매수 물건 하자 특약내용 어떻게 대응해야 할까요?

안녕하세요 중대하자여부에 따라 달라질 것 같긴 합니다만, 매수인이 사전에 확인이 불가능했고, 보수에 500만원이 들었다는 것은 해당 상가를 사용하실 때 확실히 사용에 문제가 되는 것으로 추정됩니다. 매도인이 특약으로 방어를 하는 것으로 보이는데, 중대하자에 대한 문제로 협의를 이끌어 나가셔야지 싶습니다. 해당 문제가 매수인 입장에서 인지가 불가능했고, 매도인이 미리 고지해야하는 부분이 확실하다면, 기본적으로 내용증명 준비 하셔야 할 것 같아요. 어려운 상황 같은데, 화이링입니다.

안녕하세요 차향기은은님, 매수한 상가에 예상치 못한 하자가 있어서 많이 놀라셨겠어요~ 제가 관련된 경험이 있는 것은 아니지만, 일반적인 상식 수준에서 도움이 되실까하여 답변을 작성드려 봅니다. 우선 설명해주신 내용을 바탕으로 생각해봤을 때, 해당 하자는 “노후 누수”가 아니라 “구조적 하자”라는 점을 근거로 하자담보를 요청하시면 손해배상 청구가 충분히 가능한 상황일 것 같습니다. 민법에 "매매 목적물에 통상 기대되는 상태를 결여한 하자가 있고 그 하자가 계약 당시 이미 존재했다면 매도인이 책임을 부담하는 것을 원칙으로 한다"는 내용이 있고, 비정상적인 배관은 여기에 해당할 것 같습니다. 특히 지금처럼 공사 중에야 발견된 배관 문제라면 일반 매수인이 사전에 알기 어려운 부분입니다. 그리고 혹시 매도인이 하자를 알면서 고지하지 않은 경우, 예를 들어 과거에 누수 문제를 겪었거나, 수리 이력이 있거나, 배관이 비정상이라는 점을 알고 있었던 정황이 있다면 배상 책임을 져야 할 가능성이 높습니다. 혹시 상가관리사무소에 배관 설계도면을 보관중인 것 이 있는지, 매도인이 소유주였던 당시의 배관 공사 내역이 있는지 문의해보시는 것도 도움이 될 수 있을 것 같습니다. 좀 더 명확한 손해배상 청구를 위해서는 변호사와 상담을 해보시고, 소송으로 가게 될 경우 필요한 증빙이 어떤 것들이 있는지 미리 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 일반적으로는 공사업체로부터 “해당 배관 상태가 정상적인 시공이 아니고, 기존부터 문제가 있었던 것”이라는 내용의 소견서를 받아두시고, 사진도 남겨두시면 좋습니다. 그리고, 매도인에게 하자 사실과 수리비를 명확히 적시한 내용증명을 보내보시면 됩니다. 이렇게 양자간에 원만한 합의를 시도해 보시고, 만약 합의가 원활하지 않다면 손해배상 청구로 가셔야 할 수도 있습니다. 그리고, 하자담보책임은 원칙적으로 하자를 안 날로부터 6개월 내에 권리를 행사해야 하니, 시기를 놓치지 않도록 주의하셔야 합니다. 아무쪼록 잘 해결되시면 좋겠습니다!!!

차향기은은님 안녕하세요^^ 올려주신 사연을 읽다보니 엄청 당황스러우셨을 것 같습니다. 500만원이라는 견적이 결코 적은 금액이 아니라서... 매도인 분께서는 배관 문제는 '누수'가 아니므로 '다른 하자'에 해당한다. 이미 매매가에 반영했으니 책임 없다고 주장하고 있으신 것 같아요. 다만, 오수 배관 결함은 건물의 정상적인 사용을 방해하는 '중대한 하자'이며, 이는 단순한 노후를 넘어선 계약 당시 인지하지 못한 은폐된 하자라고 생각합니다. 또한, 배관 구조 결함으로 인해 오수가 제대로 배출되지 않거나 역류한다면, 이는 잠재적으로 '누수(물샘)'나 '방수 하자'를 필연적으로 동반하기도 합니다. 특약에 '다른 하자는 매매대금에 포함'한다는 포괄적 면책 문구가 있더라도, 매도인이 알고도 고지하지 않은 중대한 하자에 대해서는 책임을 물을 수 있습니다. 배관 결함'은 건물의 뼈대에 관한 문제이므로, 단순히 도배나 바닥재 같은 '소모성 하자'와는 급이 다르다는 점을 강력히 밀고 나가셔시면 좋을 것 같습니다.