임장이 익숙하지 않은 분들을 위한 분위기 임장 방법 [등어]

안녕하세요 등어입니다 :)

이번 글에서는 임장이 익숙하지 않으신 분들을 위해

임장이란 무엇인지?

그리고 분위기임장은 어떻게 해야하는지

정리해보고자 합니다

📌 임장은 어떤 순서로 하나요?

임장은 단순히 지역을 보러 가는 것이 아니라

투자를 판단하기 위한 과정입니다

데이터로만 보는 것과

적접 현장을 보는 것은 

생각보다 많은 차이가 있습니다

익숙하지 않은 한 개의 지역에 대해 알아가기 위해서는

발로 밟으면서 눈에 익히는 것이 필요한데요

분위기 임장 → 단지 임장 → 매물임장

순서대로 해야합니다.

분위기임장(분임)을 통해서는

어떤 장소에 상권이 잘 가춰져 있는지?

어떤 사람들이 살고 있는지

전체적인 지역의 선호하는 

생활권을 파악하는 것이 목표입니다

다음 단계인 단지임장에서는

개별 단지들을 실제로 보면서

각각의 장점/단점을 통해서

단지별로 우선순위를 남기는 것입니다

마지막으로 매물임장을 통해서

실제 단지 내부에 어떤 사람들이 살고 있는지

앞선 단계에서 생각한 우선순위가 맞는지

검증을 할 수 있고 저평가되어있는 단지

그래서 내가 살 수 있는 것의

우선순위를 남기게 됩니다

오늘은 이 중 첫번째 단계인

분위기 임장에 대해서 알아보도록 하겠습니다

📌분위기 임장이 뭔가요?

앞서서도 말했지만 분위기 임장은

말 그대로 지역의 전반적인 분위기를 파악하고

우선순위인 생활권을 파악하는 과정입니다

여기서 생활권의 사전적 정의는

사람들이 일반적으로 생활하는 반경정도로 이해해주시면 좋을 것 같습니다

예를 들어 아래와 같이

지도상 거리는 1km 의 차이가 아님에도

생활권이 달라짐을 알 수 있습니다

어떤 생활권이 좋아보이나요?

극단적으로 차이가 나는 곳을 가져오기는 했지만

눈으로 보고 발로 밟아가면서

생활권별로 달라지는 모습을 볼 수 있습니다

다시 정리해보면 분위기 임장이란

자신만의 생각대로

사람들이 어디를 더 좋아할까?

여기에 더 살고 싶은가?를 

확인해가는 과정입니다

📌가기 전에 준비하면 뭘 준비하면 될까요?

분임전에 무작정 나가게 된다면

단순한 산책으로 끝날 수 있습니다

그래서 최소한 임장을 나가기전에

이것만은 꼭! 해보려고 합니다

첫 번째. 분위기 임장 루트 그리기

처음 가는 지역은 대부분

지명과 지형 모두가 어색합니다

지역과 친해지는 과정이 필요한데요

지도를 많이 보면서

어디에 상권이 갖춰져있고

어디에 아파트들이 있는지 등

계속해서 생각을 해보면서

지역과 빠르게 친해질 수 있습니다

처음 루트를 그리는 것이 쉽지는 않겠지만

정답은 없으므로 편하게 그려주시면 되겠습니다

참고로 루트를 그릴 때에는

아파트가 모여있는 곳

상권이 갖춰져 있는 곳

학원가가 있는 곳 등

사람들이 주로 생활하는 지역을

지나갈 수 있도록 그려보면 좋습니다

지도를 자주 많이 볼수록

빨리 지역과 친해질 수 있고

더 많이 이해해볼 수 있습니다

두 번째, 나무위키 읽어보기

다음으로는 나무위키를 통해

지역에 대해 간단하게 이해해보는 것입니다

아래) 나무위키의 목차

나무위키에서는 지역의 특징

주요한 상권, 학군과 같은

지역의 전반적인 내용들을 확인할 수 있고

이런 정보들을 통해서

지역에 대한 궁금증도 생기게 될 것입니다

여기서 생긴 궁금증들을 잘 기록해두었다가

임장을 통해서 궁금증들을 확인해본다면

임장이 더욱 재미있게 느껴지실 겁니다

세번째, 간단히 입지요소 확인하기

마지막으로 여유가 된다면

이 지역내에서 어떤 입지요소들이 있는지

간단하게 확인을 해보면 좋은데요

교통 = 노선과 역의 위치

학군 = 아실 - 학군 탭 - 중학교 성취도

환경 = 백화점, 마트, 병원, 아파트가 밀집 되어있는 곳

주요한 입지요소들이

어디 생활권 많이 있는지

그래서 어디를 사람들이 더 좋아할까?

