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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
행복을 그리는 투자자
그린쑤입니다.
오늘 아침 기사 하나를 보게 되었는데요.
서울 공급 부족으로 신축이 귀해지면서
도심에 위치한 도시형 생활주택의 분양가가
아파트 수준까지 올라왔다는 내용이었습니다.
그래서 오늘은
‘도시형 생활주택’에 대해 한번 정리해보려고 합니다.
도시형 생활주택이란?
1. 도시형 생활주택의 정의
1) 원룸형 아파트
- 아파트와 비슷하게 생겼지만, 주로 1~2인 가구의 증가에 대응하기 위해 도심 내 자투리 땅을 활용하여 짓는 소형주택입니다.
2) 주택법 적용
- 오피스텔 (건축법)과 달리 아파트처럼 주택법의 적용을 받는 실제 '주택'입니다.
2. 주요 특징 및 장단점
1) 주차 규제 완화 : 아파트에 비해 주차장 설치 기준이 매우 낮아, 거주자 입장에서는 주차난을 겪을 가능성이 큽니다.
2) 입지 조건 : 대단지 아파트를 짓기 어려운 애매한 크기의 부지나 역세권 등 도심 요지에 주로 위치합니다.
3) 실사용 면적 : 아파트와 마찬가지로 발코니 설치 및 확장이 가능하여, 오피스텔보다 공간 활용도가 높습니다.
아파트 vs 오피스텔 vs 도시형 생활주택 vs 빌라 비교
1. 아파트와 비교
- 아파트는 보통 5층 이상의 공동주택을 말하며 주차 및 커뮤니티 시설 기준이 엄격하지만,
도시형 생활주택은 이러한 기준이 대폭 완화된 형태입니다.
2. 오피스텔과 비교
- 오피스텔은 업무시설(준주택)이며 상업지에 지어지지만, 도시형 생활주택은 공식적인 '주택'입니다.
- 오피스텔과는 달리 도시형 생활주택은 발코니 설치 및 확장이 가능합니다.
3. 생활숙박시설과 비교
- 생활숙박시설은 아예 주택이 아니며 숙박업 신고가 필요하지만,
도시형생활주택은 법적으로 실거주와 임대가 자유로운 주택입니다.
4. 빌라와 비교
- 빌라는 아파트 대비 저렴한 가격으로 접근 가능하지만,
환금성이 떨어지고 도시형 생활주택과 달리 건물 관리가 개별적으로 이루어지는 경우가 많습니다.
→ 즉, 도시형 생활주택은 주차 공간을 포기하는 대신
도심의 편리한 입지를 선택한 소형 아파트라고 이해하시면 됩니다.
투자나 거주를 고려하실 때는 아파트에 비해 부족한 주차 커뮤니티 시설을 반드시 체크해야 합니다.
정동 롯데캐슬 136 : 도시형 생활주택 분양
그렇다면 기사에 언급된
도시형 생활주택인 ‘정동 롯데캐슬 136’에 대해 알아볼까요?
1. 사업 개요 및 규모
- 위치 : 서울특별시 중구 순화동 6-11번지
- 규모 : 지하 7층~지상 20층, 총 1개 동 (136세대)
- 도시형 생활주택 (아파트형) : 전용 59 - 총 102세대
- 오피스텔 : 전용 118, 119 - 총 34실
- 입주 예정 : 2027년 4월
2. 분양가 현황
최근 기사에서 언급된 것처럼 인근 아파트 시세를 상회하는 높은 분양가가 책정되었습니다.
- 도시형 생활주택 (전용 59) : 약 14억 6,100만원 ~ 14억 9,900만원
- 오피스텔 (전용 118~119) : 약 25억 3,700만원 ~ 26억 7,100만원
* 3.3㎡(평)당 분양가가 약 8,253만 원 수준으로, 인근 주상복합 시세(7,000만 원대)보다 높게 형성되었습니다.
3. 입지적 장점 (CBD 중심)
1) 트리플 역세권
- 지하철 1·2호선 시청역, 5호선 서대문역을 도보로 이용 가능하며, KTX 및 GTX-A 노선이 예정된 서울역과도 매우 가깝습니다.
2) 직주 근접
- 광화문, 시청, 종로 등 서울 최대 업무지구(CBD) 한복판에 있어 주요 공공기관 및 대기업 본사 출퇴근에 최적화되어 있습니다.
4. 특징
1) 비규제
- 아파트와 달리 실거주 의무가 없으며, 청약 통장 없이도 신청 가능한 경우가 많아
자금 운용이 상대적으로 자유롭습니다.
2) 하이엔드 설계
- 롯데건설의 고급 브랜드가 적용되어 피트니스, 스크린골프 등 아파트급 커뮤니티 시설이 갖춰질 예정입니다.
59㎡ 타입은 주로 3Bay 판상형 구조로 설계되었습니다.
그래서 사요, 마요?
정동 롯데캐슬136은 입지와 하이엔드라는 장점이 있지만,
투자나 실거주 관점에서 치명적인 단점이 있기 때문에
이 점 잘 고려해서 판단하셔야 합니다.
1. 고분양가 리스크
1) 3.3㎡(평)당 분양가가 약 8,253만 원으로,
인근 주상복합 '덕수궁 롯데캐슬'의 시세(평당 7,000만 원대)보다 비쌉니다.
청약 통장이 필요 없고 실거주 의무가 없는 등 규제는 덜하지만,
그만큼 분양가 상한제를 적용받지 않아 가격이 높게 책정된 측면이 있습니다.
2. 도시형 생활주택의 한계
1) 주차 및 커뮤니티 부족
- 아파트와 달리 주차장 설치 기준이 완화되어 있어 주차가 불편할 가능성이 큽니다.
또한, 1개 동 규모의 단지라 대단지 아파트와 같은 다양한 커뮤니티 시설이나 조경 공간을 기대하기 어렵습니다.
2) 낮은 환금성
- 소규모 단지는 거래가 활발하지 않아 원하는 시점에 제값에 팔고 나오기가 어려울 수 있습니다.
- 더군다나 부동산 경기 하락 시, 대단지 아파트는 가격 방어력이 좋지만
'나홀로 단지'인 도생은 가격 하락폭이 더 크고 회복이 더딘 경향이 있습니다. (가격 방어력이 떨어짐)
도시형생활주택은 겉보기에 아파트와 같아 보이지만,
✔ 주차
✔ 규모
✔ 환금성
이 세 가지에서 분명한 한계가 있습니다.
그리고 규제가 적다는 것은
그만큼 리스크를 스스로 감당해야 한다는 의미이기도 합니다.
남들이 몰려간다고 해서 따라가는 투자가 아니라,
내가 감당할 수 있는 리스크인지
같은 돈으로 더 나은 선택은 없는지
이 두 가지를 먼저 봐야 합니다.
같은 예산으로 더 넓은 평수나 대단지 아파트를 살 수 있다면,
굳이 환금성이 낮은 나홀로 도시형 생활주택을 택할 이유는 없습니다.
가용 예산을 정확히 파악한 뒤,
비슷한 금액대로 매수 가능한 환금성 높은 인근 아파트를 우선순위에 두어야 합니다.
