- 지금의 시장 진단과 과거 흐름
- 신문 기사 하나하나 디테일하게 읽지는 못해도 헤드라인은 매일 적어두고, 기사 1개 정도만 뽑아서 읽어보고 있는 요즘이다. 확실히 전월세 매물이 없다는 아우성이 나온지도 꽤 되었고, 그럼에도 고가 시장은 주춤하고 중저가 시장에서 매매 수요가 붙었다는 이야기도 많이 나온다.
- 그리고 예전에도 이런 시기가 있었다. 전월세 매물이 적어서 선택지도 적지만 앞으로 공급량이 많아질 기미도 없고, 그러다 보니 매매는 해야겠는데 주담대를 아무리 받아도 각자 현실적인 ‘매수 가격의 범위’라는게 존재하기 때문이다.
- 이런 시장 상황을 통과하면서 관찰해야 하는건 실수요자들의 선택이라는 말을 강의에서 많이 들었다. 당연하게도 지금 실수요자들이 먼저 매수하는 단지가 먼저 상승하기 때문이니까. 중요한건 그 선택을 통해 매수자들의 심리와 선택 요인을 가늠해 볼 수 있다는 것이다. 교통?학군?평지? 재미있게도 이 요소는 지역마다, 생활권 마다 차이가 날 것이고 향후 아실에서 날짜를 하나하나 줄을 세워 소진 속도를 비교하느니 지금 체감하고 느끼는 게 더 빠르고 인상적이니까.
- 시장 흐름이 그런데 뭐?
- 가격은 결국 가치에 맞춰 더 좋은 단지가 더 비싸게 거래되겠지만 ‘흐름’이라는 변동성은 그 결과에 시차를 만들어 내기 때문에 선택에 있어 우선순위를 만들어 낸다. 수요가 먼저 몰리면 가격이 먼저 반등하고, 가격이 반등하면 수요가 주춤하는 곳이 있고, 그럼에도 매수를 해야 하는 곳이 있다.
- “규제지역이 올랐으니 수도권 비규제 지역이 이제 오르겠지”라는 막연함도 안되고 “광역시가 수도권보다 사이클이 짧다고 했으니 광역시 투자-매도 한 뒤에도 수도권에 기회가 있겠지”라는 낙관도 안된다. 지금 수요가 몰리고 있어서 기회가 빨리 사라지는 곳이라면 수도권이어도 진입해야 하는 것이고, 그럼에도 전고를 향해 달려가는 대세상승은 아닌지라 한참을 기다려야 수요가 찾아오는 곳은 아닌지 생각해 볼 필요가 있다. (사실 전고를 찍는 대세 상승은 또 그 나름대로 사이클 상 리스크가 있다고..!)
- 저평가 단지를 선별하고, 리스크를 보며 내 투자에 맞춰 보고, 시장 상황까지 가늠해야 우선순위를 최종적으로 세울 수 있는 것인가 싶다.
적용점
(1) 그래서 일단 나는 내일 반임장 전에 양도세를 제대로 계산해서 투자금을 가늠하고
(2) 2가지 투자금별로 저평가 단지를 선별해 본다
(3) 단지들의 리스크를 고민해 보고
(4) 단지 우선순위를 세워서 내일 튜터님과 생각 맞춰보기
- 역시나 목표는 거창하다…ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
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