*계약 프로세스
매수, 전세, 보유, 매도
[매수 단계]
가계약>본계약>잔금
*가계약전 확인사항
1. 등기
★갑구- 계약자, 소유자 일치확인
- 소유권 이전날짜로 인해 급한사정 확인, 압류여부 확인
★을구- 대출여부, 채권최고액 확인, 협상의 명분이 될 수 있다
채권최고액: 은행에서 못 갚을까봐 원금보다 큰 금액으로 설정
대출잔액증명서 요청
대출이 매매가의 72%는 정상물건
>특약 잘 걸어야 한다, 추가대출 금지, 잔금 시 근저당 말소
2. 누수, 균열 중대하자
사실을 안 날로 부터
6개월까지 매도인 보상 책임
하지만 입증이 힘듦
누수여부 관리사무소, 아랫집확인
3. KB시세 전세대출금액 상한선 확인(전세가율 높은 단지의 경우)
전세대출 가능 금액: KB매매시세의 90%이하
전세보증보험 가입이 안 되는 집은 위험한 집이라고 생각
[특약 협의]
구두, 문자 등에 의한 가계약도 계약으로 인정
*특약 초안에 꼭 들어가야 할 핵심 내용
중대하자, ★근저당, 전세 협조(집 보여주기), ★위약금
*잔금
한달 전 법무사님 구하고 견적 확인
전세 뺄 때
전세대출 가능 여부, 보증보험 가입 여부
-법인임차인으로 계약한다면
특약사항 확인(ex전전세 금지 등)
-임차인 채권/질권 설정 여부 확인
[보유, 매도]
재계약 프로세스
*중도 이사
본계약기간(2년), 반환의무 없음
갱신기간(2년 후), 3개월 뒤 반환
*만기(3-4개월 전 임차인 이사할 건지 연락)
(계약연장x)다음 임차인 구해진 후 이삿날 협의
(계속거주) 개갱권, 신규계약
-신규계약은 2년 거주 의무+계갱권 사용가능→공급이 많을 때 유리
-계약갱신 청구권 사용은 2년이 더 지나면 입주 매물이 됨, 언제든지 계약해지 통보 가능(통보 3개월 후 효력)
→전세금이 시세보다 낮고, 공급이 안정적일 때
매도시 다양한 플랫폼 이용
호갱노노, 직방, 당근마켓 이용
[느낀점]
투자에서 대충은 비싸다
‘어떻게든 되겠지’라는 생각을 가지는 경우가 있는데 부동산 거래는 큰 금액이 오고 가는 만큼 세밀하게 살펴보고 진행해야 겠다는 것을 느꼈고,
체크리스트 특약사례를 메모장에 저장, 참고해서 다음 계약 진행 시에는 특약에 필요한 부분을 좀 더 살펴봐야겠다 생각했습니다.
지금 느끼는 불안은 자연스러운 과정이고, 목표하는 방향이 맞다면 포기하지 않는게 이기는 게임이라는 점을 되새기며 남은 일정도 마무리 해야겠다 느꼈습니다. 감사합니다!
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