독서 #28 부동산은 어떻게 권력이 되었나 (The Land Trap)

26.04.24 (수정됨)

책 제목 : 부동산은 어떻게 권력이 되었나 The Land Trap
저자 : 마이크 버드
읽은 날짜 : 2026.04.11 ~ 2026.04.21
요약 : 농업 중심의 사회에서 도시 중심 경제로 옮겨가면서 토지와 주택 소유를 둘러싼 정치와 경제로 달라졌다. 과거에도 땅이 중요한 자본 역할을 하였지만 곡물 생산이라는 의미가 있었다면, 지금은 그저 금융시스템의 노예가 되어버렸다. 우리가 부동산투자(땅)를 통해 얻는건 결국 미래 세대의 지대를 당겨서 사용하는 꼴이다. 이 불안전한 시스템은 일종의 함정으로 무너질 수 있는 부동산 투자에 대한 경고를 담고 있다.
키워드 : #부동산은어떻게권력이되었나 #부동산역사 #중국 #홍콩 #일본 #싱가포르 #미국

본것 & 기억할 문구

서울의 중위 가구가 일반적인 형태의 아파트 한 채를 사려면 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 14년이 걸린다. 이 수치는 다른 세계적인 대도시들에 비해 압도적으로 높다. 같은 기준에서 런던은 약 8년이 걸리고, 샌프란시스코는 10년에 조금 못 미친다. 동일 면적으로 비교할 때, 서울의 집값은 서구 세상의 어느 도시보다 비싸다.

토지의 덫이란 토지 가격이 오를 때 승자와 패자가 필연적으로 발생하게 되는 현상을 뜻한다. 또한 한국 부동산 시장의 과열은 다른 문제들도 더 심각하게 만들고 있다. 가령 한국의 지역 간 주택 가격 격차는 선진국들 사이에서도 가장 극단적인 수준이다.

→ PIR 관련 내용인데 더 구체적으로 살펴보았다. 홍콩은 압도적 1위인데 약 18~22년이 걸린다고 되어있고, 서울이 14~15년, 샌프란시스코 9~11년, 런던 8~10년, 도쿄 10~12년이다.

→ 서울은 통계 기준이 아파트에 집중되기 때문이고 한국은 다른 나라와는 다르게 교육/일자리/인프라 등이 서울에 과도하게 집중되어 있기 때문이다.

→ 전세대출이라는 집값을 떠받치는 레버리지가 전 세계에서 유일하게 있는 국가로 매매가를 밀어올리는 역할을 한다.

→ https://www.numbeo.com/property-investment/ 통해서 보면 기준이 우리나라의 면적 기준과는 다르지만 전 세계 도시들을 동일한 기준으로 놓고 보면

→ 서울 24년, 로마 14년, 베이징 28년, 홍콩 30년, 도쿄 18년으로 서울이 높은 편이긴 한다.

💡1 토지에 대한 거짓말

토지를 단순히 자본의 한 형태로 취급하며 그 특수성을 지워버렸지만, 사실 토지는 복제가 불가능하고 위치가 고정된 세상에서 가장 독점적인 자산이다. 게다가 토지를 담보로 하는 대출(모기지)이 생기면서 토지는 유동적인 최대 규모의 단일 자산으로 자리잡았다.

초기 농업 경제에서 토지를 소유하고, 구획하고, 이용하는 방식은 나라를 운영하기 위한 최우선 과제이자 문명의 번영과 몰락을 결정하는 기준이었다.

인류가 투자 펀드와 연금, 주식, 채권, 혹은 통화시장을 발명하기 전에, 그리고 역사 기록을 시작하기도 전에 이미 토지는 특별한 자산이었다. 토지를 소유하고 통제하는 기술은 권력을 부로 전환하는 최초의 수단이었다.

오늘 날 선진국에서 농업이 국내총생산에 차지하는 비중은 1퍼센트 미만이며, 농업에 종사하는 인구는 50명 중 1명에도 미치지 못한다. 또한 세금 징수는 더 이상 농작물이나 국 복무가 아닌, 화폐로 이뤄진다.

