안녕하세요, 에츄추입니다.
이번 4강은
우리와 가장 가까운 투자자이신
코스모쓰 튜터님과 윤이나 튜터님의
선배 강의를 맡아주셨습니다.
사실 선배강의에서
실질적으로 디테일한 부분을 많이
배우고 있어서 내심 기대가 많이 되었는데요,
지금 제가 모든 프로세스를 제대로 하고 있는지
원칙과 기준을 벗어난 것은 없는지
투자적으로 더 정교한 방법은 없는지
체크하며 배우게 되는
정말 소중한 시간이 되었습니다.
⭐️ 매물임장의 정석 - 코스모쓰 튜터님 ⭐️
매물임장이 재미있기도 하지만
어렵기도 한 부분이기 때문에
튜터님의 노하우가 굉장히 궁금했습니다.
저평가 여부를 판단하는 것 부터
매물을 선정하는 방법,
매물을 보러가서 무엇을, 어떻게 여쭤보고
내가 협상할 수 있는 유리한 카드를
모으는 방법까지 정말 상세하게
설명을 해주셔서 도움이 많이 되었습니다.
기억에 많이 남는 부분은,
시세그룹핑 단계에서부터
가로,세로로 저평가 여부를 꼼꼼하게
챙겨보신 부분이었습니다.
저는 사실 시세지도를 그리면서
1차적으로 저평가를 판단 후 체크를 하고
단지분석을 하면서 한번 더 가격을 입혀
매물을 볼 단지들을 선정하곤 해서
시세그룹핑을 꼼꼼하게 챙겨보지 못했습니다.
튜터님과 함께 시세그룹핑을 뜯어보니
굉장히 많은 정보를 얻을 수 있었고
저평가 판단을 직관적으로 할 수 있음을
많이 깨닫게 되었습니다.
두번째는 협상 단계에서
전세대기자를 찾는 방법이었습니다.
결국 투자를 진행하면서
전세를 어떻게 빠르고 안전하게 셋팅을 할 것인지가
가장 관건인데요,
저는 보통 단지 내에서
전세만기가 다가오는 손님이 있는지
알아봐달라고 많이 여쭤보기는 하는데
이마저도 없을 경우 포기하는 경우가 많았습니다
튜터님께서는 여기에 그치지 않고
생활권 내 비슷한 가격대 매물을 갖고 있는
부동산이나 전세 수준이 비슷한 생활권 부동산에
전화를 돌려 내 물건으로 끌어들일 수 있는 수요가
있는지 매우 적극적으로 파악을 하셨습니다.
사실 거기까지 생각하지 못한 부분이어서
굉장히 전세셋팅에 유용하다고 생각이 들었고
투자에 꼭 적용해봐야겠다고 생각했습니다.
또 근저당이 잡힌 집에 대해서
남들이 보지 않는 집을 나에게 유리한
조건으로 끌어서 투자를 할 수 있는 방법에
대해 설명을 해주셨는데, 머리로는 알고 있었지만
실제로 금융비용을 어떻게 산정하고 협상으로
접근해야 할지 명확하게 이해하게 되어서
정말 도움이 많이 되었습니다.
BM
- 시세그룹핑 단계에서 꼼꼼하게 저평가를 따져볼 것(가로세로)
- 단지 내 부동산을 넘어 비슷한 수준의 단지 부동산에 전화해서 전세입자를 알아볼것
- 근저당 잡힌 집의 리스크를 해결할 수 있는 금융비용을 산정하고 더 싸게 매수를 협상해 볼것
⭐️ 실전투자 프로세스 - 윤이나 튜터님 ⭐️
두번째 강의는 윤이나 튜터님께서
앞선 모든 과정을 투자로 이어질 수 있는
프로세스에 대해 강의를 해주셨습니다.
사실 지금도 제대로 실행되지 못하는
부분이 꽤 있고, 앞마당이 쌓이면서
엄두를 내지 못하는 부분이 있었는데요,
실제로 튜터님께서 어떻게 앞마당을 관리하고
투자까지 이어질 수 있는지 벤치마킹 할 수 있어서
정말 도움이 많이 되었습니다.
기억에 많이 남는 것 중 하나는,
시세트래킹을 어떻게 의미있게 할 것인가에 대한
고민을 말씀해 주신 부분입니다.
저 역시 숫자로만 채우고 있는 건 아닌지,
이 행위들을 투자로 확실히 이어질 수 있는 것인지
고민이 꽤 많았습니다.
튜터님께서는 시세트래킹 단지들을
지도에 올리는 것에 그치지 않고
실제 전임을 통해서 시장상황과
해당 매물에 대해 협상 가능여부 파악,
전세상황까지 파악해서
실전 투자를 결정할 수 있는 단서들을
모아가셨습니다.
이 부분을 벤치마킹해서
적용해야겠다고 생각이 들었습니다.
또 하나는, 나의 자산현황을 파악할 때
보유 물건들의 전세 만기 시점을
달력형식으로 표기했던 부분입니다.
지금은 그냥 날짜로 기록만 하고 있는데
실제 투자를 진행할 때 자칫
이 부분을 간과하고 전세를 셋팅할 가능성이
높겠구나 라고 깨달았습니다.
물론 지금은 당연히 고려하겠지 하지만
실제 투자를 결정하고 진행할 때에는
정신이 많이 없기 때문에 이미 결정 다 되고나서
후회를 할 수 있을 수도 있겠다고 생각했습니다.
특히 언제든 역전세가 날 수 있는 지방 물건이기에
이 부분을 꼭 벤치마킹해서 직관적으로 전세만기 시점을
익히고 투자에 반영할 수 있도록 해야겠습니다.
마지막으로 투자 전 체크리스트 10가지에 대해
노하우를 알려주셨는데,
현재는 저환수원리에 따라 최종 투자결정을 하고
있는데 반해, 튜터님께서는 실제로 전세가 나갈 수 있는
가격대 확인, 협상여지, 상황반영 등
중요한데 체크까지 하지 않는 부분을 리스트에 담아
꼼꼼하게 확인하고 계셨습니다.
이 부분도 마냥 느낌으로만 알고 행동하지 않고
체크리스트에 담아 튜터님의 꼼꼼함을
제 안으로 담아야겠다고 많이 느꼈습니다.
BM
- 시세래래킹 후 지도 위에 올려 전임까지 확인할 것
- 보유물건 전세 만기 시점을 직관적으로 표기할 것(달력)
- 투자 전 체크리스트 10가지 반영할 것
***
이번 코스모쓰 튜터님과 윤이나 튜터님의 강의에서
나에게 유리한 상황을 셋팅하고
안전하게 매수할 수 있는 노하우를 배우게 되어서
마음이 매우 든든했습니다.
늘 하던대로 접근했던 방법을 넘어서서
투자를 더 잘하시는 분의 노하우를
직접 배울 수 있는 기회에 감사하다고
많이 느꼈습니다.
조금 더 뾰족하고 정교한 투자자가 되기 위해서
벤치마킹할 부분을 적용하고 훈련하면서
내 것으로 만들어 나가겠습니다.
후배들을 위해 오랜시간
열정적으로 모든 것을 쏟아내주신
코스모쓰 튜터님과 윤이나 튜터님께
진심으로 감사드립니다.
늘 응원하겠습니다!!
댓글
