드디어 목표하던 투자를 하셨나요?
안녕하세요 누누맘입니다.
드디어 저에게도 투자후기를 쓰는 날이 오네요.
1. 수도권 투자를 하게 된 계기
지방에 사는 평범한 직장인 이었던 제가 부동산 투자에 발을 들인건 역설적이게도 회사의 위기 때문이었습니다.
14년차 직장인으로 헌신했지만, 예기치 못한 어려움을 겪으며 ‘회사는 평생 나를 지켜주지 않는다’라는 사실을 뼈저리게 느꼈습니다.
그 길로 월부에서 3년간 공부를 하였고, 때로는 지쳐 멈춰있기도 했지만 함께 한 동료들 덕분에 얇은 끈은 놓지 않고 계속 관심을 갖고 이어갈 수 있었죠.
하지만 집이라는 것이 우리 가족이 사는 보금자리이다보니 월부에서 배운 좋은 곳에 자산을 가지고 있어야 한다는 것보다 남편과 아이와 함께 할 거주 안정성을 먼저 생각하여 2023년 살고 있는 지방 소도시에 실거주 집을 마련하게 되었습니다.
2023년 경주 집을 매수하고 2년 뒤, 제 자산은 약 3~4천만 원 정도 올랐습니다. 적다면 적고 많다면 많은 돈이지만, 그사이 수도권 집값이 무섭게 치솟는 걸 보며 아쉬움이 밀려왔습니다. 그래서 다시한번 내 자산을 반드시 수도권으로 옮겨야겠다고 결심했고, 간절한 마음을 담아 '구해줘 월부'에 사연을 보냈습니다. 감사하게도 유디님과 자모님의 코칭을 받는 행운을 얻었고, 코칭의 핵심은 명확했습니다.
"지방 집을 매도해 월세로 전환하고, 그 자본으로 수도권 자산을 재배치하라."
2. 매도
방향이 정해지고 집을 내놓았지만, 한달동안 연락이 없었습니다. 매수할 때 이용했던 부동산만 믿고 거기에만 물건을 내놓았는데, 사장님이 다른동네로 이전하신 상태라 손님 유입이 부족했습니다.
그래서 한달 뒤 사장님께 말씀드리고 저희 동네에서 가장 일 잘하시는 사장님께 집을 내놓았습니다.
집을 보러 오시는 분이 계실때마다 주방 상판에 있는 모든 물건을 싹 치웠습니다.
그리고 이불도 호텔처럼 칼각을 잡고, 집안 곳곳에 디퓨저를 배치하고 욕실 수전과 거울을 엄청 깨끗하게 닦아 놓았습니다.
그런 노력 덕분인지 계속 집을 보러 오시는 분들이 계셨지만, 앞동 매물들과의 경쟁 그리고 바로 옆 신축과의 경쟁으로 쉽게 계약까지 가지는 못했습니다.
그러던 어느날, 여행에 돌아와 집도 제대로 치우지 못한 저녁이었는데 (게다가 삼겹살을 구워먹고 있었죠 ^^) 운명처럼 단지 내 전세사시던 분이 집을 보러 오셨고, 그날 얼떨결에 가계약을 마쳤습니다.
역시 집에는 임자가 있는건가? 라는 생각도 들면서 이제 드디어 수도권에 집만 사면 된다는 설렘만 있었습니다.
3. 매수
이제 드디어 수도권 입성인가 싶었지만, 기쁨도 잠시 현실은 불장이었습니다.
1015 대책 이후 수도권 대부분의 지역들이 토지거래허가구역으로 묶였고, 대출규제로 한도는 40%에 불과했습니다.
가족이 다 지방에 있는 저로서는 실거주 요건을 채우기도 막막했습니다.
그래서 결국 비규제지역으로 눈을 돌렸지만, 미리 지역을 공부했던 곳이 아니여서 시간이 촉박했습니다.