세계 경제가 산업화, 도시화되면서 토지의 가치는 그곳에서 재배하거나 채굴하는 자원이 아니라, 그 주변에서 이뤄지는 활동의 유형에 따라 결정되었다.

실제로 매일 아침 버스와 지하철을 타고 분주히 도심을 오가는 수많은 근로자가 해당 지역의 임대료를 충격적인 수준으로 끌어올리는 데 기여한다. 공급이 한정되어 있고, 이동이 불가능하며, 자연적으로 손상되지 않는다는 이 세가지 특성 때문에, 토지는 세상에 존쟇나느 그 밖의 모든 자산과 차별화된다.

→ 땅을 구분하고 정리해서 등기를 치는 이유는 결국 세금을 명확하게 걷기 위함이다. 그리고 이를 시작으로 대출과 소유권이 구분되면서 자산시장이 형성된 것이다. 그리고 토지를 담보로 한 신용 창출은 거대하게 형성되어 등락에 따라 경기가 흔들리기도 한다.

→ 사람들이 주택을 소유하려면 진입장벽이 낮아야한다(PIR이 낮아야한다). 집값 상승이 대출와 소득의 합산보다 항상 빠르게 올라가기 때문에 사실상 불가능한 이야기이기도 하다. 이게 가능해지려면 집값이 떨어져야 더 많은 사람들이 집을 소유할 수 있게 되는데, 집값 하락은 나라의 경제 위기와도 연결된다 (2008년 서브프라임모기지 사건을 보면 전 세계 경기와도 연결된다). 결국 주택 소유자의 비중을 높이겠다 (무주택자에게 기회를 주겠다) vs 토지 가격을 지속적으로 상승시키겠다는 공존할 수 없는 명제다. 즉, M2의 증가로 주택가격이 계속해서 상승하는 현상을 인플레이션 시대에서는 방어하기 어렵고 무주택자의 비율(40~60%)는 앞으로도 계속 유지될 것이라 생각한다.

💡2 국가의 형성

미국은 헨리 조지의 사상을 통해 토지 가치 상승분을 공공이 회수(토지 임대료 수익에 100% 과세 주장)하여 국가의 토대를 닦으려 했으나 점차 지주 계급의 로비에 밀려 좌절된 반면, 영국은 이를 수용하는 과정에서 지주 귀족과 신흥 민주주의 세력 간의 정치적 갈등이 격화되며 현대 복지 국가의 기틀을 마련하는 계기가 되었다. 결과적으로 두 나라 모두 토지 소유권이 국가 권력의 핵심으로 자리 잡는 과정을 보여준다.

그 비밀이란 다름 아닌 토지를 활용해서 엄청난 규모의 화폐를 창출할 수 있다는 사실이었다.

아메리카 개척자들은 이후 수 세기에 걸쳐 많은 국가가 발견하고 이익과 손해를 동시에 경험했던 비밀을 처음으로 파헤치게 되었다. 그 비밀이란 다름 아닌 토지를 활용해서 엄청난 규모의 화폐를 창출할 수 있다는 사실이었다.

영국 지주 엘리트 집단이 보기에, 유서 깊은 가문의 토지를 난데없이 나타난 대금업자나 신흥 상인에게 넘겨준다는 건 절대 용납할 수 없는 일이었다.

토지야말로 우리가 소유할 수 있는 가장 영구적인 자산이며, 가치가 오를 가능성이 가장 높은 것이다

그 시대 토지 가치의 대부분은 그 위에 재배할 수 있는 작물이 결정했다.

→ 영국은 이미 기반을 튼튼하게 만들어놓았고 기득권의 반발이 심했을 것 같다. 미국에서 실험적으로 ‘토지 x 화폐 발행’이라는 실험을 할 수 있었던 건 아닐까?

