[지투 28기 우리 지금 여기 벚꽃 임ㅈ6 어때? 락솔트] 2강 후기

2강. 재이리 튜터님. 계약 프로세스 강의

매수프로세스

1. 가계약(1단계 매수 전 확인/ 2단계 특약 협의/ 3단계 가계약금 일부 입금)

    

1단계_매수전 확인할 것

1. 등기사항증명서

• 대출 등 권리관계
• 매도인의 사정 > 협상포인트

1. 중대하자

• 관리실
• 아랫집

1. KB시세

• 전세금도 KB시세의 90%이내로 생각해야함.  전세보증보험이 KB시세 90%까지 밖에 안되고, 전세자금 대출은 전세금의 80%까지만 됨.

  >> 지방투자할때 주로 봄. 서울 수도권은 어차피 이정도 전세가율 안됨.

• 전세보증보험 가입조건

1. 1년이상 전세 계약할 떄만
2. HUG/HF는 수도권 7억, 그외 5억 이하의 전세금에만// SGI는 가격제한 없음

3. SGI는 집주인 당 임차인 1명에게만 보증보험 가입해줌

    

    

특히, 5천 이하 소액투자 앞둔 사람들이

지금 시점, 지방 투자 계약시 꼭 챙겨야할 액션은?

• 공급 정리된 후 매전 모두 비싸져서 투자자도 진입하기 어려운 지역시장에서

  는 실거주자들이 울며 겨자 먹기로 저런 전세 물건이라도 받아줄 수 있다.

• 하지만 여러분들이 투자로 보는 지역은 언제라도 경쟁매물이 나올 수 있는 지역들이기 때문에, 지방 투자 가계약 전에 전세가율이 높은 단지의 경우 KB시세를 꼭 체크하세요!

2단계_ 특약협의

1. 특약 문구 확정 및 전송:

• 가계약도 계약과 같은 힘을 가지기 때문에 이때부터 확정짓고 들어가는 게 중요함.
• 특약은 나를 지켜주는 안전벨트
• 왜? 세부내용이 협의되지 않은 상태에서 돈을 보내고 나면 이후 나에게 유리하도록 수정하기 힘듭니다.
• 무엇? 매수 직전 정신 없는 상황에서도 바로 꺼내어 쓸 수 있도록 미치 공통된 특약 준비
• 어떻게? 원만한 계약 진행을 위해 부동산 사장님을 통해 매도인의 특약 동의를 얻으 후 매수 진행
• 특약 초안 꼭 들어가야 하는 핵심내용
• 1) 중대하자 2) 근저당 3) 전세협조 4) 위약금// 근저당과 위약금이 가장 중요.
• 위약금 특약이 있어야만 돈을 받을 수 있다. 없으면 실제 피해를 증명해야함.
• 사장님이 너무 안넣어주면 “제가 회사에서 계약업무를 담당해서 일반적인 사람보다 특약에 민감해요. 이건 꼭 넣어주셨으면 좋겠어요”

1. 매도인의 특약 동의 여부 확인

3단계_ 계약금의 일부(가계약금) 입금

매도인 계좌 받기 > 예금주랑 등기등본 소유주 이름 확인(해외에 있어서 가족계좌로 받아야하면 특약에 쓸것) > 계약금

1. 본계약(본계약이전/당일/계약직후)

1단계_ 계약서 초안 요청(하루이틀전)

• 왜? 매도인과 대면하여 특약을 수정하는 건 서로 입장이 다르기에 불편한 일
• 무엇을? 특약이 계약서에 정확히 반영되어 있는지 확인. 오탈자 및 각종 오류 확인(특히 개인신상)

• 어떻게? 본계약 전날 부동산 사장님께 계약서 초안 문자요청

  본계약 당일 약속시간보다 30분 일찍 가서 확인

• 꼭 챙겨 보아야 할 것

1. 제2~6조 누락여부 확인: 특히 제3조(제한물권 등의 소멸) 권리관계 말소, 제6조(계약의 해제) 계약 해제 시 발생하는 절차를 명확히 하는 것이 중요.
2. 각종 오탈자 확인: 주소(동호수), 계좌번호, 주민번호 등 숫자와 이름 확인