퇴근 후 매일 저녁 눈여겨본 지역들로 임장을 갔습니다. 시간이 부족했기 때문에 매물을 보면서 단지와 주변 상권을 돌아보는 형식으로 임장을 하였고, 그중 내 종잣돈으로 살 수 있는 단지들 중 환금성이 좋은 단지 3곳을 추려냈습니다.
- 후보 1: A 지역의 압도적 대장 단지 (가장 선호되지만 수리 필요, 예산 +5~7천)
- 후보 2: B 지역의 2순위 중규모 단지
- 후보 3: C 지역의 2순위 대규모 단지
가격차이는 있었지만, 1번 대장 단지를 본 순간 ‘아~ 내가 여기 살고싶다’ 라는 생각이 들었습니다.
하지만 15년차 아파트라 수리비 이슈가 있었고, 빠듯한 예산도 걱정이 되었습니다.
그래도 그 단지에 있는 매물들을 전부 리스트업하며 퇴근 후 밤 늦게까지 볼 수 있는 매물은 최대한 보려고 노력했습니다. 매도자분이 밤늦게 귀가한다고 하셔서 밤 10시까지 단지 근처에 기다리다 집을 본적도 있었고, 마음에 들어 계약하려 하면 그자리에서 5천만원씩 호가를 올리는 상황도 겪었습니다.
정말 경험담으로만 듣던 일이 나에게도 일어나는구나, 나 수도권에 집 살 수 있을까? 라는 생각이 너무 많이 들었습니다.
계속되는 고배에 ‘여기는 무리인가?’라는 생각에 다른 지역으로 눈을 돌리고 매물을 보러다니며 갈팡질팡하던 저를 잡아준 건 예전 월부 실전반 튜터님의 진심어린 조언이었습니다.
지역에 대해 공부가 확실히 되지 않은 상태에서 매수를 하려고 하니 이게 좋은 가격인건지, 여기가 좋은건지 저기가 좋은건지 몰랐는데 튜터님께서는 객관적인 데이터를 바탕으로 저에게 확신을 주셨고, 매도자와 협상하는 방법, 전세가 낮게 들어있는 물건을 매수 가능한 물건으로 만드는 방법 등 정말 제가 생각하지 못했던 것들을 너무 많이 알려주셨습니다.
덕분에 그저 물건을 사는게 아닌 만들어 나가는 경험을 했던 것 같습니다.
그러던 중, 처음 봤을 때부터 마음이 포근하고 따뜻했던 집을 만났습니다. 부동산 사장님의 단독 매물이었는데, 매도자분이 이사 갈 집이 불발되면서 한 번 매물을 거둬들였던 집이었죠.
그사이 시장은 더 뜨거워졌고, 집도 안 보고 매수하는 사람들 틈에서 저는 초조해졌습니다. 그런데 기적처럼 그 '따뜻한 집'이 다시 매물로 나왔습니다! 호가는 이전보다 올랐지만, 올 확장에 수리 상태까지 고려하면 여전히 매력적인 가격이었죠.
계약 과정은 전격적이었습니다. 부동산 사장님의 중개로 '매도자-나-단지 내 40평대 소유자'의 니즈가 마법처럼 맞물렸습니다. 40평대 소유자분은 세입자 만기로 입주가 필요한 상황이었고, 제 매도자분은 마침 넓은 평수로 이사를 원하셨거든요.
서로의 이사 일정이 톱니바퀴처럼 맞물리며 하루 만에 모든 거래가 일사천리로 진행되었습니다. 그렇게 저는 무사히 가계약금을 송금할 수 있었습니다.
조급함이 남긴 실수
너무 간절했던 나머지 단 10원도 네고를 하지 못했고, 오히려 혹시라도 계약이 깨질까봐 호가보다 천만원을 더 얹어주고 매수했습니다.
지금 생각하면 ‘조금 더 냉정했더라면’하는 아쉬움도 남지만, 그 당시 저에게는 그집을 놓치지 않는 것이 무엇보다 간절한 목표였습니다. 수도권 자산 재배치라는 큰 산을 넘기 위한 값진 수업료였다고 생각합니다.
