택자면 되는 것이므로
기존 1주택자도 매도한 후에 매수하니까 무주택자로 보면 되는 것이 아닌가 생각하는 경우가 있는데, 그렇지 않습니다.
따라서 매수자가 1주택인데 임대(전세, 월세) 중인 집을 매수하는 경우,
토지거래허가일로부터 4개월(기존 조정지역) 또는 6개월(신규 조정지역) 이내에 세입자를 내보내고
매수인이 매수한 주택에 입주해야 합니다.
매도자가 양도세 중과 대상인 경우 6개월(신규 조정지역) 아니면 4개월(기존 조정지역) 내 매수자가 입주.
그리고 양도세 중과 대상이 아닌 경우 기존과 신규 조정지역 모두 4개월 이내에 입주하면 됩니다.
중과 대상 여부는 매도자가 세무서에 확인하는 것이 가장 정확합니다.
자 그럼 조금 더 구체적으로 알아볼까요?
<토지거래허가란?>
토지를 거래하는 당사자가 국가로부터 거래를 허가받는 것입니다.
형식적으로는 매수인과 매도인이 구청에 신청해야 하지만
보통 부동산(또는 연계된 법무사 등)이 대리인이 되어 구청에 토지거래허가 신청서를 접수합니다.
그럼 구청은 근무일 기준 15일(쉽게 말하면 3주) 이내에 허가증을 교부합니다.
(단, 요건에 부합하지 않으면 보완 요청을 하거나 거절하기도 합니다)
<매수자 입장에서 토지거래허가 프로세스>
매물을 보고, 가격 협상을 하다가 ‘부동산 매매 약정서’에 도장을 찍으면,
부동산에서 서류를 준비하여 구청에 ‘토지거래허가 신청서’를 접수합니다.
그럼 구청 접수 창구에서 ‘접수증’을 교부하는데, 접수증에는 15일 후가 언제인지, 진행상황 조회는 어느 웹사이트에서 할 수 있는지 등의 내용이 적혀있습니다.
접수일 포함 15일 이내에 구청에서 ‘토지거래허가증’을 교부하면,
매도인과 매수인이 부동산에서 본계약서를 작성합니다.
이후 매수인은 토지거래허가를 받은 날로부터 4개월(또는 6개월) 이내에 매수한 부동산에 입주하여야 합니다. (계약일로부터 4개월 또는 6개월이 아닙니다)
행정청에서는 이러한 허가 사항이 제대로 이행되었는지 정기적으로 점검하고, 불이행 시 벌금, 이행강제금 등 이에 상응하는 조치를 취합니다.
정책 변화로 인하여 시기와 관련된 내용은 안보셔도 됩니다
<다주택자 양도소득세 중과 유예를 받을 수 있는 마지막 날은?>
5월 9일에 계약을 체결하려면 5월 8일까지는 ‘토지거래허가증’을 구청으로 부터 받아야 합니다.
5월 8일을 근무일 기준 15일로 역산하면 4월 16일입니다. (5. 1. 노동절은 근무일에 미포함)
결국 안전하게 진행한다고 했을 때 4월 15일까지는 구청에 토지거래허가신청을 완료해야 합니다.
그럼 ‘부동산 매매 약정서’는 4월 13일까지는 완료되어야 1~2일 정도 토지거래허가신청서를 작성하고 관련 서류를 구비할 수 있습니다.
결론은, 4. 11.(토)에 가격 협상을 끝내야 하며, 늦어도 4. 13.(월)에는 약정 체결을 완료해야 합니다. 더 늦어지게 되면 예상하지 못한 장애물을 만났을 때 거래가 틀어져서 돌이킬 수 없는 결과로 이어집니다. 물론, 아래와 같은 희망회로를 돌려볼 수도 있겠지만 이런 방법은 가급적 사용하지 않아야 하겠습니다.
(희망회로1) 미리 토지거래허가서 작성을 완료하고 첨부서류 준비가 완료되었다는 가정 아래, 4월 14일이나 15일 오전까지도 가능하겠으나 이 경우 부동산이 약정 체결도 안된 거래 건에 대하여 서류를 준비하는 등 큰 활약을 해야 합니다.