2단계_ 본계약 당일

• 계약서 작 성 및 계약금 입금
• 왜? 계약 최종 확정
• 무엇을? 신분증, 도장, 계약금 들고가고/ 인적사항 및 중개대상물 확인설명서 확인
• 어떻게? 매도인 신분증, 등기권리증, 계약서에 들어간 매도인 이름과 주민번호 일치 여부 확인 후 계약금 입금

• 중개대상물 확인설명서 잘 확인할 것: 

  1) 이중에 제일 중요한 것은 3페이지 누수확인항목(누수 없음에 체크 확인) 매도인의 하자담보책임은 당사자간 합의가 법보다 우선이 되는 임의규정. 매수인이 계약 체결 당시 목적물에 하자가 있음을 몰랐다는 게 중요(하자를 안 날로부터 6개월 내)

  2) 부동산 수수료 항목: 계약서 작성시 다 내는 거 아님. 잔금 치고 내야함. 원래라는 건 없음. 꼭 미리 좀 달라고 하면 50% 먼저 내면 됨. 

  주전앉아주면 매매계약에 대한 수수료만 주면 된다. 

3단계_ 본계약 직후(계약 직후) >> 전세 맞추기

• 전세계약 데드라인 알림
• 왜? 잔금일 두 달 반 전은 전세 빼기 골든타임!
• 무엇을? 매수 부사님께 잔금 두달 반 전까지 전세계약이 안되면 다른 부동산에 내놓겠다고 미리 말할 것.(보통 2주 정도 드림)
• 어떻게?  매도인 간 후에 남아서 말하거나, 집에오는 길에 전화해서, 혹은 문자로라도 바로 통보.

1. 잔금(법무사 선택/ 잔금진행/취득세납부)

    

1단계_ 법무사 선택(법무사님 구하고 견적 받기_한달 전)

• 지방은 법무통 잘 안됨
• 부사님이나 동료 통해서 알아보면 됨.
• 전세 맞춰서 투자하는 경우 임차인의 전세대출 은행 소속 법무사(제가 아는 법무사분께서는 25만원에 해주신다고 하는데~ 혹시”
• 법무사 수수료가 조율 포인트임. 20~30정도에 시세 형성. 20이면 쌈. 

1. 필수비용

   - 세금: 취득세/지방교육세/농특세 = 고정된 비용

   - 인지대: 1~10억 사이 매가면 15만원 고정

   - 증지대: 등기소 납부 수수료

   - 국민주택채권할인액: 채권 샀다가 파는 비용// 잔금일 기준으로 조회해서 차액만큼 받으면 됨. 

   2) 협의 비용

   - 수수료 2~30만원대

   - 그 외: 

2단계_ 잔금 진행

1. 잔금진행 프로세스

전세 잔금 입금 ( 임차인 > 나)

매매 잔금 입금 ( 나 > 매도인)

매매 잔금 입금 알리기( 나 > 부동산)

법무견적서 비용 입금( 나 > 법무사)

+ 부사님 말 듣고 각종 비용 정산

1. 잔금일 언제? 

   보통 평일 오전, 혹시모를 사태에 대비해 은행 업무중인 시간.+ 등기처리 때문에.

2. 잔금 당일 준비물

   매매계약서/주민등록등본/가족관계증명서(상세)/신분증, 도장(막도장, 서명 가능)/ 통장에 현금+이체한도(매매잔금 + 알파)

3. 각종 비용

• 장기수선충당금(세입자 내보낼 때 임대인이 임차인 주는 거)
• 선수관리비(매수인 > 매도인) 소유주가 되물려주듯 계속 이어지는 돈.
• 공과금(매도인 정산)
• 중개수수료(매수인 > 중개사)

3단계_ 취득세 납부(취득세를 납부하며 매수 완료)

1. 법무사 통해서 내는 방법
2. 직접 위택스에서 납부하는 방법

• 법무사에게 직접 낸다하면
• 매매 잔금 후 취등록세 고지서 발급받아 문자로 주실 거임
• 위택스에서 납부 후 법무사님께 납부완료 통보
• 법무사님 등기 마무리

• 등기필증 우편으로 올거임

  >> 취득세 직접 납부는 보통 카드 할부 쓰려고 하게되는 것임. 무이자 할부.

  금액 크면 세금납부를 위해 미리 특별한도상향 해놓기.

