중소도시로 알아보는 지방 투자의 5가지 진실과 거짓 - 투자 복기(3편) [젠하]

안녕하세요,

진득하게 자산을 쌓아갈 젠하입니다😊

오늘은 1호기 투자 복기의 마지막 3편!!

중소도시로 알아보는 지방투자의 5가지 진실과 거짓 편입니다ㅎㅎ

[1편] 지방투자 대신 주식을 했었다면? - 투자 복기(1편)

https://weolbu.com/s/MlBFEueyhK

[2편] 지방투자 대신 생애최초 실거주를 했었다면? - 투자 복기(2편)

https://weolbu.com/s/MoPD1WQghC

제가 투자한 지역은 전라북도 전주로

인구 50만의 중소도시인데요,

대부분의 단지가 전고점을 돌파하고 있는 

상승장을 꽤나 지나가고 있는 지역입니다 ㅎㅎ

전주를 예시로 저희가 흔히들 알고 있던

지방투자에 대해 떠돌아다니는 5가지 소문들을 확인해보시죠

그럼 같이 확인하러 고고링 ~

[예고]

• 인구 수가 작은 지역은 상승 힘이 약하다.
• 지방은 무조건 84다.
• 신축59는 많이 오른다.
• 구축은 투자하면 안된다.
• 하위생활권 신축 = 상위생활권 구축

① 인구 수가 작은 지역은 상승 힘이 약하다?

24년 2월과 26년 2월 전수조사한 가격을 바탕으로

2년간 얼마나 올랐는지 확인해봤는데요,

입주중이라 가격이 제대로 찍히지 않은 

포레나전주에코시티를 제외하면

가장 많이 오른 단지가 1억3천 정도 오른 것을 볼 수 있습니다.

전주와 같이 공급이 적어 상승장을 맞이한 울산과 비교하면 ??

애초에 대장단지의 절대가가 5억과 9억으로 다르기도 하고 

울산 대장은 2년 동안 3억이 상승했으니

울산에 비해서는 아쉬운 성적이죠ㅎㅎ

=> (둘 다 공급이 적다면) 지방에서 상승폭은 인구수에 비례한다.

② 지방은 무조건 84다?

사람들이 좋아하는 서신동 생활권에 위치한

선호도 좋은 신축 단지인 서신아이파크e편한세상을 보면

25평과 33평 둘 다 2년동안 1억 정도 상승한 것을 알 수 있는데요,

다만 25평은 24년 6월 기준 5-6천만원 정도의 투자금이 들었고

84는 1억 정도의 투자금이 들었죠.

수익률을 생각하면 25평이 훨씬 좋은 투자였습니다.

아쉬운 생활권이나 신축 대단지로 선호도는 높은 태평아이파크를 보면

더 놀라운 결과를 알 수 있는데요,

25평의 경우 2년 동안 7천만원이 올랐지만

33평은 3천만원 정도밖에 오르지 못했습니다.

사실 이 단지들은 매매가가 먼저 움직였기에

24년에 매매가 5억대면 

사람들이 가장 좋아하는 생활권의

좋아하는 신축들도 살 수 있는 가격대였는데요,

그렇게 본다면 24년에 84 매매가 5억이

싸지는 않은 가격이라는 것을 알 수 있습니다.

그에 비해 59 3억대는?? 

84 5억에 비교하면

상대적으로 많이 저렴한 가격이었네요ㅎㅎ

=> 84보다 59가 더 많이 오를 수 있다. 가격을 봐야한다.

③ 신축 59는 많이 오른다? 

그럼 신축 59는 무조건 많이 오를까요?

답은 NO 인데요.

사람들이 비교적 좋아하는 생활권에 위치해있지만

LH 브랜드 + 25평 단일평형이라 단지 상품성이 아쉬운

만성퍼스트리움의 경우 2년동안 약 2500만원이 상승했습니다.

다른 단지들에 비해 상승흐름이 늦게 왔다고 볼 수도 있겠네요.

=> 신축59이라고 다 많이 오르는 것은 아니다. 선호도가 확실한 단지여야 한다.

④ 구축은 투자하면 안된다?

공급이 많은 지방에서는 신축 위주로 봐야하기는 하나

(공급이 많은 지역은 사람들의 선호도가 바뀔 수 있습니다.)

전주처럼 공급이 적어 전후 선호도가 많이 바뀌지 않은 시장에서는

사람들이 좋아하는 구축도 충분히 투자 가능했습니다.

사람들이 좋아하는 서신동 생활권에 위치한

생활환경이 좋은 현대에코르는 2년동안 6천만원의 수익을 얻었는데요,

생활환경 느낌 물씬 나는

선호도 중 정도 되는 생활권에 위치한 데시앙아이린도

2년동안 5천만원 정도의 수익을 얻은 것을 확인할 수 있습니다.

=> 사람들이 선호하는 구축이라면 충분히 투자 가능하다.

⑤ 하위생활권 신축 = 상위생활권 구축

그렇다면 하위생활권의 신축도 상위생활권의 구축만큼

가격이 잘 올라주었을까요?

e편한세상우아는 선호도가 낮은 구도심 생활권에 위치한 단지인데요

2년동안 가격상승이 별로 크지 않았음을 알 수 있습니다.

중심부에서 매우 떨어져 있고 이렇다할 뚜렷한 선호요소가 아쉬운

평화동골드클래스의 경우에도 3천만원 정도밖에 오르지 않았네요.

=> 사람들이 살고 싶은 동네인가?

그래서 결론

이렇게 5가지의 지방투자의 진실과 거짓에 대해 알아보았는데요,

이번 복기를 통해 깨달은 것은

흔히들 알고 있는 상위/하위생활권, 신축/구축의 공식이 아니라 

단지의 선호도가 가장 중요하다는 점이었습니다.

전주는 투자수요가 굉장히 적은 지역으로

실거주가 상승장을 이끌었다고 볼 수 있는데요,

많이 오른 단지들을 천천히 떠올려보면

“사람들이 살고 싶어할만한 동네”에 있는

“사람들이 살고 싶어할만한 단지”라는 것을 알 수 있습니다.

이건 수많은 임장을 통해야만

얻을 수 있는 직감이겠지요 ??

이번주도 사람들이 좋아하는 느낌이 어떤 느낌인지 찾으러

같이 임장 고고고~~🤍