수천만원 아끼는 부동산 지식은?
부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
행복을 그리는 투자자 그린쑤입니다.
요즘 내집마련을 준비하는 분들 중에서
전세 만기가 아직 남았는데
“이 상태에서 매수를 어떻게 하지?”
라는 고민을 많이 하시는 것 같습니다.
그래서 오늘은
전세 만기 전 내집마련 프로세스 4단계를
현실적으로 정리해보았습니다.
1단계. 내집마련 예산 정리하고, 매물을 현장에서 확인하기
가장 먼저 해야 할 일은
“내가 감당 가능한 집”을 숫자로 확정하는 것입니다.
- 보유 자금 + 대출 가능 금액
- 매달 감당 가능한 원리금 상환액
을 기준으로 예산을 정리해야 합니다.
그 이후,
내 예산과 출퇴근 용이성, 강남 접근성
이 3가지를 모두 고려해서
후보 단지를 정하고
반드시 현장에서 매물을 확인해야 합니다.
*부동산 방문 시, 현재 전세 만기 상황을 솔직히 공유드리면
사장님들이 그에 맞는 잔금 조건을 갖춘 매물을
우선적으로 추천해주실거에요.
2단계 . 전세 현재 시세 확인하기
이 단계가 사실상
성공 여부를 좌우하는 핵심입니다.
현재 전세 시세가 내가 들어올 때보다 높다면,
집주인은 보증금을 올리거나 매도를 고려할 수 있기에
만기 전 이사 협의가 수월한 편입니다.
반대로 역전세 상황이라면,
집주인은 보증금 반환 부담이 커지기 때문에
협의가 어려울 수 있으니
전세 시장 상황을 파악해야 합니다.
수도권
현재 수도권 시장은 전세 매물이 거의 없어 ‘노룩전세’라는 말이 등장할 정도입니다.
집을 보지 않고 바로 계약한다는 의미인데요.
그만큼 전세 매물이 없고 전세가 올라가는 상황입니다.
앞으로도 공급이 없어 전세가는 올라갈 확률이 큽니다.
전세 만기 전 이동 협의 가능성이 크겠네요.
공급이 많은 지방
공급 많은 지방의 경우엔 전세가가 오히려 떨어진 경우도 있는데요.
이 때는 집주인이 전세 만기 전 이사에 동의하지 않고, 거절할 수 있습니다.
이 경우 매매가 또한 급격히 오르지 않기 때문에
서두르지 말고 만기까지 기다리는 것이 유리할 수 있습니다.
3단계. 집주인에게 양해 구하고, 부동산에 매물 내놓기
전세 시세를 파악한 이후에는 집주인에게 정중히 사정을 설명한 뒤,
전세를 새로 맞추거나 매도에 도움을 드리면 됩니다.
여러 부동산에 동시다발적으로 매물을 내놔서
새로운 세입자 혹은 매수인을 구해야 합니다.
이 때, 전세 계약(혹은 매도계약)과 내 매수 계약이 동시 진행이 되어야 합니다.
하나라도 어긋나면
전체 자금 계획이 무너질 수 있습니다.
4단계. 날짜 조율하기 (잔금일 맞추기)
마지막 단계는 가장 중요한 날짜 맞추기 입니다.
새로운 세입자의 입주일(혹은 매수인의 입주일)과 내가 이사 갈 집의 잔금일을 동일하게 맞추는 것이 핵심입니다.
자금이 꼬이면 계약금을 날릴 위험이 있기 때문에, 만약 날짜가 안 맞는다면 보관이사나 단기 임대를 활용해서라도
보증금 반환 일정 확보를 최우선으로 두어야 합니다.
현재 수도권 시장에서는 새로운 세입자 구하기가 어려운 상황이 아니지만,
조건 협상 부분이 어려울 수는 있습니다.
그래서 최소 매물 3개 정도는 대안을 확보한 상태에서
조건을 협상하는 것이 훨씬 유리합니다..
현재의 불안정한 부동산 시장에서
내집마련을 앞두고 조급한 마음이 들 수 있습니다.
이럴 때일수록 시장에 휘둘리기보다는
내 상황을 기준으로 ‘가능한 선택’인지 먼저 판단하는 것이 중요합니다.
결국 내집마련에서 중요한 것은
지금 사느냐가 아니라
무리하지 않고, 다음 선택까지 이어질 수 있는 결정인지입니다.
조급함을 버리고 차근차근 숫자로 준비하는 분들에게는
지금의 변화가 위기가 아닌 분명한 기회가 될 것입니다.
여러분의 내 집 마련을 응원하겠습니다.
(*참고 : 월급쟁이부자들TV ‘구해줘월부’)
