수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
행복을 그리는 투자자
그린쑤입니다.
최근 서울 동작구 노량진동에서
강남보다 분양가가 더 비싼 아파트가 나왔습니다.
바로 노량진동 ‘라클라체자이드파인’인데요.
전용면적 59㎡ 분양가가 21~22억대,
전용면적 84㎡ 분양가가 25억대로
책정되었습니다.
이 분양가는 최근 분양에 나선
서초구 잠원동 ‘오티에르 반포’보다
1억 6,000만원 가량 더 높습니다.
서초구 잠원동 오티에르 반포
전용 59㎡ 최고 분양가 20억 4,610만원 / 84㎡ 최고 분양가 27억 5,650만원
서초구 서초동 아크로 드 서초
전용 59㎡ 최고 분양가 18억 6,490만원
비강남권에서 강남권 분양가격을 역전했는데요.
노량진뉴타운과 첫 분양하는 ‘라클라체자이드파인’에 대해 알아볼까요?
분양가상한제의 역설
노량진 뉴타운의 높은 분양가에는
분양가상한제 영향이 큽니다.
현재 민간택지 분양가상한제는
강남·서초·송파·용산 등 일부 지역에만 적용되고 있습니다.
2023년 1월 이전까지는 서울 대부분 지역이 적용 대상이었지만,
이후 규제가 완화되면서 현재는 4개 구에만 남아 있습니다.
분양가 상한제(분상제)란?
집값 안정화 조치의 일환으로, 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아
택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여
분양가격을 정책적으로 조정하는 제도.
분상제 적용 단지는 분양가를 택지비와 건축비 합산 기준 이하로 제한해야 하는 반면,
비적용 단지는 조합과 시공사가 시장 상황을 반영해 자율적으로 분양가를 산정할 수 있음.
오티에르 반포 위치 지도
분상제가 적용된 오티에르 반포는 분양가가 인근 시세보다 크게 낮게 형성됐습니다.
전용 59㎡가 19억700만~20억4600만 원인데,
단지 맞은편 반포자이 전용 84㎡는 지난달 51억 원에 실거래됐고
인근 신반포자이 전용 59㎡도 39억8000만 원에 거래됐습니다.
분양가 26억 원은 주변 시세 대비 20억 원 이상 낮은 수준입니다.
노량진은 반대 구조입니다.
분상제 적용 대상이 아닌 만큼 분양가 산정에 제한이 없고,
급등한 공사비가 그대로 반영됐습니다.
노량진 뉴타운
노량진 뉴타운은
동작구 노량진동과 대방동 지역 일대 약 70만㎡ 규모로
1~8구역, 약 9,000가구가 조성되는
대규모 재개발 사업입니다.
향후 노량진 일대는
대형 건설사의 브랜드 아파트 중심으로
완전히 새로운 주거지로 탈바꿈할 예정입니다.
특히 사업속도가 가장 빠른 노량진 6구역을 시작으로
올해 3개 구역에서 일반분양 물량 3천여가구가 공급될 예정입니다.
일반분양 첫 주자인 라클라체 자이드파인은
향후 노량진 신축 아파트 가격의 기준점이 될 가능성이 높습니다.
라클라체 자이드파인
라클라체자이드파인은 노량진6재정비촉진구역(노량진6구역)
주택재개발 정비사업을 통해 들어서는 단지로
서울시 동작구 노량진동에 지하 4층~지상 28층, 14개동,
총 1499가구 규모로 조성됩니다.
GS건설과 SK에코플랜트가 시공하며
SK에코플랜트의 하이엔드 브랜드인 드파인이 적용되었습니다.
조합원 및 임대물량 등을 제외한 전용면적 59~106㎡ 369가구를 일반분양합니다.
단지는 탁월한 직주근접성이 강점입니다.
도보 거리에 수도권 지하철 1·9호선 노량진역과
7호선 장승배기역이 있어 여의도·용산·서울역·광화문·강남 등
주요 업무지구로 환승 없이 이동할 수 있습니다.
9호선을 타고 강남역을 가면
출근시간 기준 36분 정도면 도착합니다.
