지금 시장은 단순한 ‘집값 상승기’가 아니라
전월세가 무너지면서 매매를 밀어 올리는 시장이라고 생각합니다.
그리고 저는 이걸
서울이 아니라, 이미 한 발 먼저 겪은 울산에서 직접 경험했습니다.
최근 뉴스에서 서울·수도권 전월세 물량 급감, 월세 상승 이야기가 계속 나오고 있죠.
그런데 이 흐름, 낯설지가 않습니다.
왜냐하면 울산은 이미 2024년부터 같은 길을 먼저 걸어왔기 때문입니다.
2023년, 공급이 많았던 시기를 지나
2024년부터 2027년까지는 수요 대비 부족한 공급이 이어지는 구조가 만들어졌습니다.
그 결과는 단순합니다.
전세가가 먼저 올라가고
→ 선택지가 사라지고
→ 결국 매매가를 밀어 올립니다.
울산은 이 흐름 속에서
서울 못지않은 상승률을 보여주고 있습니다.
저는 그중에서도
전세가가 매매가를 밀어 올리는 과정을 가장 중요하게 보고 있습니다.
이제 제 경험을 말씀드리겠습니다.
저는 2024년 자산 재배치를 했습니다
투자금을 늘리기 위해 울산 외곽으로 생활권을 정했고
당시 거주했던 단지 기준으로(2016년식/2,462세대)
전세는 2억 후반
월세는 3,000/100
조금이라도 투자금을 늘리기 위해
저희 가족은 월세를 선택했습니다.
그런데 불과 2년이 지난 지금,
같은 단지 84 기준
전세는 3억 8천에 거래되었고
전세 물건은 0개입니다.
월세 역시
3,000/130~140 수준으로 올라왔고
이마저도 물건이 없습니다.
불과 2년 만에
전세는 1억 상승,
월세는 30~40만원 상승했습니다.
하지만 더 큰 문제는 가격이 아닙니다.
선택지가 사라졌다는 것.
이제는 돈을 더 낸다고 해서
원하는 집을 구할 수 있는 시장이 아닙니다.
올해 이사를 준비하면서 그걸 뼈저리게 느꼈습니다.
아이들 학업 등으로 이젠 중심지로 이동을 해야했기에
2025년 가을부터 미리 부동산에 연락을 돌렸지만
돌아오는 답은 하나였습니다.
“나오는 물건이 없습니다.”
겨울이 되자 상황은 더 심각해졌습니다.
집 하나를 보러 가면
3~4팀이 동시에 보고 있었고
‘이 정도면 괜찮다’ 싶은 순간
다른 팀이 바로 계약금을 보내는 일도 있었습니다.
심지어 LH 24평도
3,000/130까지 올라왔고
4인 가족인 저희는
그 집이라도 들어가야 하나 고민할 정도였습니다.
최악의 경우
본가로 들어가는 것까지 생각했습니다.
다행히 저는 직장 동료가 살았던 집에 들어가게 되면서
간신히 이사를 마칠 수 있었습니다.
현재는
38평에 3,000/150으로 거주 중입니다.
만약 이 기회를 놓쳤다면
더 비싼 가격에 더 작은 집으로 갈 수밖에 없었을 겁니다
이 경험을 통해 확신하게 됐습니다.
지금 시장은 가격의 문제가 아니라
‘거주할 수 있는 곳이 있냐, 없냐’의 문제로 바뀌고 있다는 것을요.
올해 4월 말이면 신규계약이 만료되는 서울임차인과 작년 말 갱신계약을 진행했습니다.
임차인께 3가지 안을 제시했었는데요.
1. 현재 거래되는 전세보증금으로 신규계약하기
2. 5%갱신계약하기
3. 이사가실 의향이 있으신지
임차인께서는 2번안을 선택하셨고 저희는 갱신계약서를 작성했습니다.
그로부터 몇 달 뒤 서울 임장을 하고 있던 중 임차인께로부터 문자 한통을 받게 되었습니다.
이 문자를 보며 정말로 이젠 [생존의 시장]으로 접어드는건가 싶은 느낌을 받았습니다.
제가 살고있는 울산에서도 이미 느끼고 있는 분위기였기에 묘한 기시감이 스쳤습니다.
가치대비 싸게 샀고, 보유여력이 되기에 이번 시장에서 매도하지 않고 좀 더 가져가는 것으로 결정한 뒤
기존의 갱신계약으로 진행하는 것으로 마무리하였습니다.
전월세가 불안해지면
사람들은 결국 매수로 움직입니다.
그리고 그 흐름은
이미 시작됐습니다.
제가 느끼는 지금의 서울·수도권 시장은
울산의 2025년과 굉장히 닮아 있습니다.
앞으로 가격이 어떻게 될지는
그 누구도 정확히 예측할 수 없습니다.
하지만 한 가지는 분명합니다.
전월세 물건이 없습니다.
그리고 그 부족은
점점 더 큰 압력으로 작용할 것입니다.
저는 이미 한 번 경험했습니다.
만약 제가 무주택자로 계속 전월세에만 의존했다면
올해 저희 가족은 주거 자체가 흔들렸을지도 모릅니다.
월 150의 월세는
같은 금액의 주담대 원리금과
전혀 다른 심리적 압박으로 다가옵니다.
지금 시장은 기다린다고 해결되지 않습니다.
전월세는 점점 사라지고
그 압력은 결국 매매로 밀려옵니다.
내집마련은 더 이상 선택이 아니라
생존을 위한 최소한의 전략이라고 생각합니다.
제 경험이
지금 ‘할까 말까’ 고민하시는 분들께
조금이나마 현실적인 판단에 도움이 되었으면 합니다.
공포의 시장, 생존의 시장 속
우리는 결국 살아남아야 하니까요.
