첫 매도 특약 도와주세요!! 문의 드립니다.

안녕하세요 마일스톤님 첫 계약이라 참 어려우실 것 같습니다! 1.매매계약시 특약사항에 같이 기재해주시면 됩니다. 아내분명의로 거주하시는 거라면 현재 매도하는 물건이 아내분과 공동명의여야 특약이 성립됩니다. 만약 따로 특약을 안넣으실거라면 매매계약, 단기임대계약을 동시에 계약서를 작성하시고 이행하셔도 무방할 것 같습니다. 2.배액배상 관련하여, 그리고 중대하자 관련하여서는 부동산 사장님께 일반적인 문구로 특약 넣어달라고 말씀해주시면 됩니다. 3.말씀주신것처럼 잔금을 빨리 하더라도 계약금을 일부 받으시는 것을 추천드립니다. 계약금없이 계약진행시 매수자 입장에서 언제든 파기할 수 있는 계약이 되버립니다. 4.현재 작성해주신 특약중에서는 따로 없어보입니다! 5.거주 기간에 관해서는 계약전 미리 일정을 명확하게 해 놓으시는게 좋을 것 같습니다. 6.계약금 없이 계약하는것과, 특약사항과 소유권이 일치하는지 한번 확이해보면 좋을 것 같습니다. (아내분이 현재 소유권자인지) 아내분이 소유권자가 아니라면 특약사항에 임대차 조건명시되어 있는게 무의미합니다. 그리고 매매계약 작성하실 때 임대차 계약도 같이 작성하시는게 조금더 좋을 것 같습니다. 잔금날 임대차계약을 작성하는게 리스크가 있어보입니다. 모쪼록 잘 해결하시길 바라겠습니다 스톤님!: )

안녕하세요 마일스톤님, 매도 성공하신 것 너무너무 축하드립니다. 매도 계약이 처음이라 이것저것 많이 신경쓰이실 것 같아요!!! 게다가 매수인 분이 미국에 계시는 특수한 상황이라 통상적으로 이뤄지는 계약과는 조금 다른 부분이 있어서 걱정되는 부분도 있으신 것 같아요. 말씀해주신 부분들 저도 답변을 드려보면, 1. 저라면 임대차 계약은 별도로 하나 더 작성할 것 같습니다. 임대차 계약서를 가지고, 계약금이 소액이긴 하지만 구청에 임대차 신고를 진행하여 임차보증금에 대한 확정일자를 받으시길 추천드려요. 그리고, 매매계약서 상에 임차보증금을 매매대금에서 상계처리하여 진행한다고 하면 이 부분을 명확하게 기재해주시면 좋을 것 같아요. (임차인 인적사항 + 보증금 금액 명시) 2. 특약 관련해서는 언급해주신 특수사항 이외에 보통 배액배상이나, 중대하자와 관련된 특약을 넣는데, 이건 사장님과 협의하여 작성하시면 됩니다. 아래 추천문구 정도로 작성하시면 될 것 같습니다. ㄴ계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다. ㄴ 매도인의 하자담보 책임에 대해서는 관련 법규를 따른다. 3. 잔금시 프로세스는 법무사 분께서 통상 잘 처리해주시기 때문에 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만, 말씀하신대로 가계약금을 받는 것이 안전할 것 같고, 법무사 선임시 수수료 부분 잘 체크하셔서 무리하게 과도한 금액을 지불하는 일이 없도록 신경쓰시면 좋을 것 같습니다. 통상 20~30만원 정도면 적당하다고 알고 있습니다. 4. 무리한 특약 어떤걸 상상하시는지 잘 모르겠지만.... 혹시나 본계약서 작성 중에 매수자가 무리한 특약을 요구한다고 하면, 가계약 때 요청하지 않은 사항이고, 너무 무리한 것 같다고 말씀드리면서 거절하시면 됩니다. 5. 거주 기간 관련해서는 계약서로 정확하게 명시하는 것이 좋습니다. "나중에 추가로 거주하고 싶으면 2개월 정도를 시세대로 더 살겠다"라고 요구하시면 매수자 입장에서는 기간이 불명확한 임대계약을 체결하는 상황이라 조금 불편하게 느낄 수 있습니다. 그러니, 혹시 더 거주하고 싶으신 생각이라면, 사전에 총 계약기간을 5개월 or 6개월로 계약서를 작성하시되, 특약으로 3개월에 대해서는 사전에 협의된 저렴한 금액으로 거주한다고 명시하시는 것이 좋을 것 같습니다. 계약과정 꼼꼼하게 체크하셔서 잘 마무리 하시기를 응원드립니다!!!!

안녕하세요. 마일스톤님 첫 매도로 걱정이 많으시겠습미다. ​1번 매매계약서 특약란에 임대차 관련 내용을 반드시 명시해야 합니다. 계약서는 법적 구속력의 시작이므로 '당연한 것'이란 없습니다. ​배액배상 관련: "해약금의 기준"은 민법에 명시되어 있어 별도 특약이 없어도 적용되지만, 명확히 하기 위해 **"계약금의 일부(가계약금)만 지급된 상태에서 해제 시에도 전체 계약금을 기준으로 배액배상한다"**는 문구를 넣으면 더 안전합니다. ​임대차(점유개정) 관련: 매매계약서에 아래 내용을 넣으세요. ​"매수인은 매도인이 잔금일로부터 3개월간 임차(보증금 2,000만 원/월세 100만 원)하는 조건으로 본 계약을 체결하며, 임대차 계약의 임차인은 매도인의 배우자(성함) 명의로 체결하기로 한다." ​"매수인은 매도인이 본 목적물에 잔금일로부터 3개월간 임차(보증금 2,000만 원/월세 100만 원)하는 조건으로 본 계약을 체결하며, 임대차 계약의 임차인은 매도인의 배우자(성함) 명의로 체결하기로 한다." 이렇게 특약 쓰면 좋을 것 같습니다. 참고하세요 2번 배액배상과 중대하자는 위에서 운조님께서 말씀해주신데로 사장님께 부탁하면 되고요 ​잔금일에는 매매와 별개로 **'월세 임대차 계약서'**를 새로 작성하시게 됩니다. 이때 질문하신 4가지 항목(금액, 기간, 관리비, 작성 시점)을 넣으면 좋구요 ​추가 팁: 잔금일에는 매매잔금에서 월세 보증금(2,000만 원)을 뺀 나머지 금액만 입금받는 **'상계 처리'**가 실무적으로 편합니다. 3번 법무사분이 있기 때문에 크게 문제되는 것은 없을 것 같고 가계약금을 미리 받는 것이 좋을 것 긑습니다. 4번 따로 없는것 같고 혹시 무리한 요구는 단칼에 거절하시면 좋을 것 같습니다 5번 ​네, 가능하면 이번에 같이 넣는 게 좋습니다. ​특약은 "임대차 기간 종료 후 상호 합의 하에 1~2개월 연장할 수 있으며, 이 경우 임차료는 동일한 조건(또는 협의된 금액)으로 한다." ​다만, 매수인이 실거주가 아닌 투자자라면 기간 연장에 비교적 유연할 것입니다. ​ ​가장 중요한 점: 내일 계약서 쓰러 갈 때 중개사가 "알아서 다 해준다"고 해도, 본인이 이해가 안 가는 문구는 반드시 물어보고 수정 요청하세요. 부동산 거래에서 '구두 협의'는 힘이 없습니다. 특약에 기재해야 합니다. 화이팅하세요!!