💡3 토지를 둘러싼 전쟁

‘진보와 빈곤’의 저자 헨리 조지는 정치적으로 성공하지는 못했지만 토지세, 단일세의 이론으로 큰 주목을 받았다. 불로소득의 기득권인 지주 계급과 토지 소유자에 대한 과세로 국가의 재정을 마련하고 불평등을 해소하자는 주장이었다. 하지만 급진주의와 포퓰리즘 성격을 지닌 조지주의는 많은 공격을 받으면서 이론으로만 남게 되었다.

토지의 가격을 높인 것은 노동자의 땀과 기업가의 혁신이었지만, 그들이 얻은 보상은 게으른 지주에 비해 턱없이 작았다.

토지 임대료 수익에 100% 과세를 주장했다.

토지세만 실시하면, 소득세와 판매세를 비롯하여 경제 활동에 부과하는 모든 세금을 없앨 수 있다고 확신한 것이다. 바로 이러한 점에서 조지의 주장은 단일세(Single Tax)라는 이름으로 알려지게 되었다.

1873년에 필라델피아에 있는 은행 제이 쿡 앤드 컴퍼니가 파산하면서 19세기 최악의 금융위기가 발발했다. 그 여파가 막 형성되고 있던 국제 금융 시스템 전반으로 퍼져 나가면서 유럽과 미국에서 뱅크런 사태가 발생했다.

→ 역사는 진짜 무한히 반복되는구나. 부동산 공부를 하면서 역사 공부도 같이 하게 되는데, 1800년대까지 올라간 건 처음이다. 결국 토지를 기반으로 신용을 창출하고 이를 통한 과열과 침체를 끊임없이 반복되는건 인간의 욕심 때문인 것 같다.

💡4 흔들리는 땅

쑨원은 조지주의 영향을 받아 중국의 지가 상승분을 환수하려 했으나 국공내전으로 좌절되었고, 이후 대만으로 건너간 국민당이 이를 실행하며 안정적인 토지 개혁 모델을 성공적으로 구축했다. 서구권에서는 대공황 이후 국가가 주택 담보 대출(모기지) 시스템을 설계해 평범한 노동자도 집을 살 수 있게 만들었는데, 이는 시민들을 '자산가'로 변모시켜 급진적 혁명을 막는 '집으로 짓는 보수주의'의 기틀이 되었습니다. 결과적으로 부동산은 대중의 꿈이자, 아이러니하게도 국가가 체제를 유지하는 가장 강력한 통제 수단이 되었습니다.

20세기 세상은 토지 독점의 시대가 아니라, 대중이 광범위하게 토지를 소유하는 시대로 변해가고 있다.

5년에 걸친 세계대전이 막을 내리자 재산이 없는 노동계급 남성과 여성 노동자들의 전쟁 기여가 사회적 인정을 얻게 되었고, 투표권 확대 주장이 광범위한 지지를 얻었기 때문이었다.

13세기에 영국에서 하원이 구성된 이후로 투표권은 자산을 소유한 이들에게만 제한적으로 주어졌다. 그 논리는 자산 요건이 있어야만 정치가 잘못 돌아갈 때 손해 볼 것이 있는 사람들이 책임감 있게 투표할 거라는 생각이었다.

→ 사회는 점점 빠르게 변한다. 1900년대 이후, 그리고 2000년대에서도 최근 10년간은 엄청난 발전 속도를 보이고 있다.

→ 더 많은 사람에게 토지가 나눠지고 토지를 토대로 신용 창출, 세금 제도를 구성하면서 국가는 아주 강한 통치력을 유지하게 된다. 반대로 토지를 담보로 더 많은 사람들은 ‘노예’와 같은 삶을 살게 되기도 했다.

