[지투기33기 뜨사] 3강 후기 - 김인턴 튜터님의 떠먹여주는 C지역 분석과 로드맵

안녕하세요. 뜨사입니다.

어느새 지투기 3강 후기를 작성하게 되었습니다. 오랜만에 지방투자 강의임에도 그 어떤 강의 보다 배우게 되는 부분이 많았던 것 같고, 잊었던 지방의 비교평가들과 시장의 사이클에 대한 기본적인 이해, 그리고 앞으로 로드맵까지 배울 수 있는 시간이었습니다.

김인턴 튜터님의 강의는 항상 진심 100%이고 정말 어떻게든 떠먹여주시려고 노력하시는게 느껴져서 몰입해서 강의를 들을 수 있었습니다.

기억에 남는 내용과 행동할 내용을 기록으로 남겨봅니다.

1. 종잣돈 별 현 시험 투자 기준에 대한 가이드가 매우 유익했다. 그리고 매도에 대한 기준이 갈아타기를 고려하기 위한 현실적인 기준인 연수익률 20%라는 내용은 더 가치있는 물건으로 갈아탈 수 있는 시장에서 더욱 유용한 기준이 될 것 같다.
2. 지방투자에서는 매매가(저평가), 전세가(수원리), 공급(보유 및 매도 판단)이 중요하고 공급의 중요성을 설명해주셨는데 내 투자 경험이 있기에 너무나도 와닿고 공감이 되었다. 단기적으로 보는 지방 투자의 특성상 공급은 그 무엇보다 중요하다.
3. 공급이 줄었는데 왜 전세가가 안오르지? 라는 의문이 들 때, 공급을 소화시키는 시간이 필요함을 기억하자. 그리고 앞선 사이클의 지역들에서 이런 특징은 실제로 확인할 수 있었다.
4. 찐 학군지의 기준은 학원가 + 학업성취도 + 초등학교 학급수로 판단해볼 수 있다.
5. 지방은 그 지역에만 거주하기에 전국을 보는 투자자의 눈으로는 다소 애매해보이더라도 그 지역 내에서 살기 좋다면 비교우위를 가져갈 수 있음을 인정하고 지역내에서의 선호 수준을 파악할 수 있어야 한다.
6. 환경과 연식이 중요한 지방의 특성 상, 거주 환경이 개선된 신축 택지가 생기는 부분은 기회로서 제대로 지켜봐야 한다. 이는 과거 입주 사례에서도 볼 수 있고, 특히 입지가 좋은 곳에 이러한 신축 택지가 생긴다면 그 선호도는 압도적인 변화를 갖는다.
7. 지방투자 20평대에 대한 편견을 버릴 필요가 있다. 신축, 환경의 강점이 있다면 충분히 사람들은 30평을 포기하고 선택할 수 있다.
8. 기본적으로 가격이 다 몰려있으면 이상하다고 느끼고 기회임을 캐치해서 선호단지를 선택할 수 있도록 집중해야한다.
9. C지역의 투자전략 키워드는 도심 접근성, 연식, 학군으로 정리된다.
10. 비교평가는 그 지역의 핵심가치를 알고 비교해야 한다. C지역에서는 환경/학군/연식/알파(도심접근성,학군)으로 기준으로 표를 그려서 판단한다. 지역 간 비교평가는 앞선 기준에 인구와 구/생활권을 추가하여 비교한다.
11. 가치 - 가격 순 정렬이 되어있을 때 의사결정을 위해서 그래프를 활용하는 것이다. 그러면 적정 가격 차이 수준을 알고 상대적 저평가를 판정해낼 수 있다. 20평대/30평대의 가격비교도 마찬가지이다. (단, 공급 사이클을 공유하는 동일 지역 내에서만 사용해야 한다)
12. 지방 vs 수도권 비교평가는? 기본적으로 가치를 구성하는 요소가 다르므로 비교할 수 없다. 지방/수도권을 각자 뽑았다면 모두 투자할 수 있고 로우리스크로우리턴 vs 하이리스크하이리턴으로 장/단점을 따지고 내 상황을 고려하여 결정하면 된다.

감사합니다.