선배님 의 자산을 쌓는 방법들 !
선배님 의 매물 임장 강의 에서 배운것
1. 매물 을 볼때 , 정확하고 구체적인 목표를 설정한다.
즉 매물을 보고 나오면서 , 수리비용 바로 현장에서 파악하기
매물임장을 하기전에 부사님 께 한번더 오늘 보게될 물건을 문자로 정리를 해달라고
요청드리기
점유자 의 상황을 현장에서 놓치지 않고 확인 하기
이사를 언제 가나요 ?
매도 이유 와 매도자 의 상황을 어느정도 파악하여
협상에 이용한다.
#매물 임장 을 해야 히는 이유
해당 지역의 사람들의 선호도 를 정확하게 파악하기 위해서 !
ex : 지방에서 물건을 보기 전 , 임장 보고서 와 매물을 확인 하면서 남향 과 남 서향 을 좋아한다는
편견이 있어서 , 매물 임장 을 하지 않는다면, 물건의 선호도를 잘못 판단 할수 있다는 것 !
현장에서 왜 북서향 을 왜 좋아하는지, 매임을 통해서 진짜 사람들이 좋아하는 것 을
파악 할수 있기 때문에 반드시 매임을 해야 한다.
눈에 보이지 않는 선호도 를 파악 할수 있기 때문!
#저평가 판단 하는 방법
시세 장표 를 이용하여 가로 저평가 판단 방법
Q1. 가격과 연식 이 비슷하다면 , 더 좋은 생활권 단지를 선택한다.
Q2. 가격은 비슷한데 연식 이 다르다면?
상위 생활권 의 구축 과 하위 생활권 의 신축 가격이 비슷할 경우
만약 이 두 단지가 선호도가 있다? 면 , 둘다 본다!
매물을 두 단지 모두 본다!
↓
#투자금 으로 판단하는 법
같은 투자금 으로 우선순위는 ?
모두 저평가 단지라면 ?
= 같은 투자금 이라면 투자 가능한 매매 가격이 더 높은 단지를 투자 우선순위로 생각 할수 있다.
#매물 임장에서 확인해야 할 것 !
매물임장은 가격을 이해 하는 과정이다. 가격 차이의 이유를 직접 눈으로 확인하고
매물의 가격을 이해 한다.
#매물 임장을 하면서 우리가 판단 해야 하는것!
-결국에 선호도-
1.선호도 확인 을 하기 위해서 알아야 할것들
동별 선호도
타입별 선호도
단지 선호도
2. 그럼 가격을 결정 하는 요소는?
물건의 상태
옵션 은 무엇이 있는지?
하자 가 있는지 ? 곰팡이 결로 누수 등등
수리 여부 ( 화장실 도배 마루 부엌 등등 )
3. 매도자 의 상황은 ?
매도자 의 상황을 미리 파악 하고 나의 협상 능력을 키우기 위해
이사 날짜 ( 입주 예정일 정해진 날이 있는지 ? 매도자 상황이 급할수도 ~ )
매도 사유 ( 세금 , 양도취득세 등등 )
4. 정리
부동산에서 매물 들 을 정리 한다.
#윤이나 선배님 의 시세 트래킹 의 방법 ( 생각하는 방법 과정을 배우는것! )
3-3-3
앞마당 내에서 3개 의 단지 를 뽑아서 트래킹 을 한다.
내 투자금 에 맞는 단지를 트래킹 을 하는것 이 아니라 , 지역 시세 흐름을 리딩 하는 대표 단지 3개를 뽑아서
트래킹 을 한다. 이유 는 대표 단지들을 보는 것만 으로 충분히 앞마당 가격 흐름을 파악하는데 도움이 됩니다.
단지를 적게 뽑고 꾸준히 보는 것이 가격 감을 익히는 데 좋습니다!
#꾸준하게 보세요~ 무리하게 많이 뽑지 말고 ! 적게 뽑고 오래 꾸준히 한다!
#그럼 어떤 특징 을 가진 단지를 트래킹 할까요? 3개단지 선정 하는법
상, 생활권 내에서 대장 단지
중, 전세 수요가 탄탄하여 실거주자 가 좋아하는 단지 -학군지 로써 학원가 와 가까운 단지 -
하, 후순위 이지만 , 관리가 잘되었고 , 환금성이 나쁘지 않은 단지
대장 단지 와 하위권 단지 의 스펙트럼이 굉장히 넓은가 ? 를 생각해보기 그리고 하위권 단지 의
전세 거래 가격 의 하방 경직선 을 보고 , 해당 지역 과 단지 의 선호도 를 알수 있다.
#아침에 일어나자마자 3분 동안 시세 트래킹 하라!
#단지별 로 ‘3’개 항목만 입력 하기! ( 매매가 , 전세가 , 전고 대비 하락율 )
#지역내 비교 평가 ( 가장 궁금했던것 , 적용할점 )
지방 앞마당 3개 이하 경우 , 지역 ‘내’ 비교 평가 하기
가격을 고정 하면 비교 평가가 쉽다!
지방 앞마당 5개 이상 + 지역 ‘간’ 비교 평가 까지 가능
여전히 , 가격을 고정 하면 비교 평가가 쉬워진다!
하나 더 고려 해야 할 가치는 ‘도시의 인구규모 ( 수요 ) ’ 를 생각해라
광역시는 광역시 끼리 비교 평가를 한다.
#투자전 마지막 체크리스트
내 자산 상황 , 시장 상황이 모두 반영된 단지들 (매물들)
두개 단지 협상에 들어가기전 , 어떤 상황에서도 흔들리지 않게 만들어줄
#체크 리스트 10가지
#저 환 수 원 리 확인 :
내 앞마당 내에서 최선의 매물인가 ?
매매 가격이 같은 단지중 에서 내가 선택한 단지의 가치가
가장 높은가? 반드시 확인하기!
24평 ~33평 (국민 평형) 범주 안에 있어 손쉽게 환금할 수 있는가?
이 평형 을 벗어나면 많은 수요가 벗어나 버린다.
4층 이상 300세대 이상 ( 저층 탑층 제외 , 거래량이 많은가? )
매도시 저층 은 난이도가 매우 어렵다는 것!
#전세 전 확인하는 리스크 : 실제로 나가는 전세가 확인했나요?
내가 부동산 한곳에만 전화해서 확인하였다면 , 부동산 여러 군데 전화해서 확인하기!
#역전세가 나더라도 전세금의 10%가 2년뒤 준비되는가?
나의 저축액 이 2년뒤 전세 가격의 10% 준비가 되는가 ?
( 전세금 5억 / 2년저축액 이 5천만원이 가능한가 ? -꼭 반드시 확인하기 - )
# 매수 전 확인하는 리스크 : 매도자 에게 더 깍을 여지는 없는가?
#처음 실전반 에서 선배강의 를 듣고 , 머리를 강하게 맞은듯…
기초반에서 지금까지 시키는데로만 하였던나…. 선배강의 에서 저평가 를 찾아내는
생각하는 과정 스스로 판단 하는과정 , 그리고 결론 내는법까지 ! 과정이 완전이 달랐습니다
굉장히 신선하고 강의 내용이 정말 재밌었습니다.
독립적인 투자자 가 되기 위해서 스스로 의사 결정을 하기위해서는 , 스스로 생각 할줄 알아야
하는것을 깨달았고 , 놀라웠습니다! 2년만에 듣게된 실전반 강의 더빨리 찾아올걸 …
시세 트래킹 방법 을 오늘 부터 적용하여 한달 마무리 잘해내겠습니다! 감사합니다~ 선배님들 ^^
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