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내 종잣돈 2배 불리는 소액 투자 방법 - 지방투자 기초반
김인턴, 권유디, 재이리
지방 입지 기준: 인구>학군>공급(지방에서 중요)>교통>직장
지역별 공급
- 부산, 대구, 창원: 26년 계약했을 때 재계약하는 2년 뒤 28년 이후 공급 적으므로 투자 적기.
- 대전: 27년 많고 28, 29년 적으므로 26년 투자 적기.
- 광주: 26, 27년 수요를 웃돌고 28, 29년 없음.
- 청주: 26, 27, 28년 수요 웃돌고 29년 적음.
- 천안: 26년 없고 27~29년 수요선.
- 김해: 26~29년 부족.
- 구미: 26, 28년 없고 27, 29년 수요선 아래.
포항: 26, 27년 수요선이고 28, 29년 없음.
공급이 많아도 사람들이 좋아하는 단지의 가격이 싸면 오를 수 있음.
교통 의미 있는 지역: 부산, 대구, 대전
의미 적은 지역: 광주, 울산(지하철 없음), 중소도시(천안 지하철 있지만 이용률 적음)
지역의 랜드마크(아실-최고가 설정): 구 기준 주요 업무지구까지 시
예) 광주 업무지구 기아, 서구 랜드마크 상무센트럴자이
광역시끼리 중소도시끼리 비교하되, 중소도시가 광역시보다 비쌀 때는 교차 비교.
대전 주요 택지
- 서구: 둔산 탄방, 월평 만년, 갈마 내동, 도마 변동, 복수, 관저
유성구: 도룡, 도안, 어은, 노은 지족, 죽동, 전민 문지, 관평 송강, 학하
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지방이면서도 수도권처럼 빈 땅이 없음. 구축이 많음.
부자 커뮤니티 서구 둔산동 크목한 한밭초 배정
환경
백화점, 마트, 스타벅스 위치를 레버리지하라.
주요 상권: 서구 둔산동 갤러리아 백화점
거주 환경: 신도시 도안(유성구, 서구)
공급 물량 확인: 아실, 호갱노노, 부동산지인 3개 크로스체크로 정확하고 보수적으로 판단
공급물량에 따른 전세가 흐름이 정직하지 않을 때가 있어서 다른 요인 파악 필요(세종)
대전 공급이 많았지만 세종 공급이 적어 총공급이 적어 전세가가 오름.
반대의 경우도 있어 세종 공급 확인 필수.
도안 신도시에 27년 공급이 많아 지금부터 영향이 있어 조심해야 함.
28년 공급 아파트 이름에 둔산 들어가지만 둔산 아님.
교통
자차, 대중교통은 버스, 지하철 1호선 유성온천역, 반석(노은 초중고, 연구원) 승차 /정부청사역, 시청역 하차
출퇴근 시 유성온천역- 정부청사역 교통체증으로 1호선 이용.
아래쪽 도안 신도시가 위쪽보다 출퇴근 시간 많이 걸림.
유성온천역 바로 밑 베르디움 14년식 높은 가격.
구별 입지 순위
- 서구, 유성구:
- 중구, 동구
- 대덕
유성구
도룡 sk, 도안 베르디움 이편한, 노은 열매 9단지(6단지 노은중 배정 안 됨-구축 따져야/네이버 학군 초등배정, 학생수)
도안 아이파크 근처 분양 많고 택지 커질 예정
도안 센트럴아이파크 1단지 53평 오피스텔 분양 시 6억 경쟁률 1400:1 수도권에서 보기 힘들 만큼 선호도 높음. 커뮤니티는 오피스텔에 적용 안 됨.
죽동 예미지보다 도안 베르디움, 학하 신축보다 노은 구축
전민 문지: 엑스포 단지-과거 도안 신도시 등이 없을 때 선호. 가치가 비슷한 전민 엑스포보다 문지 해링턴플레이스
관평: 대전 위쪽 원거리, 대덕테크노밸리, 대덕연구단지 배후단지 직주근접
학군지 아닌 관평 호반써밋, 10단지 꿈에그린 보다 초중고 학군지 노은 열매 9단지 우선순위
배후수요가 학군지를 뛰어넘기 어려움.
송강: 아파트 적고 구축, 투자금 소액이어도 투자 범위 아님. 과거에 1억 올랐어도 과거랑 다름.
선호 생활권 10년 서구 도안 신축 10년차(린풀하우스)=입지 덜 좋은 신축 브랜드 도마동(재개발 중) 신축 이편한세상포레나
둔산권 신축 탄방동 이편한둔산=도안 10년차 (둔산, 탄방 다름) 베르디움
서구 후순위 관저(택지) 랜드마크 예미지 8억
유성 죽동 신축 > 중구 대장 목동더샵리슈빌 > 서구 도마동 신축
중구 구축 대장 문화 센트럴파크 2단지 > 노은 열매 9단지, 관평 10단지 문화동이 먼저 가격 회복, 최근 중촌, 목동, 선화, 용두 재개발로 랜드마크 뺏겨서 애매해짐.
대흥 센트럴자이1 보다 선화 하늘채 스카이엔(주상복합)
같은 가격이면 입지가 개선되는 단지 사기(신흥마을) 대전역
동구 선호 신축 대동 이스트시티=서구 후순위 신축 복수동 센트럴자이
대덕구 신축 대장 20년 법동 이편한 전고 8억 현재 5억 서구, 유성구 5억이 나음.
현재 대전 투자 순위
1순위: 유성구, 서구 신축 구축
2순위: 5개구 신축
3순위: 5개구 생활권 구축 대장 30
23년 매매, 전세 하락 후 전세만 반등 중, 랜드마크를 바닥 가격에 살 수 있는 기회, 대전, 광주
전세 낀 물건, 주인 전세 등 매수자 우위 시장
투자 시 전세 만기를 27년 이후로 분산하여 리스크 관리
변하는 시장에서 기회 잡기: 최소 월 1회 시세트래킹, 시그널-랜드마크 신축 전세의 매물 수, 가격, 거래 상황 매달 체크
여름 시장: 전세와 상관없이 매매가가 오름.
지방 사이클
상승 1: 투자자 수요, 봄 시장 전세가가 매매가를 밀어올림. 매매가 소폭 상승 후 투자자가 많아 공급과 상관없이 전세가 하락 및 보합장→버티기
상승 후유증: 투자자 전세 경쟁
상승 2: 전세 물량 해소로 전세가 상승 시작(이 때 대세 상승 실수요장) 매도 시점. 상승장 짧음. 기준 연수익률 20% 일 때 매도.
하락: 상승 후유증+입주
광역시 투자 방법
비교할 아는 지역: 지역 내 2개(입지 좋은 곳, 덜 좋은 곳), 지역 간 2개(인구 비슷한 곳)
비교 가능 단지: 입지별, 연식별 3개 이상 (신축 2015~, 준신축 2010~2015)
감당 가능한 리스크, 투자금: 잔금 가능 여부 파악
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