💡5 땅은 경작자에게

라데진스키가 주도한 토지 개혁은 대만, 일본, 한국에서 소작농을 자영농으로 변모시켜 혁명의 불씨를 잠재웠고, 이는 지주 계급의 몰락과 함께 국가 주도의 급진적 경제 성장을 가능케 하는 토대가 되었다. 반면 제국주의의 유산이 남은 동남아나 남미는 개혁에 실패하며 심각한 불평등(빈곤의 늪, 지대 함정)을 겪게 되는데, 결과적으로 토지 분배가 이념 전쟁의 승패와 국가 성장의 질을 결정했음을 보여준다. 토지개혁의 중요성을 알 수 있다.

제2차 세계대전이 끝난 뒤에도 전 세계적으로 도시 인구 비중은 전체 인구의 3분의 1도 되지 않았다. 실제로 2006년까지 전 세계 인구는 도시보다 농촌에 더 많이 살았다. 사실 아주 최근까지도 전 세계 대다수 인구의 삶은 1000년 전 선조들의 삶과 크게 다르지 않았다.

토지 개혁은 새로운 번영의 시대로 나아가는 출발점이나 급속한 경제 성장을 알리는 신호탄이었다.

일본 최초의 토지 개혁법을 승인했고, 이 법안은 1945년 12월 4일에 의회에 상정되었다. 이 개혁법의 골자는 지주들이 소유한 토지 중 5헥타르를 초과하는 부분을 모두 몰수한다는 것이었다.

당시 아시아 각국의 정치 지도자들은 공산주의 위협에 촉각을 곤두세우고 있었다.

대한민국 정부는 수립된 지 1년 밖에 되지 않은 1949년에 지주들이 소유한 토지 중 약 7.5에이커를 초과한 부분을 추가로 재분배했다. 그에 따라 농부들이 소유한 토지의 비중은 1945년 35퍼센트에서 불과 6년 만에 90퍼센트로 급증했다.

토지 개혁을 실행에 옮긴 정부들이 사회적 안정을 달성한 것도 아니며, 오히려 개혁이라는 슬로건이 점진적 발전보다 혁명적 격변을 자극함으로써 토지 개혁 이전에 존재했던 권리마저 억압하기까지 했다.

→ 전쟁은 통해 많은 것이 변한다. 기술도 발전하고 사회적 인식도 바뀌기도 한다. 내가 알기로도 1920년대에 되어서야 남녀평등, 여성인권에 대한 이야기가 처음 나오기 시작한 걸로 안다. 세게대전 이후 대다수에게 투표권이 주어지면서 권력이 무너지는 순간이 찾아오게 되었다.

→ 1945년 광복과 함께 일본과 우리나라는 다른 길을 걷게 되었다. 일본은 미국의 제재 하에 새로운 토지법을 적용하게 되었고, 우리는 공산주의의 위협하에 분단 국가가 되었다.

💡6 토지 담보와 그 그림자

금융 시스템이 어떻게 토지에 종속되었는지 설명한다. 과거 은행은 기업의 생산성에 투자했지만, 어느 순간부터 가장 안전한 담보인 부동산에만 대출을 집중하기 시작했다. 이 '그림자'가 결국 실물 경제로 갈 자금을 부동산 거품으로 몰아넣었다. 아이러니하게도 토지와 금융의 연결고리는 점점 강해지고 있다.

20세기 말 도시화가 진행되고 동시에 주택 소유 비중이 높아지면서 토지의 가치는 오히려 더 새로워지고 뚜렷해졌다. 부유한 세상에서 주택 소유를 장려하는 다양한 프로그램이 등장하면서 부동산을 담보로 대출이 점차 확대되었고, 이로써 토지와 신용 창출 사이의 관계는 강력하면서도 위험한 형태로 강화되었다.

이제 미국을 비롯한 선진국 세상에서 수많은 인구가 합리적인 금리로 대규모 신용에 접근할 수 있게 된 것이다.

원활한 신용 흐름은 경제가 활기차게 돌아가게 만드는 원동력이다. 이러한 점에서 토지를 담보로 활용하는 금융 시스템은 국가의 번영을 위한 필요조건이라 하겠다.

