장특공제와 양도세 중과유예 폐지가 불러올 5.9 이후의 부동산 시장의 모습 [골드트윈]

안녕하세요

어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.

최근 부동산 커뮤니티와 뉴스에서 가장 많이 들리는 이야기가 아마 '장기보유특별공제와 양도세 중과 유예 폐지'가 아닐까 싶습니다.

1주택자라면 비과세라 안심하고 계셨던 분들도 많으실 텐데, 도대체 ‘장기보유특별공제’가 무엇이길래 1주택자도 세금을 걱정해야 하는지 알아보고, 아직 확정된 것은 없지만 만약 장특공제가 폐지가 되면 나와 시장에는 어떤 영향이 있는지를 예상해보려고 합니다.

사실 미래를 완벽하게 맞힐 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 하지만 우리가 할 수 있는 최선은 다가올 변화를 미리 그려보고, 나에게 맞는 최선의 선택이 무엇인지 준비하는 것이라 생각합니다.

세금은 내 자산에 영향을 주는 중요한 변수인 만큼, 이번 기회에 장기보유특별공제와 양도세 중과에 대해서 알고 세금 정책의 변화에 따라서 어떻게 행동해야 할지를 생각해보는 시간이 되시면 좋을 것 같습니다.

1. 장기보유특별공제란? 폐지되면 무슨일이?

장기보유특별공제(장특공제)는 주택을 오래 보유하거나 거주한 경우 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 현재 1주택 비과세 기준인 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 일반과세가 적용되는데, 이때 장특공제가 세금 부담을 줄여주는 핵심 역할을 합니다.

• 1주택자라도 12억 초과 주택의 경우, 12억 초과 하는 비율만큼 양도세를 내야함
• 이때 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있음 (실거주 40%, 보유 40%)
• 1년에 거주 4%, 보유 4% 총 8%씩 누적 10년되면 80%

예를 들어 1주택자가 10억 원에 매수한 아파트에서 10년을 거주한 뒤 20억 원에 매도하는 상황을 가정해 보겠습니다. 

현행 제도로는 장기보유특별공제가 적용되어 10억의 시세차익이 나더라도 1주택을 10년 보유한 경우 약1,500만원의 양도세를 내면 되지만, 장기보유특별공제가 폐지되면 1.4억원의 세금을 내야됩니다.

이렇게 억단위의 세금을 내면서 매도를 결정할 수 있는 사람들은 많지 않고 매도하더라도 현재 같은 대출규제 상황에서는 현금부자가 아니고는 상급지로의 갈아타기가 불가능해 더욱 매도를 하지 않을 것 같습니다. 

물론, 현재 장특공제 폐지는 논의 단계일 뿐 확정된 사안이 아닙니다.

2. 다주택자 양도세 중과 유예가 폐지되면 무슨일이?

5.9 이후 다주택자 양도세 중과 유예가 폐지가 됩니다. 현재는 다주택자는 집을 팔 때 기본세율에 20~30%를 더하는 중과세를 적용받지 않고 일반세율로 세금을 낼 수 있는 유예 혜택을 받고 있습니다. 하지만 이 유예 조치가 종료되면 다주택자는 다시 세금이 중과됩니다.

동일하게 다주택자가 10억에 매수한 집을 20억에 매도하는 상황을 가정해보겠습니다.

중과 유예가 끝나면 다주택자는 시세 차익 10억 중 무려 70%가 넘는 금액인 7.2억 원을 세금으로 내야 합니다. 

결국 매도자들은 매도를 포기하거나 보류하게 되고, 시장에는 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다는 합리적인 추론이 가능합니다.

3. 예측할 수 없는 시장, 내가 할 수 있는 선택은?

위에 말씀드린 것처럼 양도세 중과 유예가 종료되고 추가적으로 장기보유특별공제마저 폐지된다면, 높아진 세금 부담으로 인해 1주택자와 다주택자 모두 매도가 쉽지 않아 매물이 잠길 가능성이 큽니다.

물론 변수는 있습니다. 기존에 세금 혜택을 받았던 임대사업자 매물들이 의무 보유 기간 만료와 함께 시장에 대거 출현할 가능성도 무시할 수 없습니다. 상충하는 두 가지 상황이 공존하기에, 우리는 앞으로의 시장이 매물이 잠겨서 무조건 오른다거나 혹은 매물이 쏟아져 하락할 것이라는 그 어떤 예측도 정확하게 할 수 없습니다.

그렇기에 우리는 예측할 수 없는 미래에 베팅하기보다, 지금 내가 처한 상황에서 할 수 있는 최선의 선택에 집중해야 합니다.

• 무주택자는 집값이 오를지 내릴지 알 수 없어 불안하시겠지만, 두 가지 상황을 가정해 보았을 때 저라면 안 샀는데 올라가서 후회하는 고통보다 사서 겪는 하락을 견디는 것이 나중에 덜 후회될 것 같습니다. 따라서 감당 가능한 수준이라면 내 집 마련의 기회를 진지하게 고민해 보시는 것을 추천드립니다.

   

• 1주택자는 지금 갈아타기를 할 수 있는 여건이라면, 규제가 확정되기 전에 조금이라도 더 나은 입지, 더 상급지로 이동하는 선택을 고려해 보시는 것이 어떨까 합니다. 미래를 예측할 수 없는 상황에서 내 자산의 가치를 높여두는 것이야말로 우리가 할 수 있는 가장 능동적인 선택입니다.

   

• 다주택자는 무엇보다 세금을 감당할 수 있을지 냉정하게 계산해 보는 것이 우선입니다. 중과세가 부활했을 때의 수익성을 미리 따져보고, 나에게 가장 유리한 선택을 해야합니다. 또한 보유세의 향방도 알 수 없기에, 보유세가 가장 높았던 2021년을 기준으로 반드시 시뮬레이션을 해보시길 권해드립니다.

세금 정책이 어떻게 변할지, 시장이 어느 방향으로 흐를지 완벽하게 맞힐 수 있는 사람은 없습니다. 하지만 시장의 소음이 커질수록 우리가 해야 할 일은 명확합니다. 내 자산의 현재 위치를 객관적으로 파악하고, 다가올 변화 앞에서 내가 감당할 수 있는 최선의 선택을 준비하는 것입니다.

막연한 불안감에 휩싸이기보다, 오늘 제가 공유해 드린 시뮬레이션을 바탕으로 나만의 시나리오를 그려보셨으면 합니다. 스스로 수치를 확인하고 고민하는 그 과정이 결국 여러분을 흔들리지 않는 단단한 투자자로 만들어줄 것입니다.

여러분의 투자에 더 나은 선택을 내리는데 도움되길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.