전세 대기자 만들어서 투자하는 방법 [효확행]

안녕하세요 효확행입니다 :)

작년부터 대출 규제가 심해졌다는 것, 모두 알고 계시죠?

특히 스트레스 DSR이 적용되면서 기존에 대출 가능했던 금액보다

현재는 대출 가능 금액이 현저히 줄어 들었습니다.

이게 중요한 이유는 <잔금 리스크>와 직결되기 때문입니다.

내 연봉은 변한게 없는데 대출 받을 수 있는 금액은 현저히 낮아졌습니다.

‘잔금이 가능한지도 따져보고 투자하라고 했는데..’

맞습니다! 하지만 잔금이 안되는 단지는 절대 투자하면 안되는 걸까요?

이번 글에서는 잔금이 안 될 때 투자할 수 있는

절대로 잔금 안 치는 꿀팁🐝을 알려드릴게요!

#절대 잔금 안치는 방법이 뭔데요?

생각보다 방법은 아주 심플합니다. 

전세 대기자를 구하는거에요 :)

저게 무슨 쉬운 소리냐고 하시겠지만

잔금 칠 가능성을 0으로 만들 수 있는 방법은 전세 대기자를 구하는 것 뿐입니다.

“일단 매수하고 전세 안빠지면 전세가 낮추면 되지 않나요?”

이 것도 방법이 될 수 있겠죠!

근데 전세가를 얼마나 낮춰야 할지 아시나요?

투자금에 대해서도 생각해보셨나요?

전세가를 낮춘다는 것은 투자금이 늘어난다는 것인데

더 많은 투자금을 쓴다면 할 수 있었던 더 좋은 단지들이 있진 않았을까요?

전세 대기자만 있으면 이 모든 리스크를 헷지 할 수 있습니다!

#전세 대기자는 어떻게 구해요?

그렇다고 그 지역에서 마냥 전세 대기자가 나오길 기다릴 순 없습니다.

지금부터 전세 대기자 만드는 방법을 알려드릴게요!

1) 공실 만들 수 있는 물건에 주목한다.

첫 번째는 공실로 만들 수 있는 물건을 활용하는 것입니다.

이 때 공실이 되더라도 잔금을 좀 더 뒤로 뺄 수 있는지 여부가 중요합니다.

(공실됨과 동시에 잔금해야하는 물건은 의미가 없어요!)

이런 물건은 매도인과 부사님을 잘 설득하면

내가 아직 매수하지 않았어도 전세 광고를 올려둘 수 있는 물건이 됩니다.

어차피 매도인은 이사해서 집이 비워져 있으니

전세 찾는 사람들에게 집을 보여주는 것도 수월합니다.

(심화) 이 방법을 잘 활용하면 주인이 살고있는 집도 

전세 광고를 같이 올려 달라고 협의해볼 수 있습니다!

"저 여기 전세 0억에 맞춰지면 바로 계약할 거에요 사장님.

근데 제가 잔금이 안돼서 세입자를 꼭 맞춰야 해요.

매도인 분 설득해서 전세도 같이 올려주실 수 있을까요?"

자기 집도 아니면서 어떻게 전세를 놓는지 의문이 드실거에요.

그런데 열심히 두드리면 되더라구요 :)

2) 주인전세 물건을 구한다.

강의에서도 많이 나왔지만 주인 전세는 투자자에게 아주 좋은 기회입니다.

여기서도 중요한 것은 3~6개월 단기로 사는 주인전세 말고

정말 2년 이상 거주하는 주인전세여야 한다는 것입니다.

단기로 주전할 수 있는 물건은 단순히 잔금 일정을 좀 더 길게 만드는 것에 불과합니다.

따라서 주인이 정말 2년 이상 거주할 수 있는 물건을 찾는게 중요한데요.

"매물임장 해봤는데 주전 물건 없던데요?"

맞습니다! 저도 주인전세 물건을 많이 만나지는 못했어요.

다들 이사갈거라고 하시더라구요.

하지만 기회는 항상 보이지 않는 곳에 숨어있습니다.

매물임장을 하면서 매도인의 상황을 파악하다보면

이사 갈 집을 정하지 않았다거나, 세금때문에 매도한다거나

굳이 이사 갈 이유가 없는 분들을 만나게 됩니다.

이 때 그냥 한 번 여쭤보는거죠!

“사장님 그 분들은 주인전세는 생각 없으시대요?”

그리고 원래 확률은 많이 두드릴수록 올라가죠!

이사 갈 집 확정된 사람만 아니면 그냥 다 물어보고 다니면 됩니다.

게다가 주전 물건은 전세가를 협상하기가 쉽습니다.

다른 물건보다 더 적은 투자금으로 좋은 물건을 매수할 수 있는 기회가 되는거죠 :)

3) 전세 찾는 사람을 찾는다!

마지막으로 전세 대기자를 직접 찾으러 다니는 방법입니다.

어떻게요?? 진짜 부동산에 가서요!

이 때 확률을 높이려면 인근의 상급지에 가서 전세 홍보를 해보는 것이 좋습니다.

(물론 이 때도 매수는 안 한 상황!)

자, 여기서 의문은 두가지 입니다.

- 왜 상급지인가?

- 매수도 안했는데 전세 홍보를 어떻게 하나?

상급지는 내가 매수하고자 하는 단지보다 전세가 비쌀 가능성이 높죠.

그 가격에 허들을 느끼는 사람들을 공략하는 것입니다.

상급지 부동산에 가서 이렇게 말해보세요.

"사장님 저~~기 건너편에 ㅁㅁ단지 전세 0억이거든요~

이 쪽 보러오시는 분들한테 저기 전세 저렴하다고 홍보좀 해주세요!"

실제로 전세가 비싸서 망설이던 사람들이

제 예비 물건에 전세 들어온다고 할지 누가 아나요 :)

또 하나의 의문은 매수도 안했는데 어떻게 홍보를 할 수 있는지 입니다.

저도 이게 될 거라고 생각을 못했습니다.

근데 되더라구요!

- 단지 / 평형 / 동 / 층 표시(저/중/고 로 표시하세요)

- 상태(옵션, 뷰 등)

- 전세가

잔금이 안되는 상황이라 전세입자를 구해야만 투자할 수 있다는 점과 함께

매물에 대해서 설명하면 이해하시는 사장님들이 계실거에요.

#중요한 것은 꺾였어도 그냥 하는 마음

이 모든 과정에 가장 중요한 것은 꺾였어도 그냥 하는 마음입니다.

매수하지 않은 집을 홍보해달라는데

‘쟤 이상한 애 같은데…’라는 생각이 당연히 들 수 있습니다.

거절도 정말 많이 당하실거에요!! 장담해요!

“이렇게 안해도 살 사람 많아요. 너무 복잡해서 이렇게는 안해줘”

제가 2호기 투자를 준비하면서 가장 많이 들은 이야기입니다.

하지만 프로 투자자에게 거절은 일상이잖아요!

100번 거절 뒤에 1번의 기회가 있다는 마음으로 해나가시면 좋겠습니다 :)

원래 봄은 겨울 하루 뒤에 오는거니까요🌸

지금까지 전세 대기자를 구해서 투자하는 방법이었습니다.

안 될 것 같은 방법도 해보니까 ‘이게 되네?’싶은 경험이 되실거에요 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다🩵