토지는 지금까지 세계 최악의 금융위기 때마다 핵심적인 요인으로 작용했다. 침체에 빠진 경제에 치명적인 타격을 입히는 능력에서 만큼은 그 어떤 자산도 토지를 따라오지 못한다.

300여 년 전 미시시피 토지 거품에서 2000년대 초 글로벌 주택 거품에 이르기까지, 토지 붐은 종종 거대한 은행 레버리지를 수반했으며, 또한 거품이 꺼지고 나서 치명적인 경기침체로 이어졌다.

→ 결국 부동산을 떠받치는 건 대출이다. 대출이 무너지면 부동산이 무너지고, 부동산이 무너지면 한 국가의 경제가 무너질 수 도 있다.

→ 양질의 토지(일자리와 주거환경, 인프라 등)는 더 많은 신용창출이 가능하다. 즉, 경쟁력있는 도시를 만들면 거기에는 본질적으로 더 많은 자본이 들어오게 되고 국가 경쟁력까지 이어지게 된다. GDP와 더불어, 아파트 가격 또한 글로벌 경쟁력을 확인하기 위한 수치도 될 것 같다.

💡7 토지본위제

과거 금본위제처럼, 현대 경제는 사실상 '토지본위제'로 돌아가고 있다. 화폐 가치는 부동산 가격과 연동되고, 모든 부의 척도가 '어느 동네 땅을 가졌느냐'로 수렴되는 현상이 나타났다. 일본은 화려했던 1980-90년대 이후 토지를 담보로 한 토지본위제가 붕괴되고 일본의 경기침체(Japanification)은 우리에게 시사점을 준다.

1980-1990년에 일본은 금융 강국으로 그 정점에 올라서면서 경제 규모가 80퍼센트 넘게 성장했다. 그 10년간 일본 전역의 토지 가치가 3배 이상 뛰었고, 거품의 중심지였던 6개 대도시의 상업용 토지 가격이 500퍼센트 넘게 치솟았다.

일본의 토지 가격 상승은 소득 증가를 훌쩍 넘어서는 수준이었다.

배당금 수익은 과세 대상이었지만, 부동산 매각으로 벌어들인 차익은 세금을 물지 않아도 되었다. 이러한 불균형은 일본에서 토지르 한층 더 매력적인 투자 자산으로 만들어주었다.

1984~1990년까지 6년 동안 일본의 GDP는 약 33퍼센트 증가했던 반면, 전국에 걸친 토지 가격 상승은 78퍼센트로 2배를 넘었다.

→ 결국 성장에 기반하지 않은 자산의 가격 상승은 거품이 있을 수 밖에 없다. 여기는 토지를 담보로 한 신용이 들어가있기 때문이다.

→ 일본의 거품을 끄기에는 확고한 총리의 의지와 추진력이 있었다. 금리 인상을 하고 대출을 제한하고 토지세를 높였다. 그리고 거품이 꺼지고 토지 가격은 크게 떨어지면서 정부 수입은 50% 넘게 증가했다는 건 우리에게도 어떤 시사점을 줄 수도 있다.

→ 하지만 또 시간이 지나서 살펴보면 일본의 대응은 미온적이었다고 판단되고, 2008년 글로벌 금융위기에서의 미국의 대응이 빨랐기 때문에 회복도 빨랐다고 시장은 평가한다. 결국 모든 걸 지나고 나서 판단하기에는 너무 늦게 되고, 너무 빨리 판단하기에도 미래는 불투명하다.

💡8 험난한 깨달음의 여정

중국과 홍콩, 그리고 영국의 현대화 과정에서의 차이를 설명해준다. 그 과정에서 독립을 쟁취한 개발도상국에서는 좌파 정부들이 모습을 드러냈고, 홍콩에서는 정부의 개입을 반대하고 있었다. 중국은 세수를 확보하기 위해 과거 영국이 홍콩 식민지를 수탈할 때 썼던 '토지 사용권 매각 모델'을 그대로 복제하여 폭발적인 성장을 이루었다. 그러나 이 시스템은 필연적으로 부동산 거품과 부채 위기라는 '설계적 결함'을 내포하고 있으며, 현재 중국은 150년 전 제국주의가 파놓은 지대의 함정에 빠져들었다.

