울산광역시 특강(센스있게쓰자 튜터님)_현지인에서 투자자의 관점에서 알게 된 울산광역시

안녕하세요~!

부자들의 울타리에 사는 곰, 부울곰입니다.

월부에 들어와 첫 지방 투자 기초반으로 울산을 신청해서 앞마당을 만들어 나갔습니다.

하지만 당시 실력도 부족하고 아는 것도 없어 단순히 현지인의 입장에서 울산을 해석해 나갔는데요.

강의에서도 울산 부분은 잘 다루어주시지 않아서(자모님께서 잠시 다루어주시긴 하셨지만...) 계속해서 뭔가 '울산광역시에 대해서 투자자의 관점에서 내가 제대로 파악하고 있는 것은 맞는 것인가?'라는 불안감만이 쌓여갔습니다.

그러다 알게 된 센스있게쓰자 튜터님의 '울산광역시 지역분석' 강의!

정말 이 강의를 듣고, 단순히 울산광역시에 대한 입지 분석 뿐만 아니라 데이터를 어떻게 해석하여 투자 의사 결정과 연결시키는지, 그리고 시세 그룹핑과 비교평가를 통해서 투자 전략을 어떻게 세울 것인지에 대해 확실히 배울 수 있는 강의였습니다.

| 왜 울산 광역시에 투자를 해야 하는가?

강의의 시작은 왜 울산광역시를 유심히 지켜보아야 하는지에 대해 경제력, 시장 상황, 그리고 공급 세 가지로 나누어 설명해주셨습니다.

저는 이 차시에서 가장 인상 깊었던 부분은 4사분면 그래프였습니다. 이를 통해서 내가 보려는 지역 뿐만 아니라 지방 도시의 시장 상황을 전체적으로 볼 수 있다는 장점이 있어, 다음 임장 보고서에 추가하려고 BM List에 쏘옥! 넣어두었습니다.

| 울산 광역시 입지 분석

2차시와 3차시에서는 울산 5개구에 대한 입지 분석하는 프로세스를 보여주셨습니다. 이 과정에서 원래도 알고 있었지만 울산이 입지 전반적인 요소에서 압도적인 위상을 나타내고 있다는 것을 다시 한 번 더 확인할 수 있었습니다.

 그 외적으로 가장 주의 있게 보았던 부분은 공급 부분이었습니다. 지방을 입지 독점성이 수도권 대비 적다는 점에서 공급에 대한 Risk 관리가 무엇보다 중요하다고 배워왔습니다. 하지만 단순히 부동산 지인에서만 공급 물량을 확인할 뿐 거기서 끝이었습니다. 다만 튜터님께서는 인허가 물량, 착공 물량, 재개발/재건축 단지 진행 단계까지 파악하면서 앞으로의 울산 시장을 해석하셨습니다. 이 부분은 ’23년 1월 임보에 반드시 적용하여 장표를 추가할 것입니다.

 추가로 공급에 따른 전세 지수를 약 20여년치를 비교하시면서 공급에 따라 하락한 구간과 상승한 구간을 표시하고 왜 그러한 결과물이 나왔는지 분석하는 과정이 매우 인상깊었습니다. 나도 이번 임보를 쓰면서 여유가 조금 생기다면 이러한 해석 부분을 추가해보고 싶다는 생각도 들었습니다.

  마지막으로 교통 부분에서 나는 ‘지방은 교통이 후순위기에 중요하지 않아.’라고 생각했지만 튜터님은 그렇다고 교통을 빼는 것이 아니라 울산에서의 교통이 의미하는 바를 파악하기 위해 통근/통학 시에 이용하는 주요 교통 수단과 주요 업무 지구로의 수요 시간을 파악하시어 그것을 통해서도 입지 선호도를 파악하는 모습을 보고 사소한 차이가 큰 결과물을 얻어내겠다는 생각이 들었습니다.

| 내가 투자할 만한 단지는? 그리고 내가 가져가야 할 투자 전략은?

 4, 5,6차시에서는 울산광역시의 전체적인 가격대를 파악할 수 있었으며, 구별 비교 평가를 통해서 구 단위 위상을 파악해볼 수 있었습니다.

 이를 통해서 느낀 것은 실제로 내가 거주할 때와 투자적인 관점에서 접근하는 것은 천차만별이라는 것이었습니다. 그리고 가장 인상깊었던 부분은 선경 2차와 문수로 아이파크 2차를 투자했을 경우를 시뮬레이션 하는 과정이었습니다. 이 과정에서 나는 무조건 좋은 곳에 투자하는 것이 정답이 아닌 선호도가 있으면서도 저평가되어 싼 가격에 적은 투자금으로 투자하는 것이 얼마나 중요한지를 배울 수 있었습니다.

 마지막으로 구별, 생활권별, 생활권 내 비교 평가를 통해서 투자 우선 순위를 선정하는 방법을 배웠으며, 같은 생활권 내에서도 선호도가 크게 갈릴 수도 있음을 배울 수 있었습니다.

| 투자 시장에서 장기간 생존하는 방법

부동산 투자 생활 4년이란 정말 쉽지 않은 과정이라는 생각이 들었습니다.

 매주 임장을 가고임보를 쓰고 강의를 듣고 후기를 남기고..... 그 과정이 얼마나 육체적으로 힘들고 정신적으로 지겹겠습니까. 그리고 때로는 얼른 돈을 벌고 싶은 마음에 조급한 마음은 들지만 그만큼 성과가 따라주지 않아 정말 심적으로도 많이 힘들 것입니다.

 하지만 그때 멈추면 90%의 사람이 되지만 그때 한 걸음 더 앞으로 내딛는다면 10%, 1%의 투자자로 성장할 수 있게 되리라고 빋습니다.

매번 새로운 것에 힘들고 이해가 되지 않는 개념, 헤쳐 나가야 할 새로운 상황들, 그 어려움들 속에서도 지켜 나가야 할 나의 회사 생활과 가족. 절대 쉬운 것은 없을 것입니다. 하지만 그래도 그냥 해 나가겠다 다짐합니다.

 나보다 이 길을 먼저 걸은 사람들도 다 이러한 고충을 겪었을 것입니다. 내가 성장한 게 없다는 생각이 들면 뒤를 돌아볼 것입니다. 1년 전, 2년 전의 나와 달라진 나 스스로의 모습에 적잖이 놀랄 것이며 한 편으로는 뿌듯함을 느낄 수 있을 것입니다.

센스있게쓰자님의 강의를 벤치마킹하여 꼭 울산 N호기 채용에 성공하겠습니다. 그리고 조급한 마음을 버리고 3년, 5년, 10년 넘게 투자 시장에서 생존하며 제가 해야 할 것(독서, 강의, 임장, 투자+동료들과의 관계)을 반복하며 성장하는 부울곰이 되겠습니다!