안녕하세요, 디그로그 입니다.
아직 현재 진행중인 서울 내집마련 매수 과정을
3년전 과거의 모습과 비교해서
조금 더 상세하게 복기를 해보며, 이번 경험담을 작성 해봅니다.
(1) 내가 투자를 시작한 계기
제가 “투자” 를 시작하게 된 계기는 23년 3월에 수강했던 열반스쿨 기초반 강의에서 부터였습니다. 하지만, 저의 첫 월부 강의는 23년 2월에 수강한 내집마련 기초반이었습니다. 강의를 들으며 예산도 시뮬레이션 해보고, 예산 안에 들어오는 단지를 찾아 보고 임장도 가보았으나, 아쉽게도 서울 내집마련을 바로 실행하지는 못했습니다.
꽤 괜찮은 단지를 찾았다는 생각이 들었지만, 대출에 대한 이해도 부족했고, 매물임장까지 더 행동으로 옮기지 못했습니다. 지금 돌아보면, 왜 그렇게 고민 했을까 싶지만 ㅎㅎ 종자돈에 청약에 넣은 돈을 포함시켜도 되는지, 주식에 넣은 돈과 개인연금으로 가지고 있는 돈은 어떻게 할건지, 한번에 가진 목돈을 다 넣어야만 할 수 있는 서울 내집마련에 대한 확신이 참 부족했습니다.
확신이 섰다면, 탈탈탈 털어서 열심히 매물임장하면서 매수까지 이어졌을 텐데, 종자돈과 대출 여력을 혼자서만 계산했었고, 대출상담사를 통한 상담이나 은행 방문까지도 이어지지 못했습니다. 다시 돌이켜보면, 혼자서 판단하기 어려울때, 조금 더 일찍 투자코칭을 통해 전문가의 의견을 구하지 못했던 게 아쉽습니다.
그럼에도 불구하고, 정말 잘한 점이 있었다면 강의에서 배운대로 혼자 임장을 다니며, ‘매매가가 더 싼 단지를 찾아서 경기도로 넘어가볼까?' 라는 생각을 가지고 있던차 저보다 경험 많으셨던 내집마련 기초반 조원분들의 강력한 추천으로 열반스쿨 기초반까지 수강을 결심한 점 입니다. 열반스쿨 기초반에는 무려 너나위님의 선생님이셨던 너바나님의 강의가 포함되어 있었고, ‘이왕 강의 듣기 시작한 거 너바나님 강의 한번은 들어봐야되지 않겠어요?’ 하는 한마디에 설득되어, 지금은 그렇게 저를 투자의 세계로 인도해주셨던 조원분들과 조장님께 엄청 감사하고 있습니다.
열반스쿨 기초반을 수강하며, 연 저축액이 제한적인 싱글에게는 소액투자가 정답이라고 스스로 판단을 내리게 되었고, 그 이후로 임장과 임장보고서를 제대로 배우기 위해 실전준비반, 지방투자기초반, 운이 좋게 MVP 기회를 얻게 되어 수강한 실전반까지 강의 수강을 이어나갔습니다.
23년 그 당시, 서울을 투자로 볼 수 있는 종자돈이 저에게 있었다면 더 좋았겠지만, 그래도 7년 정도 사회 생활을 통해서 번 작고 소중한 종자돈으로 투자 가능한 지역이 있었습니다. 여러 차례의 임장을 통해서 중소도시에도 충분히 연식 괜찮고 수요가 있는 단지라는 판단을 통해 매수를 결심하게 되었고, 그 다음 투자는 광역시로, 그리고 어느새 첫번째 투자의 매도를 앞두고 있습니다.
(2) 투자 과정에서 겪은 일들
서울 이미 올라서 어렵지 않을까?
사실 개인적으로 저는 26년에 들어서서 서울을 매수하는 건 어렵지 않을까 라는 생각이 가득 했습니다.
25년 10월 15일 토허제가 서울 전체 25개구 + a로 묶이면서 거래 가능한 매물 수가 급격하게 줄었고, 급매가 나오기 어려운 분위기 였습니다. 그래서 가능하면, 첫번째 투자 물건을 잘 매도하고, 수도권 비규제 지역으로 갈아타기를 우선적으로 고려해야 되겠다고 생각하며, 부족했던 수도권 앞마당을 늘려 나갔습니다.
그러던 중, 2026년 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료에 대한 기사가 스멀스멀 나오며, 2월 초 시장에 변곡점이 생깁니다.
실제로 4급지의 매물량도 2월달의 기점으로 다시 확 늘었습니다.
이때 처음 ‘해볼 수 있는 방법을 다 써본걸까?’ 생각이 들었던 것 같습니다. 무작정 쉽지 않다고만 생각했는데, 지자체 부동산 정보과에 전화 임장도 해보면서 가능한 방법을 찾아나간 것 같습니다.
그 당시 저는 비규제 지역 매물임장을 신혼집을 걱정하는 예랑이와 친정 어머니와 한번씩 함께 다녔는데요 ㅎㅎ 저보다 실거주에 대한 욕심이 컸던 예랑이 그리고 시부모님 덕분에 계속 시도해볼 수 있었습니다.
특히 최종적으로 약정금을 넣은 매물은 정말 우연하게 발견하고 빠르게 집을 볼 수 있었는데요. 떠올려보면 사실 그날은 참 임장하러 가기 싫은 날이었습니다. 그나마 예약이 잡힌 집도 임차인분의 사정에 의해 볼 수 있을지 없을지 확실하지 않았고, 다른 집도 사고 싶은 가격보다 호가가 조금 더 높아서 아쉬워하던 참이었습니다.
