관련 강의
실전준비반 - 1억 더 오를 아파트, 임장・임장보고서로 고르는 법
너나위, 자음과모음, 권유디, 코크드림
*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요!
자모음님의 강의는 좀더 구체적인거 같아요.
매물을 계속 보고있는데, 평남의 목련우성 5단지를 기준으로 윗단지(우성 3단지, 선경 2단지)는 리모델링 승인이 났고, 그 아래로는 재건축 구역으로 지정이 되어 사실 재건축이 좋은건 있지만, 수요자들은 또 리모델링 아파트를 선택하는 경우도 많다. 리모델링의 장점은 언제든지 매도가 가능해지고, 리모델링사업속도는 재건축에 비해 3~5년안으로 빠르다는 점, 단점은 분담금과 세입자가 나가야한다는(전세금마련) 부분이 있다는걸 알려줘서 좋았다. 목련 5단지보다 우성 3,선경2단지는 좀더 역세권으로 근접성이 중요하며, 재건축의 사업속도를 보았을때 현금유동성이 높겠다는 생각이 들지만, 평남의 장점을 생각해봤을때는 공급이 없는 땅에 재건축하는 아파트로 거듭난다면 가치가 매우 상승할 것을 기대할 수 있었다. (재건축 용적률 210% 미만은 완전 땡큐라는 점도 기억!!)
어차피 세입자 분담금에 대한 종잣돈은 모아나가야 하므로, 좀 더 긴 시간을 가질 수 있는 재건축을 택할 것 같다.
임장을 계속 갈때 물어볼 세가지 프로세스 → 모두 o 가 나올 때까지 투자하지 않기!!
이 단지가 투자할 만한 가치가 있는가
이 가격과 이 투자금으로 투자할 수 있는 단지가 이 단지밖에 없는가?
내가 할 수 있는 투자인가?(매매가, 투자금 감당되는가?)
열기반에서의 입지분석을 처음배웠는데, 임장의 측면에서 더 구체화하는 느낌이 있다.
시세분석을 매일 30분씩 보상을 주는것과 함께 해보겟다.(어려운듯 제일 하기 쉬운 루틴이라 하심)
임장루트를 단지 관통하여 2시간을 걸어봤는데, 상권분위기와 동네분위기에 대한 코멘트를 달기 좋고, 거주자의 느낌으로 분위기를 느낄 수 있었다. 인덕원은 노인들의 비중이 높아보였고, 평촌은 반반인 느낌이 있는데, 확실히 일요일 아침에도 학원을 가는 아이들을 많이 볼수있었다.
매물임장을 할때 내 투자금과 상관없이 저평가된거 위주로 보라고 하였지만, 지금의 시세는 바겐세일이라고 느껴지지 않을정도로 전고점 가격을 형성한 상태(인덕원은 뚫었고, 평촌은 비슷)여서 들어가도 되는 시장이 맞나 의구심이 들기도 했다.
또한, 평촌의 롯데백화점은 1층 분위기가 지방 백화점 분위기와 흡사해서 동네주민들의 구매력이 높지 않아보였고, 그외의 상권은 세탁소, 병원, 미용실, 카페 편의점 슈퍼 시장등 완벽했다. 하짐나 안양교도소가 존제한다는점.? (이부분은 사는 단지가 멀면 감수할수있는점인지….) 그래서 평촌의 학군단지 -귀인동 목련 7단지 그주변변두리 말고는 가격이 높지 않은이유가, 양질의 직장수가 적고, ‘안양 교도소’라는 이미지가 있는건지, 궁금했다.
교통과 학군은 평촌 최고. 인덕원보단 한두정거장 떨어진 평촌범계를 택할것같다.
그리고 타지인에게는 카카오맵을 통해 법정경계를 익히는게 제일 빠른 습득인거같다. 베리굿!!!
이번달 목표
-4월 20일 전 내집마련 시도!! (매물 10개 보면 결정해보기)
-내집마련 실패시 본 매물에 대한 임장보고서 작성해보기
-투자가능한 앞마당 3군데 찾기
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