안녕하세요 대기만성 흙수저 대흙입니다.
며칠 전 삼성전자의 1분기 ‘어닝 서프라이즈’ 기사가 떴습니다. ‘어닝 서프라이즈’란 시장 전망치보다 기업의 실적이 훨씬 좋은 경우를 의미하는데요.
전기 대비 매출 41%, 영업이익 185% 증가한 수치로 전년 동기 대비 영업 이익은 무려 755% 급증한 수치입니다. 이는 삼성전자가 단순한 반등을 넘어, AI 수요의 확대 흐름과 함께 지속적인 성장세를 이어갈 확률이 높다는 전망까지 이어집니다.
그렇다면 삼성전자의 본사가 위치한 삼성전자의 도시 이곳은 어떨까요?
해당 도시 삼성 사업장 근무지의 3.2만명 중 1.2만명이 바로 이 곳 ‘수원’에 거주 중인 것으로 추정되며, 향후 직원들의 니즈가 지역 내 주택 매수세나 전세수요를 뒷받침할 수 있습니다.
실제 현장을 방문해보아도 신혼부부 등 집을 구하려는 수요가 밀집해 3~4팀과 줄을 서며 집을 봐야할 정도로 현재 핫한 분위기인데요. 삼성전자의 도시 수원 ‘한판 정리’를 해보도록 하겠습니다.
구별 핵심 키워드
① 영통구
# 광교는 넘사벽, 영통은 가성비
② 장안구
#장안은 화서역
③ 팔달구
#팔달은 재개발
④ 권선구
#권선은 개별성
왜 지금 수원을 주목해야 하는가
# 영통구 키워드
- 광교(수원의 강남, 신분당선)
- 영통(학군, 수인분당선, 신축/구축 대단지)
- 광교 생활권
광교 생활권은 수원 내에서도 압도적인 지위를 가졌습니다. 신분당선을 통한 강남 접근성 뿐만 아니라, 준신축급 대단지 위주의 택지지구에 갤러리아 백화점, 롯데몰, 아름다운 광교호수공원까지 갖고 있기에 선호도가 집중되는 곳입니다. (여담으로, 기타 수원지역에서 광교가는 대중교통이 굉장히 불편합니다. 이것 또한 차별성인가…)
자연앤힐스테이트 (2012년 1,764세대) 84㎡ 18.5억
현재 수원의 대장이며 과거 호수공원에 인접한 광교중흥S클래스(2019년 2,231세대)의 전고가가 더 높았음에도 불구하고 현재는 17.5억으로 자연앤힐스테이트와 1억 이상의 호가 차이가 남을 알 수 있습니다. 결국, 신분당선 역세권이라는 입지의 힘이 연식과 자연환경의 힘을 넘어서는 모습을 볼 수 있습니다.더불어 수지구의 성복역롯데캐슬골드타운 (2019년 2,356세대)의 가격이 16억대인 것을 보면 광교의 힘이 얼마나 강한지 가늠해 볼 수 있습니다.
영통 생활권
망포 구축 및 신축 아파트 전경
영통 생활권은 가성비 택지지구로 보시면 좋습니다. 삼성전자 본사가 위치해 있으며, 수인분당선을 기점으로 상권과 택지지구가 발달해 있습니다. 특히, 망포쪽은 신축대단지가 밀집해 있으며, 영통은 학군(영일중)과 더불어 구축단지들이 4억대부터 8억대까지 다양하게 포진해 있어 현금이 부족한 신혼부부들의 수요 또한 다양하게 만족시키고 있습니다.
힐스테이트영통 (2017년 2,140세대) 84㎡ 12억, 59㎡ 10.4억
영통생활권의 대장 아파트로 망포역세권의 선호도를 갖고 있습니다. 인근의 롯데캐슬엘클래스와 아이파크캐슬과 함께 준신축급 대단지 택지규모를 이루고 있기에, 주말에 임장을 가보시면 놀이터에 아이들이 정말 빼곡하게 있는 것을 볼 수 있습니다. 특히, 해당 단지는 과거 수지 풍덕천의 구축들보다 가격이 눌렸음에도 불구하고 더 빠르게 가격이 치고 나가기도 했습니다.
# 장안구 키워드
- 화서 (1호선 화서역, 신분당선연장, 스타필드, 신축)
정자/천천 (지역 내 학군, 구축 택지지구)
- 화서 생활권
장안구의 핵심 키워드는 1호선과 화서역입니다. 화서역 중심으로 신축 대단지와 스타필드 상권이 밀집되어 있으며, 29년 개통예정인 신분당선을 통해 상권과 교통의 결합에 대한 기대감과 가격반영도 이미 이뤄진 상태입니다. 또한 인접한 정자/천천의 구축들 또한 수혜를 받고 있으며, 구축임에도 지역 내에서 탄탄한 실거주 수요를 갖고 있습니다.
화서역파크푸르지오 (2021년 2,355세대) 84㎡ 13억, 59㎡ 11억
장안구 대장 아파트로 화서역푸르지오브리시엘과 함께 가장 높은 선호도를 갖고 있습니다. 역자체와의 거리는 푸르지오보다 머나, 대단지에 초중고를 끼고 있고 대유평공원 환경을 같이 누릴 수 있습니다. 현재는 1호선을 통해 의왕이나 구디가디의 출퇴근 수요 또한 갖고 있는 곳입니다.