  >> 카드 개수가 여러 개면 미리 말해서 몇 개로 낼건지 법무사님께 말해야함.

   

전세프로세스

1단계_전세가격 설정 및 광고

1. 전세 빼기 액션플랜

재튜님 전세빼기의 모든 것 나눔글 참고

## 잔금 두달반 전이 골든타임.

2단계_임차인 확정 >> 임차인의 상황과 요구를 알고 빠르게 대응

★★전세 뺄 때 꼭 알아야하는 3가지★★

1. 임차인의 종류(개인VS법인)
2. 보증금 반환 보장방법(전세권 설정VS 전세보증보험)
3. 전세자금대출

• 통째로 주는 채권/ 찔끔 주는 질권 ㅎㅎ 감사합니다.
• 전세계약서 원본 위치 정확히 파악하기
• 전화번호 저장할 때 현금인지/100%신용인지/채권인지/질권인지도 매모해두기

3단계_특약 협의 및 계약금 일부 입금

• 특약 문구 작성 및 전송

• 임차인 동의 확인 후 계약금의 일부 수령

  >> 원만한 계약 진행을 위해 상호 동의여부 확인 후 계약금의 일부 입금계좌 전성

4단계_전세 본계약 및 전세잔금

• 사전 협의된 특약대로 본계약 마무리

• 전세잔금 후 임차인 입주

  >> 미리 계약서 검토/ 전세 잔금 후 투자 마무리

   

   

보유/ 매도 프로세스

1. 집의 수리 유지

• 애매한 건 관계가 좋아지는 방향으로 진행한다.
• 30만원 이하면 내가하고
• 30만원 이상이면 전세계약서대로 한다.
• 먼저 바꾸고 후청구 하는 일은 없도록 한다.
• 소모품의 경우 임차인이 하는 게 맞지만, 한달 까지는 임대인이 해주고 입주 후 한달 지났으면 기준에 따라 처리. 상식적인 가격 선에서.

1. 전세 만기 시점
2. 재계약 프로세스

3. 매도 프로세스

   : 매도 본계약이 확정되고 매수 가계약 넣는 것이 가장 안정적. 매도가계약 > 매수가계약도 위험할 수 있음.

4. 매도 꿀팁

• 상승장:
• 하락장: 

1. 경쟁매물을 파악하여 1등 물건으로 만들어 일단 내놓는다. 

   1등물건=경쟁력 있는 가격(최저가), 좋은 상태

   최대한 많이 광고하기(생활권, 상위+하위 생활권 모두) 

2. 예상 매도가(★최저가 > 네고1 >네고2 >네고3)로 매도한 다음 살 단지를 후보로 추려 놓는다.

   >> 하락장에선 최저가로 시작한다. 

3. 네고 요청이 들어왔을 때 갈아 탈 단지들을 매도가격별로 각각 확보하고 있는다.

4. 매도하고 갈아타는 게 더 유리하다 판단이 되면 매도 한다.

   (비용 < 편익)

## 내가 조금이라도 손실을 안보려는 마음을 버려야 합니다. 

• 상승장에 세낀 채 매도

1. 전세퇴거자금 대출로 잔근 치고 공실 만든 후 실거주자에게 매도합니다.
2. 먼저 3~4개월 전 재계약 여부 묻기. 매도계획 말 안하고
3. 임차인 퇴거 예정 >> 계획에 따라 광고 낸 후 매도한다.

4. 계약갱신청구권 사용 >> 이사비 협상 공실 후 매도

   >> 계갱권 사용할 경우, 순리대로 만기에 매도 하는 게 맞습니다. 꼭 매도해야한다면, 이사비와 이사 갈 집(현재 집과 비슷한 조건 OR 더 나은 조건)으로 원만하게 협상을 시도하는 방법도 있습니다.

• 집을 잘 안보러온다?

1. 네이버부동산만 보는 게 아니다. 사람마다 정보 접근 경로가 달라서 호갱노노/직방/당근마켓/맘카페/지역카페 등에도 올려본다.
2. 내 물건의 상태를 조금 바꾼다. 시스템에어컨 2대, 중문설치 해준다고 함. 식세기도 활용해볼 수 있음. 중개비도 100만원정도 더 준다고 할 수 있음.