안녕하세요 효확행입니다 :)
봄학기 1주차는 줴러미 튜터님께
현재 시장 상황과 투자 원칙과 상황에 맞는 기준을 배우는 시간이었습니다.
- 월부학교 학생으로서 알아야 하는 상황과 기준
#지금은 어떤 시기인가
현재 시장 상황을 이해하기 위해서 과거 시장이 어떻게 움직였는지를 함께 분석해주셨습니다.
실수요 상승 → 유동성 상승 → 단기 큰 폭 하락 → 유동성 상승 → 실수요 상승
13년부터 시기별로 통화량, 매매지수, 전세가율, 금리를 기반으로
시장 분위기가 어떻게 달라졌고, 지금은 어떤 시기인지 알아보았습니다.
- 실수요 상승 : 전세가율이 높아서 전세 수요가 매매로 전환
- 유동성 시장 : 시장에 돈이 풀리면서 가격이 오르는 시기
- 단기하락 : 금리인상, 임대차법 후폭풍으로 전세가가 폭락하면서 매매가도 같이 낮아진 시기
시기별로 정도는 다를 수 있지만 13년 이후의 시장은 해당 과정으로 정리할 수 있을 것 같습니다.
현재는 토허제, 주식 활황 등의 이유로 실수요자 위주로 시장 분위기가 형성되는 시기입니다.
특히 토허제로 전세 물량이 더 줄어들면서 전세가 오르고 전세 수요가 매매로 전환된다는 점에서
실수요 상승 시기로 볼 수 있습니다.
따라서 지금 시장에서는 실수요자들이 어떻게 움직이는지를 잘 지켜보는 것이 중요합니다.
#수도권 외곽 투자의 특징
수도권 외곽과 광역시 투자를 많이 고민하게 되는 것 같습니다.
이 때 막연히 수도권이기 때문에 지방보다 나을 것이라고 생각할 수 있지만
수도권 외곽 투자가 어떤 특징이 있고, 이런 특징을 반영해도 지방보다 나을지
객관적으로 판단할 수 있는 실력을 길러야 합니다.
1) ‘나 저거 안 살래’라는 단지도 상승장에서는 오른다.
저 단지는 진짜 안 산다 싶은 경우에도 상승장(유동성 장 or 부동산으로 돈 번다는 인식이 있는 시장)을 만나면 2배의 수익을 낼 수 있는 곳이 수도권 외곽입니다.
또한 수도권 시장의 특성상 하락장에서도 전저점 가격을 보는 경우가 거의 없습니다.
2) 흐름이 늦게 온다.
중심부부터 시장 흐름이 퍼지게 되는데 외곽은 이름 그대로 중심에서 멀기 때문에
그만큼 시장 흐름이 늦게 반영되게 됩니다.
중요한 것은 단순히 늦게 오른다는 것이 아니라, 상승 이후 하락장을 맞기 까지의 기간이 짧다는 뜻이기도 합니다.
※ 15년 정도에는 중심보다 외곽이 먼저 올랐다.
외곽이 시장 흐름을 늦게 받는 것은 맞지만 상승장 전에는 수도권 외곽이 중심보다 먼저 올랐습니다.
전세가 상승으로 전세 수요가 매매 수요로 전환될 때 외곽의 저렴한 단지들이 우선적으로 검토되었기 때문인데요,
2억 전세 살던 사람이 2.5억 아파트를 매수하는 것은 쉽게 상상이 되지만(외곽)
6억 전세 살던 사람이 10억 아파트를 매수하는 것은 어려운 일일 수 있습니다.(강남)
이런 부분에서 오히려 외곽에서 매매수요 전환이 더 빠르게 이루어졌다고 볼 수 있습니다.
→ 전세가율이 높아진 상황에서는 수도권 외곽이 먼저 오를 수 있다.
*포인트는 <먼저> 올랐다는 것이지, 더 많이 올랐다는 것이 아닙니다.
강의를 듣기 전에 이 부분이 헷갈렸는데 꼭 짚고 가야 할 부분인 것 같습니다.
#투자원칙 점검
투자의 원칙인 저환수원리는 변하지 않지만
상황에 따라서 저환수원리를 판단하는 기준은 변해야 합니다.
1) 저평가
이제 전고점 대비 몇 % 하락했는지를 보는 것은 크게 의미가 없습니다.
현재 서울은 전고점을 넘지 않았다면 절대적으로 싼 것이고 전고점을 넘은 경우에는 같은 가격대에서 가장 좋은 물건인지를 따져보는 것이 필요합니다.
2) 원금보전
원금보전은 지방에서 특히나 유의해야 할 사항입니다.
전세가율이 높다고 해서 원금보전이 될 것으로 생각하면
가치가 낮은데 전세가가 높게 받쳐주는 물건이 좋다고 생각하게 될 수 있습니다.
★우선되는 것은 가치이다!
가치가 높은 것 중에서 전세가율이 높은 것 / 가치가 높은 것 중에서 전세가율이 낮은 것
가치를 먼저 판단하고 거기에 전세가율을 입히는 연습이 필요합니다.
3) 수익성
얼마나 오를지(수익률)만 보는 것이 아니라 실거주 관점에서의 이해가 필요합니다.
수익은 연 20% 수준이면 충분합니다.
더 중요한 것은 더 오를 것을 고르는게 아니라 ‘내가 들어가서 산다고 했을 때 편한가’를 생각하고
그에 맞는 단지를 고르는 것임을 알아야겠습니다.
4) 환금성
매수와 매도를 고려해서 물건을 사는 것이 필요합니다.
소규모 단지는 호가는 높아져도 실제 물건을 찾는 수요가 많지 않아 운영이 어려울 수 있음을 이해하고
(이런 경우 오히려 땅의 가치는 좀 더 낮아도 세대수 많고 선호하는 단지가 운영상 편할 수 있음)
이런 특징을 감수하더라도 편익이 더 큰지 따져봐야 합니다.
5) 리스크 관리
투자지역, 물건상황, 투자자 관점에서의 리스크를 모두 관리해야 합니다.
특히 투자 지역에 대한 리스크 중 역전세 리스크를 관리할 때는 지역 전반적인 매물 증감만 보기보다는
단지를 특정해서(랜드마크, 선호도 높은 단지) 해당 단지의 전세물량도 같이 트래킹하고
매물이 줄어드는 순간을 포착해서 그 전세 수요가 어디로 흘러가는지
시장의 흐름을 파악하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.
#시뮬레이션
매수와 매도를 결정하기 위해서는 스스로의 상황을 정확히 알아야 합니다.
현재 상황 뿐만 아니라 발생가능한 상황을 생각해봐야 최선의 선택을 이어갈 수 있습니다.
따라서 보유세, 양도세 관점에서 현재 나의 물건을 어떻게 운영하는 것이 좋을지 시나리오를 짜보고
직접 계산해보는 과정이 중요하다는 것을 배웠습니다.
이 방법으로 역전세도 시뮬레이션 해볼 수 있습니다.
- 한 번 올려받고 5%씩 올렸을 경우
- 두 번 올려받고 5%씩 올렸을 경우
각각의 상황에 역전세가 언제 발생했고, 감당 가능한 수준이었는지
이런 부분을 같이 생각해보는 것이 필요합니다.
1주차는 월부학교 학생으로서 전문 투자자로 성장하기 위해 기본적으로 필요한 것들을 배우는 시간이었던 것 같습니다.
많은 인사이트 나눠주신 줴러미 튜터님 감사합니다 :)
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