이제 본 계약만 남은 상황에서 부동산 시장에 찌라시가 돌기 시작했습니다.
추가로 토하제 지역이 지정될거라는 찌라시였는데 제가 매수한 지역도 속해 있었습니다.
만약 제가 매수하려는 지역이 규제지역으로 묶이면, 비과세 혜택을 위해 2년 실거주 의무를 채워야만 했습니다.
부동산 사장님은 이미 계약을 했으면 이후 규제지역으로 묶여도 상관없다고 하셨지만, 저는 아직 지방 집의 매도가 마무리된 상태가 아니었기 때문에 1주택 신분이였습니다.
계약당시 1주택일 경우 계약시 비규제였더라도 등기전 규제로 변경된다면 실거주 요건은 발생한다는 세무사님의 이야기를 듣고 부동산 사장님께도 다시한번 확인해달라고 했습니다.
사장님도 여러 세무사님들께 여쭤보니 제 말이 맞았습니다. 만약 그냥 부동산 사장님말씀만 듣고 그렇구나 생각했다면, 정말 내가 매수한 지역이 규제지역으로 묶였다면…..
CEO 마인드로 끝까지 포기하지 않고 리스크 여부를 확실히 확인해 본 경험이었습니다.
고민 끝에 저는 매수 본계약을 체결하기 전에, 기존 지방의 실거주집의 등기를 매수인에게 먼저 넘겨주는 선등기라는 파격적인 승부수를 던졌습니다. 무주택자 신분을 미리 확보해 규제 강화 시 발생할 실거주 의무를 원천 봉쇄하기 위함이었죠. 중도금도 없이 합의서 한 장에 의존해 등기를 먼저 넘기는 위험천만한 상황이었지만, 당시로서는 그게 최선의 방어책이었습니다.
선등기 요청을 위해 본계약 하루 전날 매수인분께 조심스럽게 연락을 드렸습니다. 그런데 놀랍게도 매수인께서 흔쾌히 수락해 주셨습니다. 나중에 알고 보니 그 수락의 배경에는 제가 먼저 베푼 선의가 있었습니다.
저는 매수인께서 인테리어를 편하게 하실 수 있도록, 원래 잔금일보다 열흘이나 일찍 집을 비워주기로 약속했었습니다. 저 역시 단지 내 월세로 급히 이동해야 하는 번거로움이 있었지만, 상대방의 편의를 고려한 결정이었습니다. 매수인께서는 “먼저 배려해 주신 마음이 고마워, 어려운 부탁인 걸 알지만 선등기를 도와드리고 싶었다”고 말씀해 주셨습니다. 덕분에 저는 본계약 전에 등기 접수를 마칠 수 있었고, 혹시 모를 실거주 리스크에서 완전히 자유로워졌습니다.
다행히 제가 모든 잔금을 치른 지금까지 해당 지역이 규제지역으로 묶이지는 않았습니다.
누군가는 "굳이 그렇게까지 도박을 할 필요가 있었냐"고 할지 모르지만, 저는 후회하지 않습니다.
저의 투자에서 가장 중요한 것은 수익률 이전에 '내가 감당할 수 있는 리스크인가'를 판단하는 것이었습니다.
스스로 리스크를 통제하고 불확실성을 제거했다는 그 안도감이야말로, 제가 이번 거래를 통해 얻은 가장 값진 경험이자 수익입니다.
전세도 시세보다 낮기는 하지만, 제가 감당 가능한 범위안에서 현금전세 하실 분을 맞아 잘 맞출 수 있었고 드디어 4월초 별 탈없이 잔금까지 마무리하며 투자를 할 수 있었습니다.
지난 몇달이 어떻게 지나갔는지 모르게 지나갔지만, 많이 배우고 성장할 수 있는 기회였습니다.
주변에서 도와주신 분들이 계시지 않았다면 과연 투자를 할 수 있었을까 생각이 듭니다.
저의 작은 경험이 누군가에게는 나도 할 수 있겠다는 용기를 드릴 수 있었으면 좋겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
