내마기 수업듣고 드디어 부천에 구축 아파트 매매 계약 앞두고 있는데, 몇 가지 궁금한 것들이 있어 질문드립니다.
1. 근저당 말소 및 대출금 지급 방식
- 매도자 근저당이 있는 상태입니다. 저희 대출금으로 상환 예정인데, 매도자에게 주지 않고 매도자 측 대출은행으로 직접 입금하는 게 맞는지 궁금합니다.
2. 근저당 금액과 실제 상환금의 차이
- 등기상 근저당이 3억인데, 실제 남은 대출금은 2억 정도라고 가정하면 저희가 2억만 은행에 넣으면 되는 건지 그런데 저희 대출 승인금액이 2억5천이면 초과되는 5천은 어떻게 처리되는지 궁금합니다.
3. 계약금 송금 명의
- 계약금 보낼 때 아내 명의 계좌로 송금해도 문제 없는지 궁금합니다. 대출과 아파트 명의는 남편 명의로 할 예정인데, 아내 명의 계좌에서 보내는 메모로 남편 이름으로 보내도 되는지 궁금합니다.
4. 전자계약 진행 방식
- 전자계약이라고 하면 중개사무소에서 대면으로 모여서 그 자리에서 진행하는 건지, 아니면 각자 비대면으로도 가능한지 궁금합니다.
5. 계약 시 확인해야 할 서류
- 지방세 납입증명서 외에 매도인에게 추가로 꼭 확인해야 할 서류가 있는지 궁금합니다.
6. 특약 관련
- 현재 생각 중인 특약은 근저당 말소, 중대 하자 관련 정도 인데 이 외에 반드시 넣어야 할 특약이 있다면 조언 부탁드립니다.
7. 중도금 및 잔금 일정
- 중도금 및 잔금 날짜는 현재 협의 중입니다.
- 매도인은 이사 갈 집을 구하는 중이고, 저희는 현재 전세 거주 중이라 전세를 빼야 하는 상황입니다.
- 저희는 잔금일을 전세 만기일에 맞추고 싶은데, 계약서에 잔금일을 명시하면 그 날짜는 확정으로 보고 반드시 그날 잔금을 치르는 것이 맞는지 궁금합니다.
- 실제로는 다음 세입자 입주일이나 매도인의 이사 일정과 맞물려야 해서 일정이 딱 맞는 경우가 일반적인지, 혹은 계약 이후 일정 변경이 발생하는 경우도 있는지 궁금합니다.
- 저희도 대출 실행 일정이 걸려 있어 잔금일 변경이 쉽지 않을 것 같아 어느 정도까지 일정 조정이 가능한지 조언 부탁드립니다.
8. 취득세 관련
- 신생아 특례 디딤돌 대출을 받을 예정입니다.
- 신생아 기준으로 취득세 약 500만 원 감면이 가능한 것으로 알고 있습니다.
- 생애최초 취득세 감면의 경우, 우선 납부 후 사후 신청으로 환급받는 방식으로 알고 있는데, 신생아 취득세 감면도 동일하게 먼저 취득세를 전액 납부한 뒤 이후 감면 신청을 통해 환급받는 구조인지 궁금합니다.
처음 매수라 꼼꼼히 준비하고 싶습니다. 경험 있으신 분들 조언 부탁드립니다!