# 팔달구 키워드
- 매교 (재개발, 신축대단지, 천지개벽)
인계 (인계동 상권, 올드타운)
- 매교 생활권
팔달구의 핵심 키워드는 매교역 신축대단지입니다. 과거 전형적인 낙후된 구도심에서 1만 세대급 미니 신도시로 변모한 곳입니다. 다만, 현재까지 학군/상권 등은 영통보다 약하나, 완전히 바뀐 모습으로 앞으로의 모습이 더 기대되는 곳입니다.
매교역푸르지오SK뷰 (2023년 3,603세대) 84㎡ 9.5억, 59㎡ 8억
매교역 재개발 아파트의 대표격으로 단지 내에 초/중/고 모두 품고 있으며, 인근의 수원센트럴아이파크, 힐스테이트푸르지오수원, 권선구 매교역팰루시드까지 하나의 신도시를 이루는 중심축입니다. 신축급임에도 영통/장안구의 신축단지에 비해 가격이 저렴한 편이기에 최근 가격대가 따라오며 올라온 곳입니다.
# 권선구 키워드
- 권선/수원역 (브랜드 대단지와 구축혼재, 수원역 상권)
- 호매실 (신분당선, 균질, 외딴 섬, 대규모 빈땅)
- 오목천/고색 (오목천역, 구축, 빈땅 & 공업사)
권선구의 특징은 개별성입니다. 앞서 말씀드린 영통/장안/팔달과는 조금 다르게 각 생활권이 굉장히 멀리 떨어져 있고, 특징이 뚜렷합니다.
권선 생활권
수원하늘채더퍼스트1단지 (2022년 1,403세대) 84㎡ 7.4억, 59㎡ 6.1억
영통구 망포 신축 택지지구와 강 하나 건넌 곳에 위치하며, 권선동의 수원아이파크시티 준구축 택지지구와 함께 생활권을 이룹니다. 다만, 망포역도 매탄권선역도 가깝지 않은 애매한 거리에 위치해 연식 대비 가격이 낮은 편입니다.
호매실 생활권
호반베르디움더센트럴 (2017년 1,100세대) 84㎡ 8.3억
서수원은 이전부터 수원 내에서는 교통 소외지역이었습니다. (실제 수원 내에서도 대중교통으로 호매실 가기가 굉장히 어렵습니다…) 현재 호매실 신분당선은 24.10 착공 시작으로 29년 개통 예정입니다. 다만, 물리적인 위치가 좋은 편이 아니기도 하고, 해당 단지는 전고점이 9억인 가운데 거의 가격 수준이 회복한 것을 알 수 있습니다.
수원 투자/내집마련 액션플랜
현재 수원을 투자/내집마련으로 바라볼 때는 다음과 같은 관점이 필요합니다.
- 수원의 교통과 투자로 연결
수원 전체적으로 철도 교통 약한 곳이 많고, 지하철 이용률이 낮은 편입니다. 따라서 수원 내에서 출퇴근 수요가 많기에 지하철 접근성이 아주 강력하게 시세를 형성하진 않기에 연식과 환경 등을 같이 염두에 두시는 것이 좋습니다.
다만, 광교는 신분당선, 영통은 수인분당선과 광역버스를, 장안구는 1호선과 광역버스의 출퇴근 수요가 있습니다. 따라서, 이곳들은 교통의 가치가 존재하는 곳입니다.
광교 강남접근 40분대
영통 강남접근 50분~1시간대
화서/장안 구디가디 1시간대
- 수원의 학군과 투자로 연결
수원의 학군 자체는 광교와 영통이 뛰어나며, 장안의 천천중 등 일부 단지는 영통 구축보다 전세가가 받쳐줄 정도로 수요가 존재합니다.
따라서, 광교와 영통은 다른 구에 비해 투자 우선순위가 있지만, 구축이 많기에 신축을 우선순위로 보되 신축에 비해 확실히 저렴하다면 선호되는 단지 위주로 매수를 고려해볼 수 있습니다.
- 수원 투자 정리
자족적 성격이 강하고, 직주 수요가 풍부한 수원은 대체적으로 연식과 단지 자체의 선호도가 중요합니다. 역세권이 입지 요소인 광교&영통&장안에서는 단지 선호도까지 고려해서 역세권에 가중치를 두는 게 맞지만, 연식 또한 매우 중요한 요소입니다. (영통 망포 신축, 장안 화서 신축)
즉, 연식 or 역세권에 매몰되기 보다는 단지 자체 선호도를 잘 알고 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.
글을 마치며.
수원은 이미 완성된 도시이지만, 모든 지역이 같은 속도로 평가받고 있지는 않습니다. 광교는 증명했고, 영통은 여전히 선택받고 있으며, 장안과 권선은 각자의 이유로 움직이고 있습니다.
결국 중요한 것은 어디가 더 오를지가 아니라 내가 선택한 곳의 가치를 얼마나 이해하고 끝까지 가져갈 수 있는지입니다.
이 때 본질을 알아보고 미리 접근할 수 있는 사람이 기회를 더 빨리 잡을 수 있을 겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