1839년에 시작된 아편전쟁에서 패배에 직면한 청나라는 1841년 1우러 20일에 홍콩을 대영 제국에 양도했다.

토지 사용권은 판매할 수 있지만, 토지 소유권은 왕실에 남아 있어야 한다는 것이다.

사실 세금 인상이나 차입 확대를 마땅치 않게 여겼던 홍콩 정부에는 토지 가격을 의도적으로 끌어올리고픈 뚜렷한 동기가 있었다. 조그마한 아파트라도 장만하거나 좁은 사업장에서 비즈니스를 운영하려는 사람들은 피해를 보겠지만, 토지 가격이 오르면 정부 재정이 훨씬 넉넉해질 것이었다. 반대로 토지 가격이 하락하면 정부 재정은 곤란을 겪을 수밖에 없었다.

→ 결국 땅은 유한하다. 집값이 너무 오르고 그 누구도 땅을 살 수 없게 되면 정부의 수입은 끊어지게 된다. 이 논리가 결국 정부는 돈을 풀어서 자산의 가격을 상승시킬 수 밖에 없는 악순환의 구조에 빠지게 되는 것이다.

→ 어떻게 보면 자본주의의 논리이지만, 반대로 생각하면 끊을 수 없는 마약처럼 미래의 자본을 끌어다쓰고 있고 언젠간 이 머니파티가 끝날수도 있다고 생각해볼 수 있다.

💡9 역사상 최대의 부동산 거품

일본의 80년대 버블과 중국의 최근 부동산 위기를 설명한다. 특히 중국이 어떻게 토지 매각 대금으로 국가를 건설했는지, 그리고 그 방식이 왜 '역사상 최대의 도박'이 되었는지를 설명하면서 헝다그룹(에버그란데)

중국은 규모의 측면에서 세계 최대의 토지 거품을 만들어냈다. 이는 2008년 금융위기를 앞둔 미국의 과열된 시장조차 평범하고 합리적인 것처럼 보이게 만들 정도였다. 토지는 중국의 경제와 정치 시스템 전반에 강한 영향을 미쳤다. 그리고 오늘날 중국이 직면한 다양한 문제의 원천으로 여전히 남아 있다.

중국의 GDP는 연평균 약 10퍼센트로 성장했다. 그리고 주거용 부동산 시장에 대한 투자는 그보다 더 높은 연평균 20퍼센트 이상으로 증가했다.

중국 정부는 부동산 개발업체들의 읂애 대출을 제한했지만, 이는 이들 기업이 해외 채권시장으로 달려가게 만드는 역효과를 낳았다. 그렇게 그들은 아시아 최대 달러 차입자가 되었다.

이제 지방정부가 재정 지출을 감당하기 위한 수입 원천을 넘어 지역 경제를 돌아가게 만드는 핵심 원동력으로 자리 잡았다.

2000~2010년 기간에 중국 기업들의 평균 수익률은 5.6퍼센트였던 반면, 주택 가격 상승률은 연평균 9.4퍼센트를 기록했다. 주요 도시에서 집값이 급등할 때, 기업가 수는 줄어든다.

→ 중국은 어느 나라보다도 토지의 덫에 깊숙이 물려 있다. 정부와 기업, 그리고 자본의 흐름을 지켜보면 재미있게도 자본이 왜 비트코인으로 이어지게 되는지까지 설명해준다.

→ 집값이 무너질 수 밖에 없는 구조와 그러한 구조를 정부가 구제해주지 않는다면 발생할 현상들. 어쩌면 이미 정부의 통제를 벗어났고 앞으로 중국은 장기침체에 빠질 수도 있다.

✅ 2026 독서

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️