수천만원 아끼는 부동산 지식은?
부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요,
그릿 있는 투자자 최강파이어입니다.
지난 2~3년간 부동산 시장은 주로 '매수'에 관한 뉴스가 주를 이루었습니다.
하지만 최근 들어 서울 전세 매물이 급감했다는 소식이 들려오기 시작했는데요.
이에 대한 저의 생각과 향후 우리가 어떻게 대응하면 좋을지 정리해 보았습니다.
1. 전월세 현황: 사라진 매물들
많은 분이 알고 계시듯, 향후 서울의 신축 아파트 입주 물량은 매우 부족한 상황입니다.
게다가 서울 전역의 토지거래허가구역 지정 등 정부 정책의 여파로
구축 임대 시장의 공급도 원활하지 않습니다. 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 사용하여
시장에 새로 나오는 전세 물건이 적고,
아파트의 대체재였던 신축 빌라 시장마저 전세사기 여파로 공급이 사실상 끊겼습니다.
아파트실거래가 사이트(아실) 데이터를 통해 서울의 실제 매물 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.
매매: 74,602개 / 전세: 15,164개 / 월세: 14,762개
자치구별로 2023년과 비교해 보니 1급지는 감소 폭이 상대적으로 적었지만,
3~5급지에서는 대규모 입주가 있었던 강동구와 동대문구를 제외하고
대부분 전세 물량이 80% 이상 급감했습니다.
이제 1급지를 제외한 대부분 지역은
전월세를 선택하고 싶어도 물건 자체가 없어 선택할 수 없는 시장이 되어가고 있습니다.
2. 과거 시장 복기: 역사는 반복된다
KB 전세가격 증감률을 보면 강북구가 4주간 3.8% 급등하는 등,
현재 하급지 위주로 전세가가 가파르게 오르고 있습니다.
과거 전세가가 급상승했던 시기를 복기해 보면
임대차 2법이 시행된 2020~2021년, 그리고 서울 하락기였던 2010년대 초반이 있습니다.
2010년대 초반 흐름을 보면 2011년, 2013년, 2015년에 걸쳐 상승과 보합을 반복했습니다.
특히 2015년에는 전세가가 전례 없는 신고가를 경신하기 시작했고,
전세가를 감당하지 못한 사람들이 서울 밖으로 밀려난다는 뉴스가 연일 보도되었습니다.
가장 생생한 기억은 임대차 2법 시행 직후인 2020년 가을입니다.
당시 강서구의 한 복도식 아파트에서는 전세를 구하기 위해 사람들이 복도에 길게 줄을 섰고,
결국 제비뽑기(추첨)를 통해 임차인이 결정되는 진풍경이 벌어지기도 했습니다.
현재 KB 주간시계열(2022.01=100 기준) 자료에 따르면,
서울 25개구 중 지수 100을 넘어선 곳은 마포, 서대문, 종로, 중구, 강동, 강서, 영등포 등 7개구뿐입니다.
나머지 18개구와 대부분의 랜드마크 단지(광장힐스테이트 등 일부 제외)는
아직 전세 전고점을 회복하지 못한 상태입니다.
3. 대응 전략: 안심은 금물, 용기가 필요한 때
현재 서울 아파트 전세가는 꾸준히 오르고 있지만,
인플레이션 수치에 비하면 전세가에는 물가 상승분이 아직 온전히 반영되지 않았다고 판단합니다.
그동안 계약갱신청구권 사용과 상급지 위주의 입주 물량(개포 신축, 올림픽파크포레온 등)이
전세가 상승폭을 어느 정도 억제해 왔기 때문입니다.
하지만 2015년과 2021년의 사례에서 보듯, 전세가는 서서히 우상향하다가
어느 순간 폭발적으로 급등하는 경향이 있습니다.
'아직 계약 기간이 남았으니까', '갱신권을 쓰면 되니까'라고 안심하며 결정을 미루다가는,
훗날 감당하기 어려운 가격표를 마주하게 될지도 모릅니다.
만약 내 집 마련을 고민하고 계신다면,
과거의 사례를 반면교사 삼아 지금 바로 행동으로 옮길 수 있는 용기를 내보시길 응원하겠습니다.