미리 상상을 해보시면 좋습니다

(루시퍼홍님 감사합니다)

과거에 제가 임장을 했던 부천의 예시입니다

7호선, 상가/학원가

초등학교, 중학교 성취도 등으로

상동쪽을 더 선호하겠구나라고

분임 전에 미리 생각해볼 수 있었습니다

실제로 임장을 다니면서

내가 생각했던 좋아하는 생활권이 맞는지?

입지요소들이 정말로 좋은 것인지

얼마나 입지요소들을 잘 이용할 수 있는지?

관점으로 생각하고 돌아보시면 좋습니다

하지만 이런 준비들을 하느라고

임장을 못나가는 것 보다는

내가 할 수 있는 만큼 하고서

우선 신발끈을 동여매고서

현장으로 나가보는 것이 중요한 것 같습니다

🤔다니면서는 뭘 봐야할까요?

앞서서 말씀드렸듯이

분위기 임장의 목적은

사람들이 어디를 더 좋아할까?

를 남기는 과정입니다

처음부터 너무 많은 것을 보려고 하기보다는

사람들이 선호하는 요소와

사람들이 싫어하는 요소의 관점에서

바라보면 좋습니다

선호하는 요소

• 활성화 된 상권
• 아파트가 밀집해있는 곳
• 학군 및 생활인프라가 좋은 곳

비선호하는 요소

• 노래방, 클럽, 술집 등 유흥상권이 많은 곳
• 쓰레기 소각장, 하수처리장 등 혐오시설
• 소음이 심한 곳 등

아래 예시를 본다면

어떤 곳을 더 선호할지 명확히 알 수 있을 것 입니다

임장이 조금 익숙해지기 시작했다면

변할 수 없는 요소와

변할 수 있는 요소를

구분해보는 것도 유의미합니다

변할 수 없는 요소

• 지리적 위치
• 한강/바다 등 자연
• 언덕/평지

변할 수 있는 요소

• 생활인프라
• 교통

변할 수 있는 요소는 개발을 통해서

바뀔 수 있는 부분들이지만

땅의 위치같은 경우에는

절대 바꾸지 못하는 것입니다

따라서 임장을 다니면서

지도를 계속 보면서

내가 어떤 위치에 있는지를

생각해보는 연습이 필요합니다

🤔끝나고나면 무엇을 남겨야할까요?

힘들게 임장을 하고 난 뒤에

기억으로 남기려고 하는 것이 아니라

반드시 내가 지나왔던 곳을

복기를 해보면서 기록을 하는 것입니다

물론 처음에는 기억이 잘 안나실 수 있습니다

그렇기 때문에 찍어둔 사진을 보고

지도를 다시 한 번 쳐다보고

더 기억이 안난다면 로드뷰도 보면서

최대한 기억을 떠올리려고 해봐야합니다

이렇게 기억을 떠올린 다음에

생활권이 어떻게 달랐는지

각 생활권별로 장점은 뭔지? 단점은 뭔지?

그래서 어떤 생활권을 가장 좋아하고

어떤 생활권을 가장 싫어하는지

정리를 남겨두는 것이 필요합니다

간단하게 카톡을 이용해서 줄글로 해도 되고

지도위에 직접 그림을 그려보면서 해도 되고

손으로 종이에 써보면서 남겨도 괜찮습니다

익숙하지 않으신 분들이라면

이 과정을 거치면서 점차 익숙해지고

기억하는 것들이 더 많이 생길 것입니다

저같은 경우에는 아래 예시와 같이

분위기임장 후의 생활권을

특징과 우선순위를 남겨보는 편입니다

여기에서 망설이는 부분이

“내가 틀리면 어떻게 하지?” 라는

생각이 드실 수도 있겠지만

여기서 생활권의 우선순위의 정답은 없습니다

본인이 생각하는 것이 정답이라고 생각하고

임장보고서를 쓰고

남은 단지임장과 매물임장을 하며

추가적으로 방향을 바꿔나가도 괜찮습니다

그래도 특징과 우선순위를 정리하는 것 자체가

아주 큰 의미를 지니고 있기 때문에

부담감 없이 정리해보시면 좋겠습니다

임장은 많이 가보는 것도 좋지만

어떻게 준비해서 

어떻게 보고

어떻게 정리하느냐가 중요합니다

처음에는 어렵고 막막할 수 있지만

기준을 가지고 반복하다보면

조금씩 보이는 것들이 달라질 것입니다

임장을 통해서 정보만이아니라

판단의 기준을 만들어가는 과정이

되었으면 좋겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)