[뜨사] 독서후기 #150 부동산은 어떻게 권력이 되었나

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산은 어떻게 권력이 되었나

저자 및 출판사 : 마이크 버드 / 알에이치코리아

읽은 날짜 : '26,4/23

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 부동산, 토지, 단일세, 불평등

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점. 토지와 부동산에 대한 모든 역사와 모든 지역에 대한 사례를 소개하는 책. 결론을 제시하진 않지만 이 자체로도 토지가 가치있는 이유를 간파해낼 수 있었고, 우리나라의 특징과 결합한다면 토지가 패배하긴 어려워보인다.

1. 저자 및 도서 소개

: 저자인 마이크 버드는 영국 출신의 금융, 경제 전문 저널리스트라고 한다. 굉장히 광범위한 사례조사를 바탕으로 이를 보는 것만으로도 토지에 대한 문제와 이를 해결하려는 시도와 변화들을 배울 수 있는 너무 유용한 책이었다. 다소 내용이 길고 지루할 수도 있으나 충분히 읽을 가치가 있는 책

2. 내용 및 줄거리

:

공급이 한정되어 있고, 이동이 불가능하며, 자연적으로 손상되지 않는다는 이 세 가지 특성 때문에, 토지는 세상에 존재하는 그 밖의 모든 자산과 차별화된다.

(깨) 토지의 본질이자 토지의 가치가 상승하는 이유. 제한된 공급, 이동의 불가, 손상되지 않음! 이런 안정성을 가진 자산이 있을까?

엄청난 부와 참혹한 빈곤의 공존을 설명해줄 유일한 요소는 고정되어 이동할 수 없는 토지였다. 기술과 혁신, 노력으로 생산성이 높아질 때, 지주들이 하는 일이라고는 그저 임대료를 높이는 것뿐이었다.

(깨) 과거에도 기술, 혁신, 노력의 산출물들을 결국 지주의 임대료 상승으로 귀속되었다.

데이비드 로이드 조지가 라임하우스 연설에서 영국의 토지 귀족을 맹렬히 비난했던 1909년만 해도, 주택 담보 대출이 전체 대출시장에서 차지하는 비중은 10분의 1 정도에 불과했다. 그러나 오늘날 그 비중은 3분의 2로 크게 늘었다.

대통령에 오른 루스벨트는 거대하고 체계화된 주택 담보 대출 산업을 육성하기 위해 정부 지원을 더욱 강화했다.

(깨) 생각보다 토지가 자산으로서 인정받고 화폐로서 동작하게 된 것은 오래되지 않았다. 오히려 그렇게 경제를 성장 시킬 수록 토지 소유자가 많아지면서 토지 소유를 통제하기 어려워지는 함정에 빠지게 된다.

이렇게 대출 지원이 확대되면서 주택 소유 비율이 빠르게 늘어났다. 1940년에 44퍼센트였던 주택 소유 비율은 1960년에 62퍼센트로 급증하면서 미국은 다시 한번 다수가 토지를 소유하는 나라가 되었다

(깨) 토지의 금융화가 진행되면서 주택 소유 비중이 상승하게 된다. 그러면서 사람들은 일부 보수화되는 경향을 보인다.

(한국) 1949년에 지주들이 소유한 토지 중 약 7.5에이커를 초과한 부분을 추가로 재분배했다. 그에 따라 농부들이 소유한 토지의 비중은 1945년 35퍼센트에서 불과 6년 만에 90퍼센트로 급증했다.

(깨) 대한민국도 광복이후 광범위한 토지 재분배를 실행했던 국가이고, 그렇기에 민간의 토지소유 비중이 굉장히 높은 나라이다. 그래서 싱가포르 모델을 수용하기는 쉽지 않은 상황이고 심각한 조세저항 때문에 행동이 제약될 수 있다.

토지는 이동할 수 없고, 내구성이 극단적으로 높다. 덕분에 대출 기관은 담보 자산의 도난이나 훼손, 혹은 은닉의 위험 걱정 없이 안전하게 돈을 빌려줄 수 있다. 그리고 가구나 기업이 소유한 그밖에 다양한 자산들과는 달리, 은행은 토지의 가치를 비교적 수월하게 평가할 수 있다.

(깨) 토지는 담보 자산으로서 그 무엇보다 높은 안정성을 가진다. 회수를 위한 제도 기반만 마련된다면 은행도 토지자산을 선호할 수 밖에 없고, 그렇기에 금리에 큰 영향을 받으면서 긍융화가 된다.

1950~2012년 동안에 산업화된 14개국에서 나타난 주택 가격 급등이 주로 토지 가격 상승에 따른 것임을 확인했다. 그 기간에 주택 가치 상승분의 80퍼센트가 토지 가격 상승에서 비롯되었다.