강남까지 36분
여의도까지 16분
시청역까지 26분
3대 업무지구와 이 정도로 가깝다니
직주근접 측면에서 충분한 경쟁력을 갖추고 있습니다.
분양 일정 & 자금 계획
분양 일정은 오는 13일 특별공급을 시작으로
14일 1순위 해당지역, 15일 1순위 기타지역, 16일 2순위 청약 순으로 진행됩니다.
당첨자 발표일은 22일이며, 정당계약은 5월4일부터 6일까지 3일간 진행됩니다.
청약을 고민하신다면
무엇보다 중요한 것은 자금 계획인데요.
계약금(10%)은 5월 초 계약 시점에 5000만원을 납부해야 하며
나머지 금액은 6월 4일까지 준비해야 합니다.
중도금(60%)의 경우 40%까지는 대출(이자 후불제 조건)로 가능하지만
잔금 20%는 자납해야 합니다.
예를 들면, 전용 59㎡ 21억 기준
계약금 2억 1,000만원 (현금)
중도금 12억 6,000만원 (대출 8억 4,000만원까지 가능)
(현금 4억 2,000만원 필요)
잔금 4억 2,000만원 (주택담보대출 2억원)
(현금 2억 2,000만원 필요)
다만 DSR 40% 제한으로 연 소득이 높지 않을 경우,
높은 분양가에 대한 대출 한도가 충분히 나오지 않을 수 있습니다.
이어 잔금(20%) 시점 주택담보대출 한도는
15억원 이상일 경우 4억원, 25억원 초과는 2억원입니다.
여기에 발코니 확장비를 비롯한 유료 옵션, 취득세, 중도금 대출 이자
등도 고려해야 합니다.
잔금 시 대출 한도만 단순 계산하면
입주까지 전용 59㎡ 기준
최소 8억 원(+부대 비용)의 현금이 필요합니다.
(실제 필요한 현금은 더 커질 수 있습니다.)
해당 단지는 투기과열지구와 청약과열지구로 지정되어 있기에,
재당첨제한 10년과 분양권 전매제한 3년 조건이 있습니다.
실거주 의무는 적용되지 않고, 입주는 2028년 11월 예정입니다.
현재 시장 상황과 우리의 행동
동작구 노량진은 벌써부터 전세가격이 들썩이고 있습니다.
동작구는 진작에 전셋값이 10억원을 넘어갔으며
대표적 예시로 상도동 e편한세상상도노빌리티는
매매가가 21억원대이나 신규 전세 계약이 10억원대에 거래되고 있습니다.
뉴타운 재개발이 속도를 내면서 대규모 이주도 본격화되고 있는데요.
기존 거주민들이 한꺼번에 이주에 나서고
이들이 인근 지역으로 이동하며 전세 수요가 급증하고 있습니다.
결국 뉴타운의 확대는 임대차 시장에서는 ‘부담 요인’으로 작용합니다.
현재 동작구 기존 아파트 시세와 비교하면
노량진6구역 분양가는
이미 상당한 신축 프리미엄이 반영된 가격입니다.
- 미래 가치가 일부 선반영된 상태이며
- 기대감이 가격에 녹아 있는 구간이라고 볼 수 있습니다.
따라서 우리는
단순히 “좋아 보인다”가 아니라
- 내가 감당 가능한 금액인지
- 최악의 상황 (금리가 오르고, 매매가는 떨어지는 상황)에서도 버틸 수 있는지
- 지금 가격이 입주 시점 대비 저렴한지
를 기준으로 판단해야 합니다.
노량진 뉴타운은 분명 시간이 가치를 만들어주는 지역입니다.
하지만 지금의 가격은
이미 그 기대가 상당 부분 반영된 가격일 수도 있습니다.
그래서 지금은
조금 더 냉정하게,
조금 더 현실적으로
판단해야 할 시점이라고 생각합니다.
결국 중요한 것은
내 상황에서 가능한 선택인지 입니다.
무리해서 들어가기보다
내 예산 안에서
내가 감당할 수 있는 범위 내에서
최선의 선택을 하는 것이
결국 더 좋은 결과로 이어진다고 생각합니다.
여러분의 내집마련을 진심으로 응원합니다.
