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부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
요즘 시장을 보면
사람들이 선호하는 단지들은 이미 많이 올랐습니다.
그러다 보니 자연스럽게 눈에 들어오는 것들이 있습니다.
세대수가 적고, 나홀로 느낌의 상대적으로 덜 오른 단지들
가격이 덜 올랐기 때문에
“이거 저평가 아닌가?”
“지금 들어가도 되는 타이밍 아닌가?”
라는 고민이 생기는 지점입니다.
결론부터 말하면,
가치와 환금성은 다르게 봐야 합니다.
서울, 특히 강남 1시간 이내 접근 가능한 입지라면
기본적으로 ‘가치’는 있습니다.
실제로
세대수가 적고 주변이 빌라/주택으로 둘러싸인 단지라도
결국 가격은 올라갑니다.
광진구 구의동에 위치한 한 단지입니다.
주변이 주택과 빌라로 둘러싸여 있고
심지어 주변에는 밤에 반짝반짝한 먹자 골목도 있습니다.
하지만 이런 단지라고 할 지라도
2호선을 도보 5분만에 갈 수 있기에
전저점에서 현재까지 38%정도
상승했음을 알 수 있습니다.
하지만 여기서 중요한 포인트는
“오르느냐”가 아니라 “잘 팔리느냐”입니다.
실제로 위의 그래프를 보면
22년부터 26년까지 5년 동안 매매 건수는
단, 9건임을 알 수 있습니다.
내가 매도하고 싶을 때
내가 갈아타고 싶을 때
쉽지 않을 수 있다는 의미입니다.
이 고민이 나오는 이유는 결국 하나입니다.
이미 오른 것들은 비싸 보이고
덜 오른 것들은 싸 보이기 때문입니다.
그래서 우리는 자연스럽게
“덜 오른 것 = 기회”라고 생각하게 됩니다.
세대수 적음
나홀로 단지
주변 선호도 낮음
이 조합은
매수보다 ‘매도’에서 문제가 나타날 수 있습니다.
저환수원리에서 ‘환(환금성)’을 보면
이런 단지들의 특징이 명확합니다.
가치는 있다 → O
환금은 쉽다 → X
즉,
살 때는 싸게 사는 느낌이지만
팔 때는 시간이 오래 걸리거나
가격을 깎아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
특히 상승장이 아닌 구간에서는
이 차이가 훨씬 크게 드러납니다.
반대로, 급지를 낮추더라도
세대수 많고
선호도 있는 단지들이
땅의 위치는 조금 아쉬울지라도
운영(매도)이 훨씬 수월합니다.
투자자라면 매수 뿐만 아니라
이후 운영, 매도까지 고려해야 합니다.
여기서 중요한 건
디테일하게 보는 것의 중요성입니다.
구분해서 보자입니다.
나홀로 단지도 다 같은 게 아닙니다.
같은 조건이라도
역세권
신축
생활 인프라 확보
세대수가 조금이라도 더 많은 단지
이런 요소가 있다면
환금성이 ‘덜 나쁜’ 수준까지는 올라옵니다.
실제로 이런 단지들은
환금성도 더 낫고
가격 상승 흐름도 보여줍니다.
예시로,
나홀로 신축이지만 2호선 초역세권 신축 단지입니다.
확실히 거래량도 상대적으로 더 많고
전저점 대비 34% 상승했음을 알 수 있습니다.
아까, 새한 아파트와 전저점 대비 30% 중반
올랐다는 것은 비슷하지만
거래량에서는 18건으로 새한 아파트에 비해
2배 정도 더 많음을 알 수 잇습니다.
그래서 앞으로 우리는
매수할 때는 항상 질문 하나를 추가해야 합니다.
“이걸 내가 나중에 누구에게 팔 수 있을까?”
이 질문에 답이 명확하지 않다면
가격이 싸 보이는 건
기회가 아니라 리스크일 가능성이 큽니다.
결국 우리가 봐야 하는 건
덜 올랐느냐가 아닙니다.
“사고 싶은 사람이 많은 단지인가”
가격은 결국
사고 싶어 하는 사람이 만들어내는 결과입니다.
그래서 투자에서 끝까지 남는 기준은 하나인 것 같습니다.
결국은, 단지 선호도다.