(희망회로2) 5. 1. 노동절에 공무원들도 쉬는 법안이 처리되지 않는다고 가정하여 근무일 1일을 늘리고, 모든 진행 과정에 문제가 없어서 단 하루도 여유가 필요 없다면, 4. 17.에 토지거래허가를 접수할 수도 있겠습니다.
<유주택자가 다주택자 매물을 매수하는 경우>
가장 중요한 점은, 토지거래허가일(약정일, 계약일 아님 주의)로부터 4개월(혹은 6개월) 이내에 매수인이 매수한 집에 입주해야 합니다.
(세입자 없는 경우) 다주택자인 집주인이 살고 있으므로 토지거래허가일로부터 4개월(또는 6개월) 이내로 잔금일을 설정하고 등기를 넘겨받아야 합니다.
(세입자 있는 경우) 매수인이 4개월(또는 6개월) 이내에 입주해야 합니다. 그러려면 현 세입자를 4개월(또는 6개월) 이내에 내보내고 매수인이 해당 주택에 입주해야 합니다.
수리를 안한다면 세입자 나가는 날과 매수인이 입주하는 날이 동일할 것이고, 이 날짜가 토지거래허가증 받은 날로부터 4개월(또는 6개월) 이내이면 됩니다. 만약 2주간 수리한다면 2주 전에 세입자가 먼저 나가고 수리를 진행한 후, 4개월(또는 6개월) 이내에 입주하면 됩니다.
<무주택자가 다주택자 매물을 매수하는 경우>
(세입자 없는 경우) 위 유주택자 사례와 동일합니다.
(세입자 있는 경우) 위 유주택자와 달리 4개월(또는 6개월) 이내에 세입자를 내보내지 않아도 됩니다. 2026. 2. 12. 정책에 따르면 무주택자가 매수하는 경우 현 세입자의 임대차계약상의 계약 종료일까지 매수인의 입주 의무가 유예됩니다.
쉽게 말하면, 매수자가 4개월(또는 6개월) 내에 입주해야 하는 것이 아니라, 지금 세입자의 임대계약이 끝날 때까지 기다렸다가 입주해도 된다는 것입니다.
단, 정책이 발표된 2026. 2. 12.부터 2년 후인 2028. 2. 11. 이전에는 매수자가 해당 주택에 입주해야 합니다.
(정책을 발표한 2026. 2. 12.에 임대 계약을 체결했다 하더라도 2년 후에는 종료될 것이므로 그 전에 들어가라는 논리입니다)
세입자의 임대차계약 종료일이 늦을수록 매도자는 그만큼 수요가 부족한 매물을 매도해야 하니 가격을 낮출 수 밖에 없습니다. 따라서 매수자가 보증금 없이 거주하고 있거나(사택, 부모님 집 등등,,) 월세같이 임대보증금이 비교적 적은 경우 늦게 입주해도 큰 부담이 없으므로 다른 매수자보다 비교적 유리합니다.
이러한 상황에서 정말 유리한 사람들은 신혼부부이니 이번에 좋은 기회를 잡으시면 좋겠습니다.
자, 여기서 마지막으로,, 추가 정책이 계속가 더 나왔죠,,,
정부는 지난 4. 1. 가계부채 관리방안을 발표하며 다주택자 주담대 만기연장을 제한한다고 했습니다.
그러면서 토지거래허가와 관련된 내용도 나왔는데요, 무주택자가 다주택자가 소유한 주택을 매수하기 위해 ’26.12.31일까지 허가관청에 토지거래허가를 신청접수하고 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무를 임대차계약종료일까지 유예 해줍니다. (이건 양도세 중과와는 관계 없는 내용이네요.)
그리고 정부는 또 4. 9. 발표를 통해 토지거래허가를 5. 9.까지 신청만 하면 양도소득세를 중과하지 않는다고 합니다.
상황별로 정리를 해보았는데요, 틀린 부분이 있다면 꼭 댓글을 남겨주세요. 물론 질문도 좋습니다.
마지막으로,, 현장에서 마지막 물건을 잡기 위해 열심히 움직이고 계시는 동료분들 진심으로 응원합니다.