댓글
안녕하세요 머시룸콩님~ 우선 계약 축하드립니다 ㅎㅎ 1. 잔금으로 매도자의 대출을 상환+근저당 말소하는경우 매도자의 대출은행으로 직접 입금하는 경우가 일반적입니다. 보통은 매도+매수+법무사가 만나 은행에서 잔금을 치루는데 요즘은 모바일로도 가능하다고 들은 것 같습니다(은행 확인 필요) 2. 실제 남은 대출금이 2억이면 주담대 실행해주는 은행에서 2억만 대출 은행에 넣어 근저당 말소 절차를 진행하고 나머지 5천만원은 매도인에게 입금해줍니다 4전자계약 진행방식이면 비대면으로도 가능합니다 5.당일 등기부등본 떼서 기존의 근저당 외 다른 제한물권(압류 가압류 다른 근저당 임차권 전세권 등)이 없는지 확인하셔야합니다 또 등기부등본상 임대인의 주민번호와 계약서, 임대인의 신분증 주민번호가 같은지 확인하시기 바랍니다 6. 일반적인 케이스라면 그 정도로도 충분해보이지만 에어컨이라든지 다른 비품을 두고 가시기로 했다면 명확히 하기 위해 이런 부분을 특약에 명시하시면 좋겠습니다 3,7.,8번의 경우에는 제가 정확히 몰라 따로 답변드리기 어려울 것 같습니다 ㅠㅠ 모든 질문에 답변드리진 못했지만 도움이 되셨길 바라겠습니다
안녕하세요 머시룸콩님 생애최초 내집마련을 앞두고 궁금하신점들이 많을 것 같아요! 1.네, 당일 오전에 매도자분이 상환계좌와 상환금액을 받아서 알려주면 은행으로 바로 송금하시면 됩니다. 은행에서 상환했다는 완납 영수증도 미리 받아두세요. 2.상환해야하는 금액만큼만 매도자분이 주신 은행계좌로 보내시면 되고 남은 금액은 매도인께 직접 송금하시면 됩니다. 3.되도록이면 자금조달계획서에 쓰신대로 남편분 계좌에서 보내는게 좋습니다. 계약자도 남편분이셨을테니까요~ 부부간 무상 증여는 10년간 6억까지 가능하기 때문에 아내분께서 남편분에게 미리 송금하시고 당일은 그렇게 처리하시는것이 좋을 것 같습니다. 4.선택입니다. 비대면으로 진행하셔도 되고, 모여서 대면으로 진행하되 계약서는 전자계약서를 쓰셔도 됩니다. 대면과 비대면에 있어 차이는 없습니다. 5.잔액증명서를 미리 받아 근저당 남은 금액이 얼마인지 확인해두는것이 좋습니다. 이 부분은 계약시 확인하세요~ 6.실거주하실 예정이라서 근저당말소/권리변동 특약이 가장 중요할 것 같구 다음 질문에서 나오는데 잔금일은 협의하에 조정한다라는 특약을 넣으시면 좋을 것 같아요. 7.보통 이런 경우가 많기 때문에 잔금일은 딱 고정하지 않고 계약후 한두달안에 일정이 정해지면 다시 협의해서 고정하는 경우가 많습니다. 8.취득세 납부할때 함께 감면신고 하는것이 좋으며 미리 법무사님을 통해 신생아 대출 감면 받을거라고 말씀해두시면 처리해주실거예요! 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :)
안녕하세요 머시룸콩님 !
생애최초 내집마련을 축하드립니다 ~
내집마련진행 시 고민들이 있으신 것 같습니다.
1번, 근저당 관련해선 매도인이 사용하고 있는 은행쪽에 확인을 해보시면 될 것 같습니다. 매도인이 아니라 은행에 바로 입금한다면 더 깔끔하다고 생각됩니다. 만약 매도인께 입금해야된다면 잔금날 바로 은행에 대출 상환 후 상환영수증을 받으셔야 될 것 같습니다.
2번, 근저당은 첫 대출금의 1.2배~1.3배 보통 설정됩니다. 대출을 갚았더라도 매도인께서 근저당 수정을 안했다면 첫 설정된 금액으로 나옵니다. 실제 남은 대출 금액이 얼마인지 은행에 확인하신 후 잔여금액을 이체하시면 될 것 같습니다.
3번, 계약자 본인의 계좌에서 금액을 이체하시는게 추후에 문제 발생될 여지가 없어 좋습니다.
4번, 부동산에 모여서 진행하셔도 되고, 그게 안된다면 비대면으로 하셔도 상관없습니다. 첫 내집마련이라면 부동산에 가서 하시는 것을 추천드립니다.
5번, 계약 시간 기준으로 등기부상 주소, 소유자, 주택에 걸려있는 제한물 등을 꼭 한번 더 확인하셔야 합니다. 대출 상환 후 상환에 대한 서류도 꼭 확인하시길 추천드립니다.
6번, https://weolbu.com/s/MgIBNHthw0 참고하셔서 작성해보시면 좋겠습니다 ! 계약 특약에 대한 내용이 잘 정리되어 있습니다 !
7번, 잔금일을 명시하면 그 날짜까지는 잔금을 해야하는 데드라인이 생깁니다. 매도인께 상황을 말씀드리고 잔금일은 여유있게 잡은 후 서로 협의 조정할 수 있다고 특약을 넣으시는 것을 추천드립니다.
8번, 등기 이전 시 법무사님께 이전을 의뢰하실텐데 법무사님께 신생아 취득세 감면 받을 것이라고 이야기하시면 필요 서류에 대해 말씀해주실 겁니다 !
머시룸콩님 고민이 많으실텐데 잘 해결하셔서 잔금까지 마무리 잘 하셨으면 좋겠습니다!