스스로도 아쉽다고 생각하여, 혼자만 다녀올까 고민하다가, 혹시나 현장에서 만난 매물로 실제 매수까지 이어질수도 있으니, 2시간 넘는 거리이긴 하지만 예량이도 불렀는데요. 멀리서 와서 미안함을 느끼고 있는 와중에 틈틈히 보던 네이버 부동산에서 어제 새로 올라온 매물을 발견하게 되었습니다.
좋은 매물 1개만 있어도 투자로 이어질 수 있는데, 꽤 괜찮은 조건이고 매물이었습니다. 그럼에도 혹시나 다른게 있을까 고민하고 정리하며 늦어졌던 매물문의, 빠르게 답변해주시고 액션 플랜을 알려주셨던 한가해보이 멘토님, 매물코칭도 빠르게 진행해주셨던 줴러미 튜터님까지 너무 감사한 환경에 있었기에 또 실제 매수까지 연결 될 수 있었습니다.
(3) 투자 이후 느낌점 (다음 투자에 적용할 점)
23년과 다르게 이번에 실천하고자 했던 점
아래는 제가 선배대화에서 관련 질문이 들어오면 꼭 소개해드리는 장표인데요. 23년에 제일 아쉬웠던 점 중 하나가 종자돈과 대출을 조금 더 철저히 계산해보지 않았던 것이었습니다.
사실은 그보다 중요한 게, 그렇게 모든 돈을 다 넣을 수 있을 만큼 확신을 가지는 매물을 만나는 것이긴 하고, 그렇게 확신을 주는 매물을 알아차리기 위해서 공부하고, 만나기 위해서 임장을 다녀야 한다는 걸 이번에 새삼스럽지만 느낄 수 있었습니다.
네이버에 올라온 매물 보자마자 ‘괜찮다’ 라고 생각이 들었는데, 3년전 저라면 아마 상상할 수 없었을 것입니다 ㅎㅎ
아직 잔금까지 좀 많이 남긴 했지만, 돌아보면 23년 부터 켜켜이 쌓아둔 시간들이 이번 투자를 수월하게 만든 것 같습니다. 언젠가는 할 수 있을거라고 생각하며, 23년도부터 만들어둔 서울 앞마당들이 이렇게 큰 도움이 될 줄 그때는 몰랐습니다.
특히 매물임장을 많이 간 지역일수록 더 선명했고, 나름대로 어떻게든 정리하려고 완성한 임장보고서가 큰 도움이 되었습니다.
다음 투자는 매수한 지역보다도 더 상급지를 보게 될텐데, 이제는 과거의 저보다 좀 더 투자 포트폴리오에 대한 감도 생기고, 지역에 대한 이해도도 높아졌지만, 정말 부지런히 상급지 앞마당을 늘려나가야 겠다고 생각이 들었습니다. 그럼에도 불구하고, 임장지를 선택할 수 있는 순간이 오면 ㅎㅎ 이번 실준반을 수강하면서도 사실 마음이 편한 임장지를 먼저 골랐습니다만, 이제는 정말 위에서 부터 내려와야 되지 않을까 싶습니다 ㅎㅎ
(4) 그때의 나에게 해주고 싶은 말
이번달 4월 실전준비반을 수강하면서 유독 마음에 남는 말이 있습니다.
상황에 따라서 움직이지 마세요.
물건 잡기가 너무 어렵다고, 편한 투자를 하지 마세요.
2강에서 권유디 튜터님의 말씀이었는데요.
가치와 가격이 아니라 조금 더 상황이 쉽다고 투자 의사 결정을 내리면 안되고, 좋은 물건을 매수하기 위한 선택이 중요하다고 강조해주셨습니다.
그 말씀을 들으면서 유독 비규제지역 투자를 우선적으로 고려했던 과거의 제가 떠올랐습니다. 물론 해당 방향성도 너무 매력적인 선택이란 것을 잘 알고 있지만, 그럼에도 불구하고 할 수 있는 방법은 없을지 계속해서 사고를 확장하고 모든 경우의 수를 검토할 수 있게끔 만들어준 월부 환경에 감사합니다.
그리고 그 환경 속에서 투자코칭, 월부학교, 오프라인 강의 질문 기회 등 다양하게 저의 생각을 다듬고 또 이를 행동으로 옮기려고 했던 스스로에게도 박수를 보내고 싶습니다.
(하지만 안도 하지 말고, 잔금까지는 화이팅! 마음을 완전히 놓을수는 없다!!!)
(5) 다음 나의 투자, 갈아타기 목표
저의 다음 투자는 찐 상급지!! 비전보드에도 자주 등장하는 앞마당들입니다. 사실은 약정서를 쓰고오면서 예랑이와 우연치 않게 이미 다음으로 갈아탈 단지 근처를 먼저 둘러 보고 점심을 먹으면서 제대로 김칫국을 마셨는데요 ㅎㅎ 평지 에다가 교통도 좋고, 상권도 활성화 되어 있고, 아이들도 많은 모습이 너무 좋아보였습니다 흐흐
최근 매물증감으로 보면, 기회를 주고 있는 지금과 같이 언제든 시장에서 기회가 만들어 질 수 있습니다. 긴 호흡으로, 매수한 물건을 잘 보유해나가면서 앞으로의 기회도 잡을 수 있는 노력을 게을리하지 않는 투자자가 되도록 정진하겠습니다.
저번달 내집마련 성공기 글!!
‘꿈을 현실로 바꾼 예비 신혼부부의 서울 내집마련 경험담’ 에서
많은 응원과 격려해주셔서 너무 감사합니다.
잔금까지의 과정도 라이브로 잘 복기해나가면서
토허제 매수의 과정을 완전 정복 해보겠습니다.
서울/수도권 투자와 내집마련을 꿈꾸시는 분들께
모든 좋은소식만 가득했으면 좋겠습니다! 화이팅!!