(깨) 주택 가격의 가치 상승은 대부분 토지 가격의 상승이다. 건물은 단기적으로 비용이 상승할 수는 있겠지만 결국에는 감가상각된다.

토지 가격이 오를 때, 신용시장의 호황이 장기간 이어지면서 토지 소유자에게 더 많은 자원이 집중된다. 반면에 세계에서 가장 오래된 자산인 토지를 소유하지 못한 이들은 기회를 더 많이 뺏긴다. 그리고 토지 가격이 떨어질 때, 신용이 순식간에 증발하면서 세상은 고통을 넘어 재앙을 겪게 된다. 이후 금융위기에 따른 경기침체가 수년 혹은 수십 년 이어진다.

(깨) 아이러니하게도 토지 가격이 오르면 부가 소유주에게 집중되고, 가격이 떨어지면 금융화가 이미 되어있기에 신용이 증말하면서 재앙이 된다. 이러한 침체가 일본의 잃어버린 20년의 사례이고 이는 그 어떤 정치인도 원하지 않는다.

일본 도시 지역의 토지 총가치는 터무니없는 수준으로 치솟았다. 거품이 절정에 이르기까지 3년이나 더 남았던 1987년에, 도쿄 중심가에 위치한 주거용 토지 1제곱미터당 가격은 약 400만 엔으로, 런던의 10만 엔보다 40배나 비쌌다. 1980년대가 저물 무렵에 일본의 총 토지 가치는 GDP의 5배를 넘어섰는데, 이는 1985년의 3배 남짓에서 크게 높아진 것이었다.20 결론적으로 말해서, 당시 일본의 총 토지 가치는 미국의 4배 이상이었다.

(깨) 잃어버린 20년이 시작되기 직전 일본은 부채 비율이 굉장히 높은 상태였고, 가격도 세계적으로 평가했을 때 너무 과도한 수준이었다. 그렇다면 대한민국은? 부채 비율은 굉장히 제한되고 있고 오히려 건전하다고 볼 수 있을 수준이 되고 있고 가격이 일본처럼 과대 평가되진 않은 것 같다.

거품 시대가 끝날 무렵에 과열된 금융 활동을 억제하고자 했던 일본의 정책결정자들은 토지 자산이 금융 시스템에 얼마나 깊숙이 뿌리내리고 있는지 이해하지 못했다. 토지 가격이 계속 하락하는 한, 국가의 경제 시스템을 전면적으로 개혁하지 않는 한, 실질적인 경제 회복은 불가능한 일이었다.

(깨) 토지 가격의 폭락으로 디플레이션이 오면 이를 회복하는 것은 거의 불가능하다.

새 독립 정부는 1966년에 토지수용법Land Acquisition Act을 제정했다. 이후로 이 법은 오늘날 싱가포르의 토지와 주택 시스템의 근간이 되었다. 리콴유 행정부는 바로 이 법을 근거로 토지 소유자의 의사와 관계없이 민간이 소유한 토지를 시장가보다 훨씬 낮게 매입하고, 또한 기존의 행정 당국이 판매했던 장기 임대권을 강제로 해지할 수 있게 되었다.

반면 민간 토지 소유가 어느 정도 진행된 나라에서는 싱가포르의 성공 사례를 따라 하기란 불가능에 가깝다. 무엇보다 토지를 소유한 대규모 인구로부터 토지를 수용해야 하기 때문이다.

(깨) 궁금했던 싱가포르의 성공 사례. 이 책에서도 거의 유일한 성공사례로 이야기한다. 민간 토지가 거의 없을 시기 1966년에 전부 수용하면서 공급을 해줌으로서 이뤄낸 성과. 하지만 이미 민간소유로 많이 넘어간 우리나라는? 이미 덫에 걸렸다고 봐야한다.

토지 공급이 제한된 슈퍼스타 도시에서 부동산 가격은 금리 변동에 민감하게 반응한다. 토지는 상하거나 부패할 위험이 없으므로, 그 가치는 아주 장기적인 차원에서 현금 흐름과 다양한 여건에 의해 결정된다. 금리가 오를 때, 장기적 기대에 기반을 둔 자산의 가치는 크게 떨어진다.

(깨) 토지 공급이 제한되고 슈퍼스타 도시에서는 금리의 영향을 크게 받게 된다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: (적) 토지의 자산으로서 3가지 특징 (제한된 공급, 이동 불가, 손상되지 않음)을 이해하고, 민간 소유가 많아지고 대체 투자 대안도 적고 토지 밀집도도 높은 우리나라에서 토지는 당분간 승승장구하지 않을까 라는 확신을 가질 수 있었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 토지에 관한 역사를 배우면서 우리나라는 토지 불패 신화가 더 이어질 것 같은 확신을 가질 수 있었다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 조금은 가벼운 책 ㅎㅎ

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