안녕하세요 대기만성 흙수저 대흙입니다.
최근 서울 서초구 잠원동에 입주하는 ‘오티에르반포’에 가장 작은 면적인 10평대 청약에도 6인 가구가 몰렸었습니다. 물론, 해당 단지는 분양가 상한제가 적용되어 30평대의 경우 당첨되기만 해도 거의 30억원 가량의 시세차익을 기대할 수 있습니다.
그렇다면 해당 단지 뿐만 아니라 현재 시장에서 상급지 소형 평수의 가격은 어떨까요?
소형 아파트 선호 현상 심화
최근 서울 시장에서 매매, 전월세 뿐만 아니라 위의 예시처럼 청약 시장 전반에 걸쳐 소형아파트의 선호도가 두드러집니다.
그 이유는 뭘까요? 크게 3가지로 생각해 볼 수 있습니다.
- 인구 구조 변화
1, 2인 가구 증가
- 대출 규제 강화
현 시장에서 자금 조달이 어려워지면서 상대적으로 진입 장벽이 낮은 소형 평형으로의 수요가 집중 됩니다.
- 입지 우선 인식 확산
- 과거와 달리 집의 크기보다 중심권 입지를 우선시하는 경향이 커지면서, 다소 좁더라도 핵심지에 위치한 소형 아파트를 선택하려는 경향이 강해졌습니다.
이러한 현상을 바탕으로 매매 시장에서의 두드러진 흐름 뿐만 아니라 청약 시장에서도 총 부담 금액이 상대적으로 낮은 소형 평형 매물의 경쟁률이 더 높아지고 있습니다.
소형평형의 오버슈팅 가능성은?
위와 같이 소형평형에 대한 수요 집중은 일부 상급지의 오버슈팅 가능성을 생각해 볼 수 있습니다.
일부 단지에서는 10평대 소형 평형의 평당 가격이 20평, 30평대보다 높게 나타나는 역전 현상도 볼 수 있기 때문입니다.
몇 개 단지를 살펴볼까요?
- 강남구 개포동 대청 17평 17.4억
24평 23억
- 강남 삼성 삼성힐스1단지 15평 16억
- 12평 15억
34평 33억
- 잠실 파크리오 16평 14억
26평 25.4억
- 성동 센트라스 17평 14억
- 23평 20억
위와 같이 특정 지역에서는 10평대 소형 평형이 1억원을 넘어서는 경우도 있으며, 20평, 30평대 가격과는 비교도 안 되게 10평대만 비싸지는 현상을 주의해야 할 필요가 있습니다.
예를 들어, 동일 단지 내에서 10평대가 평당 4천만원인데 20평대가 3천만원 수준이라면 가격 왜곡 가능성을 반드시 의심해보아야 합니다.
또한 하급지 10평대가 평당 4천만 원인데 상급지 30평대가 평당 4천만원이라면 이 또한 왜곡된 현상일 수 있습니다.
소형 평형의 총액이 낮다는 이유나 접근성이 낮다는 이유로 수요가 몰려 오버슈팅이 일어나진 않았는지 필요한 이유입니다.
그럼 어떤 점을 조심해야 할까요?
- 하락장 시 큰 폭의 조정 가능성
- 가격 상승이 실질 가치 상승이 아닌 수요 쏠림에 의한 경우, 하락장이 오면 낙폭이 훨씬 더 크게 나타날 수 있습니다.
- 과도하게 상승한 소형 평형의 가격은 상대적으로 큰 조정을 받을 수 있습니다. 그 이유는 소형 평형은 실거주 만족도 측면에서 중대형보다 명확히 부족한 것이 사실이기 때문입니다.
- 투자 관점에서의 유의점
- 소형 평형은 도시형 생활주택, 오피스텔 등 대체 상품들과도 경쟁하기 때문에 장기적으로 안정적인 가격 방어가 가능한지에 대한 정밀한 분석이 필요합니다.
- 종합적인 점검 필요
- 현재 소형 아파트의 강세는 분명한 시장 흐름이지만, 단순하게 ‘소형이니까 안전하다’고 생각하기보다는 평당 가격 수준, 입지 간 가격 역전 여부, 동일 단지 내 평형 가격 오버슈팅 등을 종합적으로 점검해 볼 필요가 있습니다.
글을 마치며
소형 아파트의 강세는 현재 시장에서 나타나는 분명한 흐름입니다. 1·2인 가구 증가, 대출 규제, 입지 선호 변화라는 구조적 이유가 뒷받침되고 있기 때문입니다.
다만 모든 상승이 곧 ‘안전’을 의미하지는 않습니다.
수요 쏠림에 의한 가격 상승이라면 하락장에서는 더 큰 변동성으로 돌아올 수 있고, 대체 상품과의 경쟁 속에서 장기적인 가격 방어력 또한 반드시 점검해야 합니다.
지금 필요한 것은 방향에 대한 확신이 아니라 기준에 대한 점검입니다.
평당 가격 수준, 입지 간 가격 역전 여부, 동일 단지 내 가격 흐름, 그리고 최근 상승폭까지 함께 살펴보며 이 자산이 ‘덜 오른 것인지, 이미 과열된 것인지’를 냉정하게 판단해야 할 필요가 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
